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Positive Jahresperformance von indirekten Schweizer Immobilienanlagen erwartet

Vergangenes Jahr erfuhren indirekte Schweizer Immobilienanlagen Wertkorrekturen. Diese stellten sich als übertrieben heraus. Das Preis-Risiko Verhältnis ist wieder recht attraktiv. Wir erwarten daher eine positive Jahresperformance von Immobilienfonds und -aktien.

Indirekte Immobilienanlagen starten erfolgreich ins 2019

Schweizer Immobilienanlagen sind in unsicheren Zeiten eine vergleichsweise stabile Anlageoption: Zwar konnten auch sie sich dem Abwärtssog der Märkte im letzten Jahr nicht entziehen. Die Wertkorrekturen waren aber moderater, als bei anderen Investments. Schweizer Immobiliengesellschaften erwirtschafteten eine Gesamtrendite von minus 2.1 Prozent, bei den Immobilienfonds waren es minus 5.3%. Gleichzeitig musste der breite Aktienindex SPI ein Minus von 8.6 Prozent verbuchen.

Die Wertkorrektur erwies sich letztendlich als übertrieben. Indirekte Immobilienanlagen starteten mit attraktiven Bewertungen in das neue Jahr. Da Immobilien im aktuellen Umfeld als risikoarmgelten, entschieden sich viele Investoren für diese Anlagen. So konnte bereits in den ersten Wochen des laufenden Jahres ein Teil der Verluste aus dem Vorjahr ausgeglichen werden.

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Wertkorrekturen bei Schweizer Immobilienfonds und Aktien

Gesamtperformance indirekter Immobilienanlagen, Index 1. Januar 2017 = 100; Rendite 10-jähriger Schweizer Staatsanleihen.

Quelle: Datastream, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 06.03.2019

Rendite von Immobilienanlagen befindet sich auf Zwischenhoch

Starken Rückenwind erhalten Immobilienanlagen momentan durch die Zinsentwicklung, denn seit Ende 2018 sind die Langfristzinsen deutlich gesunken. Dadurch verzeichnen Schweizer Immobilienfonds und -aktien gegenüber Staatsanleihen hohe Renditeprämien.

Gleichzeitig sind die Aufschläge zum Kaufpreis der kotierten Fonds, die sogenannten Agios, infolge der negativen Performance gesunken: Im Mittel verringerte sich der Aufschlag zum Kaufpreis von 28,3 Prozent im Jahr 2017 auf 15.6 Prozent im Jahr 2018 und lag so erstmals unter dem langfristigen Durchschnitt. Bis Ende Februar 2019 folgte dann ein Wiederanstieg auf 21,6 Prozent.

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Agio von Immobilienfonds zurück auf langjährigem Durchschnitt

Entwicklung der Agios kotierter Immobilienfonds (rechte Skala) und Kapitalmarktransaktionen.

Quelle: Datastream, diverse WebsitesFondsanbieter, Credit Suisse

Indirekte Immobilienanlagen in Büroflächen sind gefragt

Stark gefragt sind derzeit Immobilienaktien und -fonds mit kommerziellem Fokus. Insbesondere Büroflächen profitieren von der günstigen konjunkturellen Lage. Der Wohnungsmarkt hingegen ist weiterhin von einem Überangebot geprägt.

Anleger achten deshalb verstärkt auf Leerstände. Das zeigt sich bei den Agios: Wohnimmobilienfonds mit überdurchschnittlich hohen Mietertragsausfällen wiesen Ende Februar 2019 mit 11,3 Prozent tiefere Agios auf als solche mit unterdurchschnittlichen Ausfällen, die ein Agio von 23,6 Prozent verzeichneten.

Immobilienaktien und -fonds: Wann worin investieren

Immobilienaktien profitieren stärker vom momentanen konjunkturellen Aufschwung als Immobilienfonds. Sie verhalten sich aber auch zyklischer und wären eher von einem möglichen Abschwung betroffen. Immobilienfonds hingegen sind besonders sensibel für Zinsänderungen. Steigende Langfristzinsen führen zu einer schwächeren Performance von Fonds.

Daher gilt: Anleger, die einen anhaltenden wirtschaftlichen Aufschwung erwarten, sollten Immobilienaktien übergewichten. Wer hingegen mit tiefen Zinsen rechnet, sollte auf Immobilienfonds setzen.

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Immobilienfonds sind zinssensitiver als Immobilienaktien

Annualisierte Renditen von indirekten Immobilienanlagen und Aktienindizes im Vergleich; * 1. Q. 1990 bis 4. Q. 2018,
** 1. Q. 1995 bis 4. Q. 2018
*** 1. Q. 1999 bis 4. Q. 2018

Quelle: Bloomberg, Datastream, Credit Suisse

2019 dürfte ein attraktives Anlagejahr für indirekte Immobilienanlagen werden

Geringe Erwartungen an Zinsänderungen und eine noch immer recht freundliche Konjunktur dürften die Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen im Jahresverlauf weiterhin stützen. Immobilienfonds und -aktien steht somit voraussichtlich eine positive Jahresperformance bevor.

Nebst einem künftigen Anstieg der Zinserwartungen bleiben die Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt dabei die Hauptsorge. Generell gilt: Anlagen mit tiefen Mietertragsausfällen, guter regionaler Diversifizierung und überschaubaren Agios dürften klar im Vorteil stehen.

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