Renditedruck bei direkten Immobilienanlagen bleibt bestehen

Konjunkturerholung lässt Anleger neue Chancen finden

Die kräftige Konjunkturerholung, die im vergangenen Jahr eingesetzt hat, dürfte anhalten. Zudem ist im weiteren Jahresverlauf mit weitgehenden Aufhebungen der noch bestehenden Pandemie-Einschränkungen zu rechnen. Damit rücken wieder längerfristige Perspektiven in den Fokus der Anleger.

Wie sind Immobilienportfolios nun für die Zeit nach COVID-19 anzupassen? Zum einen haben sich die Ertragsaussichten der einzelnen Segmente verschoben. Zum anderen erinnern die aufkeimenden inflationären Tendenzen in den USA und der Eurozone daran, dass die Ära der ultratiefen Zinsen dereinst enden wird.

Direkte Immobilienanlagen erfreuen sich ungebremster Nachfrage

In der Schweiz ist es jedoch noch nicht so weit. Die Kapitalmarktrenditen tendierten zu Jahresbeginn zwar aufwärts, angesichts einer mittleren Netto-Cashflow-Rendite von 3,3 Prozent für Wohn- und gemischte Renditeliegenschaften bleibt die Renditeprämie für Immobilienanleger aber im langjährigen Vergleich hoch. Umfassende Kapitalmarkttransaktionen von Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften im vergangenen Jahr zeugen von einer starken Nachfrage – genauso wie das hohe Wachstum von ausstehenden Hypothekarkrediten an Unternehmen. Dieses betrug zeitweise bis zu 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die Transaktionsdaten für Wohn- und gemischte Renditeliegenschaften stützen diesen Eindruck. So nahm das Preiswachstum in diesen Segmenten gemäss dem SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index im Verlauf des vergangenen Jahres wieder Fahrt auf: Im vierten Quartal 2021 lagen die Transaktionspreise um 5,9 Prozent über der Vorjahresperiode, die Gesamtrendite notierte gar bei 9,1 Prozent. Das dürfte insbesondere auf das Preiswachstum bei Mehrfamilienhäusern zurückzuführen sein.

Tiefe Zinsen beeinflussen Bewertungen von direkten Immobilienanlagen positiv

Obwohl die Kapitalmarktrenditen ihre Tiefststände überschritten haben, dürfte die zinsseitige Unterstützung für die Bewertungen von Renditeliegenschaften vorerst noch anhalten. Seit 2004 sind die mittleren Diskontierungssätze, die für die Bewertung der Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds angewendet werden, von 5 Prozent auf 3,3 Prozent gefallen. Dabei stieg die Differenz zwischen den Diskontsätzen und dem risikolosen Zinssatz zwischenzeitlich auf fast 400 Basispunkte. Aufgrund des Anstiegs der Langfristzinsen reduzierte sich diese Differenz bis 2021 auf knapp 320 Basispunkte. Folglich besteht nach wie vor Spielraum für Anpassungen der Diskontsätze nach unten.

Immobilienanleger erwarten verbesserte Ertragsaussichten

Auch wenn sich die Konjunkturerholung im Jahr 2022 fortsetzen dürfte: Die COVID-19-Pandemie hinterlässt Spuren auf dem Immobilienmarkt. Zum einen hat sie zu Nachfrageverschiebungen innerhalb und zwischen den verschiedenen Segmenten geführt. Und zum anderen via eine expansive Geld- und Fiskalpolitik sowie Verwerfungen in den globalen Lieferketten inflationäre Tendenzen heraufbeschworen. Zwar bleiben diese in der Schweiz überschaubar, trotzdem sollten sich Anleger auf weitere moderate Anstiege der Langfristzinsen einstellen und ihre Strategien überdenken.

Denn im Gegensatz zu bisher dürfte längerfristig die klassische Kaufen-Halten-Strategie kein Renditegarant mehr sein. Die Renditekompression hat vor allem an den Toplagen ein Ausmass erreicht, das bei künftigen Zinsanstiegen ein hohes Potenzial für Wertkorrekturen signalisiert. Dies stellt das Risiko/Rendite-Verhältnis von konservativen Strategien, wie einer Konzentration auf Kern-Wohnobjekte in den Zentren, infrage. Umso wichtiger wird darum eine Anlagestrategie, die auf eine gute regionale und sektorielle Diversifikation setzt und auch Objekte mit Ertragssteigerungspotenzial oder Immobilienentwicklungen sowie Investitionen im Ausland berücksichtigt.