Direkte Immobilienanlagen: Renditedruck bleibt bestehen
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Renditedruck bei direkten Immobilienanlagen bleibt bestehen

Direkte Schweizer Immobilienanlagen haben sich einmal mehr als krisenresistent erwiesen. Die fortschreitende Konjunkturerholung stärkt ihre Ertragsbasis zusätzlich. Die jüngsten Anstiege der Langfristzinsen dürften Immobilienanleger deshalb mangels Alternativen kaum abschrecken.

Konjunkturerholung lässt Anleger neue Chancen finden

Die kräftige Konjunkturerholung, die im vergangenen Jahr eingesetzt hat, dürfte anhalten. Zudem ist im weiteren Jahresverlauf mit weitgehenden Aufhebungen der noch bestehenden Pandemie-Einschränkungen zu rechnen. Damit rücken wieder längerfristige Perspektiven in den Fokus der Anleger.

Wie sind Immobilienportfolios nun für die Zeit nach COVID-19 anzupassen? Zum einen haben sich die Ertragsaussichten der einzelnen Segmente verschoben. Zum anderen erinnern die aufkeimenden inflationären Tendenzen in den USA und der Eurozone daran, dass die Ära der ultratiefen Zinsen dereinst enden wird.

Direkte Immobilienanlagen erfreuen sich ungebremster Nachfrage

In der Schweiz ist es jedoch noch nicht so weit. Die Kapitalmarktrenditen tendierten zu Jahresbeginn zwar aufwärts, angesichts einer mittleren Netto-Cashflow-Rendite von 3,3 Prozent für Wohn- und gemischte Renditeliegenschaften bleibt die Renditeprämie für Immobilienanleger aber im langjährigen Vergleich hoch. Umfassende Kapitalmarkttransaktionen von Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften im vergangenen Jahr zeugen von einer starken Nachfrage – genauso wie das hohe Wachstum von ausstehenden Hypothekarkrediten an Unternehmen. Dieses betrug zeitweise bis zu 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die Transaktionsdaten für Wohn- und gemischte Renditeliegenschaften stützen diesen Eindruck. So nahm das Preiswachstum in diesen Segmenten gemäss dem SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index im Verlauf des vergangenen Jahres wieder Fahrt auf: Im vierten Quartal 2021 lagen die Transaktionspreise um 5,9 Prozent über der Vorjahresperiode, die Gesamtrendite notierte gar bei 9,1 Prozent. Das dürfte insbesondere auf das Preiswachstum bei Mehrfamilienhäusern zurückzuführen sein.

Direkte Immobilienanlagen: beschleunigtes Wachstum

Beschleunigtes Preiswachstum bei direkten Immobilienanlagen

Transaktionsbasierte Gesamtrenditen von Wohn- und gemischten Renditeliegenschaften, annualisiert

Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse.

Quelle: IAZI, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: Q4/2021

Tiefe Zinsen beeinflussen Bewertungen von direkten Immobilienanlagen positiv

Obwohl die Kapitalmarktrenditen ihre Tiefststände überschritten haben, dürfte die zinsseitige Unterstützung für die Bewertungen von Renditeliegenschaften vorerst noch anhalten. Seit 2004 sind die mittleren Diskontierungssätze, die für die Bewertung der Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds angewendet werden, von 5 Prozent auf 3,3 Prozent gefallen. Dabei stieg die Differenz zwischen den Diskontsätzen und dem risikolosen Zinssatz zwischenzeitlich auf fast 400 Basispunkte. Aufgrund des Anstiegs der Langfristzinsen reduzierte sich diese Differenz bis 2021 auf knapp 320 Basispunkte. Folglich besteht nach wie vor Spielraum für Anpassungen der Diskontsätze nach unten.

Direkte Immobilienanlagen: rückläufige mittlere Diskontsätze

Direkte Immobilienanlagen: sinkende Diskontsätze

Entwicklung der durchschnittlichen Diskontierungssätze anhand der Liegenschaften der Schweizer Immobilienfonds (2021: provisorisch) und der Zinsentwicklung

Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse.

Quelle: Geschäftsberichte der Immobilienfonds, Datastream, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 30.12.2021

Immobilienanleger erwarten verbesserte Ertragsaussichten

Auch wenn sich die Konjunkturerholung im Jahr 2022 fortsetzen dürfte: Die COVID-19-Pandemie hinterlässt Spuren auf dem Immobilienmarkt. Zum einen hat sie zu Nachfrageverschiebungen innerhalb und zwischen den verschiedenen Segmenten geführt. Und zum anderen via eine expansive Geld- und Fiskalpolitik sowie Verwerfungen in den globalen Lieferketten inflationäre Tendenzen heraufbeschworen. Zwar bleiben diese in der Schweiz überschaubar, trotzdem sollten sich Anleger auf weitere moderate Anstiege der Langfristzinsen einstellen und ihre Strategien überdenken.

Denn im Gegensatz zu bisher dürfte längerfristig die klassische Kaufen-Halten-Strategie kein Renditegarant mehr sein. Die Renditekompression hat vor allem an den Toplagen ein Ausmass erreicht, das bei künftigen Zinsanstiegen ein hohes Potenzial für Wertkorrekturen signalisiert. Dies stellt das Risiko/Rendite-Verhältnis von konservativen Strategien, wie einer Konzentration auf Kern-Wohnobjekte in den Zentren, infrage. Umso wichtiger wird darum eine Anlagestrategie, die auf eine gute regionale und sektorielle Diversifikation setzt und auch Objekte mit Ertragssteigerungspotenzial oder Immobilienentwicklungen sowie Investitionen im Ausland berücksichtigt.

Attraktive Immobilienanlagen 2022

Eine zusammenfassende Einschätzung der einzelnen Immobiliensegmente und Beispiele bevorzugter Objekte.

Wohnen

Dank reger Nachfrage seitens der Mieter und einer rückläufigen Bautätigkeit haben sich die Ertragsaussichten insgesamt verbessert – insbesondere ausserhalb der Zentren. Vor allem in suburbanen bis ländlichen Regionen bieten sich daher Objekte in gut erschlossenen Gemeinden als Anlageobjekte an.

Büroflächen

Die Vermarktungssituation wird aufgrund der Homeoffice-bedingten Unsicherheiten schwierig bleiben. Flächenangebote sowie Leerstände dürften daher auf einem hohen Niveau verharren. Chancen finden sich beispielsweise bei Liegenschaften an zentralen Lagen mit einer hohen Dichte an «Points of Interest» (POI).

Verkaufsflächen

Die Verlagerung der Umsätze auf den Online-Kanal hat sich während der Pandemie beschleunigt. Zudem ist der Strukturwandel in der Schweiz noch nicht weit fortgeschritten. Verkaufsflächen drohen Korrekturen sowohl auf der Ertrags- als auch auf der Preisseite. Die besten Chancen bieten Anlageobjekte an Toplagen wie Einkaufsstrassen in den Grosszentren.

Logistik

Logistikflächen profitieren vom wachsenden Online-Handel. Das Angebot ist in der Schweiz aufgrund der Bodenknappheit begrenzt, sodass längerfristig mit weiteren Aufwertungen zu rechnen ist. Das alles spricht für Anlagen in diesem Segment, beispielweise in kleinteilige City-Logistik-Flächen.

Hotel und Gastgewerbe

Die Gastronomie sowie die auf Feriengäste ausgerichtete Hotellerie dürften sich nach Pandemieende erholen. Interessante Anlageobjekte finden sich in innovativen, auf Freizeittourismus ausgerichteten Stadthotels mit einer urbanen und jungen Kundschaft.

Quelle: Credit Suisse

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