Immobilien erben
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Rechenbeispiel: Erbschaft einer Immobilie

Manuela erbt zusammen mit ihren Geschwistern eine Wohnung und würde diese gerne übernehmen. Wie schafft sie es, die Wohnung zu finanzieren und ihre Brüder auszuzahlen?

Die drei Geschwister Andreas (48), Manuela (45) und Ulrich (38) erben von ihren verstorbenen Eltern neben Bankguthaben und Wertschriften in der Höhe von CHF 150’000 auch eine Wohnung in einem renovierten Altbau in der Stadt. Andreas hat kein Interesse an der Wohnung, da er bereits ein Haus besitzt. Ulrich hat sich in Frankreich niedergelassen und bevorzugt ebenfalls die Auszahlung seines Erbanteils. Manuela und ihr Mann wohnen in der gleichen Stadt in einer deutlich kleineren Wohnung und würden die Wohnung der Eltern gerne übernehmen.

Verkehrswert: CHF 1 Mio.

Eine Schätzung ergibt, dass die Liegenschaft einen Wert von CHF 1 Mio. hat. Sie ist mit CHF 400’000 belehnt. Der gesamte Nachlass beträgt demzufolge netto CHF 750’000 oder CHF 250’000 pro Geschwister. Die beiden Brüder teilen sich das Bankguthaben und die Wertschriften, d. h. sie erhalten davon je CHF 75’000. Manuela übernimmt die Wohnung inklusive bestehender Hypothek und muss ihren Brüdern je CHF 175’000 auszahlen, damit alle drei Geschwister schlussendlich ihren Erbteil von CHF 250’000 erhalten. Manuelas Ersparnisse reichen jedoch für diese Ausgleichszahlungen nicht aus. Aus diesem Grund will sie die Liegenschaft höher belehnen.

Aufstockung der Hypothek

Damit ein Eigentümer auch langfristig auf der sicheren Seite steht, wenden die Kreditinstitute für die Tragbarkeit von Hypotheken einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 % an und berücksichtigen zudem die Unterhalts- und Nebenkosten. Manuela kann die Hypothek von CHF 400’000 auf CHF 650’000 aufstocken. Dies ergibt eine monatliche Belastung inklusive Nebenkosten von CHF 3’540 – ein Drittel des Einkommens, das Manuela und ihr Mann verdienen.

Zusätzliche Eigenmittel

Manuela und ihr Mann können mit der Erhöhung der Hypothek um CHF 250’000 und weiteren CHF 100’000 aus ihrem eigenen Vermögen die beiden Brüder auszahlen. Die Hypothek beträgt nur 65 % des Verkehrswertes. Damit entfällt die Pflicht für eine monatliche Amortisation und die langfristige Tragbarkeitsrechnung geht auf.

Mit dieser Finanzierung wohnen Manuela und ihr Mann in der weitaus grösseren und schöneren Wohnung deutlich günstiger als bisher.