Sanierung planen in fünf Schritten
Ein Haus umzubauen, setzt eine gute Planung voraus. Mit diesen fünf einfachen Schritten lässt sich eine Sanierung gut vorbereiten. Das erspart unerwartete Kosten bei der Hausrenovation und viele Nerven.
1. Genug Zeit für die Planung einrechnen
Am Anfang steht der Wunsch nach einer neuen Küche, einer besseren Energienutzung oder einem zusätzlichen Dachfenster. Im Detail kommen oft viele unerwartete Kosten und Überraschungen hinzu. Bevor also die Renovation beginnt, gilt es, die Planung der Sanierung gut vorzubereiten. Nur so kann das Projekt am Eigenheim gelingen. Eine gute Recherche und Beratung sollte bei der Vorbereitung deshalb nicht zu kurz kommen.
Auch gilt es zu klären, was genau gemacht werden soll. Oft zieht eine Veränderung weitere Massnahmen nach sich. Entfernt man eine Wand, muss auch der Boden entsprechend verlängert werden. Ist es tatsächlich sinnvoll, die ganze Küche abzureissen, oder können Bestandteile davon weiter genutzt werden? Soll beim Einbau des Dachfensters gleich das Dach energetisch mitsaniert werden? Wichtig ist nicht nur die kurzfristige Betrachtung, sondern auch eine langfristige Perspektive. Ein besonderes Augenmerk ist schliesslich auf einen realistischen Zeitplan zu legen – damit die Feier zur Einweihung der neuen Küche nicht noch von Baustaub getrübt wird.
2. Ist eine Baubewilligung für den Umbau notwendig?
Manche Umbauten können nicht auf eigene Faust beschlossen werden. Je nach Vorhaben braucht es erst eine Baubewilligung. Um sicherzugehen, ob für die geplante Renovation eine solche Bewilligung benötigt wird, empfiehlt es sich, bei der Bauverwaltung der Wohngemeinde nachzufragen. Die Bewilligungspflicht ist nicht überall gleich geregelt. Jeder Kanton hat sein eigenes Baugesetz.
Unterschieden wird grundsätzlich zwischen ordentlichen und vereinfachten Baubewilligungsverfahren. So ist beispielsweise für die Vergrösserung einer Liegenschaft eine Baubewilligung im ordentlichen Verfahren nötig. Bei der Umnutzung von Räumen oder Veränderungen der Fassade reicht ein vereinfachtes Verfahren in der Regel aus.
3. Fachleute bei der Planung der Renovation hinzuziehen
Eine Fachperson wie etwa eine Bauleiterin oder ein Bauleiter, aber auch Architektinnen oder Architekten können eine Baubewilligung organisieren. Schnell wird klar: Den eigenen Vorstellungen des künftigen Eigenheims werden unter Umständen Grenzen gesetzt – etwa vom kantonalen Baurecht oder von der kommunalen Bau- und Zonenordnung. Beispielsweise sind bei horizontalen Anbauten Vorschriften zu beachten, die festlegen, wie gross der Abstand zur Grundstücksgrenze und zu den Nachbargebäuden sein muss.
Insbesondere bei grösseren und komplexeren Eingriffen lohnt es sich, eine Fachkraft zu involvieren. Diese kümmert sich nicht nur um Themen rund um das Baurecht und die Bewilligung. Sie koordiniert auch die verschiedenen Handwerksleute. So können Leerläufe verhindert und der Hausumbau effizienter und schneller durchgeführt werden.
4. Ein Kostendach für die Renovation festlegen
Noch bevor die Sanierung beginnt, sollten die Kosten der Renovation oder des Umbaus festgelegt werden. Eine saubere Analyse des Ist-Zustands ist hier besonders wichtig. So wird ersichtlich, was alles renoviert werden muss und soll.
Zusätzlich ist zu beachten, dass Teile oder Wunscharmaturen bzw. -materialien zum gewünschten Zeitpunkt kaum oder gar nicht erhältlich sein können. Deshalb muss nicht selten ein Kompromiss eingegangen werden. Das kann die Kosten nach oben oder je nach Qualität manchmal auch nach unten korrigieren. Zudem sollten am besten mehrere Offerten von Handwerksbetrieben eingeholt und verglichen werden. Erst dann wird eine konkrete Kostenschätzung möglich und das Kostendach kann festgelegt werden. Danach nimmt man die Finanzierung der Umbaumassnahmen in Angriff und sieht, ob beispielsweise eine Aufstockung der Hypothek oder ein Baukredit benötigt wird. Bei letzterer Variante ist die Einberechnung einer Reserve in der Kreditlimite empfehlenswert, um einen nachträglichen Antrag auf eine Krediterhöhung zu vermeiden.
5. Lebensdauer: Was mit der Zeit erneuert werden sollte
Schlecht erhaltene Liegenschaften verlieren an Wert. Deshalb sollten sie gut unterhalten und gewisse Bauteile und Geräte von Zeit zu Zeit erneuert oder ersetzt werden. Obwohl deren Lebensdauer stark variiert, gibt es dafür Erfahrungswerte. Teppichböden und Tapeten machen in der Regel nach zehn Jahren einen abgenutzten Eindruck. Nach etwa 15 Jahren sind oft ein neuer Kochherd und ein neuer Backofen nötig. Die Heizung hält meist rund 25 Jahre. Hier stellt sich auch die Frage, ob auf eine nachhaltigere Heizmethode umgesattelt werden soll.
Bis die Fenster erneuert werden sollten, vergehen zwischen 25 und 35 Jahre. Und ungefähr alle 30 Jahre sollte die Fassade des Hauses neu verputzt werden. Auch hier ist nachzuforschen, ob sich eine Dämmung der Fassade oder die Installation von klimafreundlichen Doppelfenstern im Zuge der Sanierung lohnen.
Wann welche Bauteile ausgetauscht werden sollten
a) Bei der Wahl der Tapete oder Wandfarbe empfehlen sich atmungsaktive Produkte. Sie tragen zur Regulierung der Luftfeuchtigkeit und des Raumklimas bei.
b) Je nach Zustand des Parketts braucht dieser nicht komplett erneuert zu werden. Manchmal reicht es auch, einfach den Boden abzuschleifen.
c) Der Wechsel auf fossilfreie Geräte rentiert sich auf Dauer und wird zunehmend auch gesetzlich vorgeschrieben.
d) Beim Dachersatz lohnt es sich, über eine Solaranlage nachzudenken und auf Fotovoltaik oder Solarthermie umzustellen.
e) Ein altes oder kaputtes Gerät muss erneuert werden. Dabei lohnt sich der Wechsel auf energieeffizientere Geräte.
f) Fensterrahmen erleiden wegen Witterungseinflüssen Schäden und müssen ersetzt werden. Ein Ersatz verbessert zudem die Energieeffizienz des Hauses.
