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«Ohne Eigenmietwert würde Wohneigentum schlagartig attraktiver»

Dass der Eigenmietwert abgeschafft wird, ist so wahrscheinlich wie lange nicht mehr, meint Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei der Credit Suisse. Was das bedeutet und worauf Immobilieneigentümer künftig sonst noch achten müssen, erklärt er im Interview.

Macht Wohneigentum glücklich?

Fredy Hasenmaile: Na ja, Glück ist ein sehr flüchtiger Zustand. Ich würde eher von einer grossen Zufriedenheit sprechen. Untersuchungen zeigen deutlich, dass Wohneigentümer sich sicherer und unabhängiger fühlen und sich besser selbst verwirklichen können. Die empirischen Ergebnisse sind sehr robust und gelten nicht nur für die Schweiz.

Eigentlich wären also mehr Eigenheimbesitzer wünschenswert?

Die Schweiz verfügt als eines der wenigen Länder gleichzeitig über einen funktionierenden Mietwohnungs- und Wohneigentumsmarkt. Haushalte haben grundsätzlich die Wahl zwischen diesen beiden Segmenten, die ihre eigenen Vor- und Nachteile kennen. Die Zufriedenheit mit der eigenen Wohnsituation ist hierzulande folglich sehr hoch. Diese Ausgewogenheit ist eine Errungenschaft, der Sorge getragen werden sollte. In diesem Zusammenhang habe ich viel Verständnis für die gegenwärtige Kritik, dass vor allem junge Haushalte kaum den Einstieg ins Wohneigentum schaffen.

Es wird gefordert, den Eigenmietwert abzuschaffen. Was würde das für dieses System bedeuten?

Bei den zurzeit tiefen Zinsen würden die Wohneigentümer profitieren. Dabei ist der Eigenmietwert nicht so negativ, wie die Hauseigentümer das sehen: etwas Virtuelles, das abgeschafft gehört. Der Anspruch des Eigenmietwerts ist es, einen Ausgleich zwischen Mietern und Eigenheimbesitzern zu finden. Diese beiden funktionierenden Märkte sind ein Gewinn für die Volkswirtschaft. Entsprechend wichtig ist es, bei Veränderungen am System Augenmass zu bewahren.

Wie hoch stehen die Chancen für eine Abschaffung des Eigenmietwerts?

Die Chancen liegen bei 60:40 für eine Abschaffung. So hoch waren sie in den letzten zehn Jahren nie. Erst seitdem der Hauseigentümerverband nicht mehr den Fünfer und das Weggli will, indem er auf dem fortgesetzten Abzug der Hypothekenzinsen beharrt, ist Bewegung in das Thema gekommen. Die Sache ist jedoch noch nicht gegessen. Für die Kantone ist die Eigenmietwertbesteuerung derzeit eine Einnahmequelle, und es ist unklar, wie die absehbaren Steuerausfälle kompensiert werden könnten. Entsprechend ist auch mit Widerstand gegen das Vorhaben zu rechnen.

Woran könnte das Vorhaben scheitern?

Entscheidend wird sein, ob das Parlament die Tür für eine Beibehaltung der Abzüge doch noch offen lässt. Das Gewerbe wird sich sicher für weitere Unterhaltsabzüge starkmachen, sodass die Gefahr besteht, dass letztlich wieder zu viel gefordert wird. Sehr wahrscheinlich wird das Stimmvolk das letzte Wort haben.

Die Chancen für eine Abschaffung des Eigenmietwerts liegen bei 60:40.

Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse Credit Suisse

Wer würde profitieren, wenn man den Eigenmietwert abschafft? Wer nicht?

Nachteilig wird die Abschaffung für junge Ersterwerber sein, die hohe Belehnungen benötigen und diese nicht mehr von den Steuern werden abziehen können. In erster Linie profitieren die sparsamen Haushalte, die ihre Hypothek reduzieren können. Auch dürften ältere Wohneigentümer profitieren. Ihre Belehnungen sind zumeist deutlich tiefer, entsprechend können sie im heutigen System weniger Abzüge geltend machen. Sie müssen aber fiktives Einkommen versteuern, wozu die Rente zuweilen nicht ausreicht.

Was wären die entsprechenden Konsequenzen für den Markt?

Wohneigentum würde schlagartig attraktiver, was die Nachfrage beleben und die Preise anheben dürfte – vorausgesetzt, die Zinsen wären noch immer relativ niedrig. Wenn ferner die Abschaffung wie geplant nur für den Hauptwohnsitz gelten sollte, entstehen Anreize, Belehnungen auf andere Objekte zu verschieben, um unverändert in den Genuss von Abzügen zu kommen. Man sollte diese Eingrenzung vielleicht nochmals scharf durchdenken.

Wird ohne Eigenmietwert das Abzahlen einer Hypothek plötzlich attraktiv?

In jedem Fall attraktiver als heute. Entsprechend wäre mit einem Schrumpfen des Hypothekenmarkts zu rechnen. Gleichzeitig dürften die Risiken für die Kreditgeber zunehmen. Das ist auch der Grund, weshalb Banken keine Freude an einer solchen Entwicklung hätten. Der Wettbewerb auf dem Hypothekenmarkt ist heute schon sehr intensiv.

Ende 2016 lagen die Preise für Wohneigentum erstmals seit 14 Jahren unter den Vorjahreswerten. Wird Wohneigentum wieder erschwinglicher?

Wir haben momentan eine sehr stabile Situation auf dem Wohneigentumsmarkt. Die Preise haben die kurze Korrektur überstanden und wieder zu steigen begonnen. Sorgen bereitet mir einzig die hohe Zinsabhängigkeit der Preise. Wir erwarten allerdings keinen starken Zinsanstieg in der nächsten Zeit.

Wer heute kauft, fährt dank den tiefen Zinsen auf den ersten Blick günstiger, als wenn er dasselbe Objekt mieten würde. Könnte sich das bald ändern?

Der Vorteil von Wohneigentum aufgrund der tiefen Zinsen wird künftig kleiner. Das ist jedoch ein sehr gemächlicher Prozess. Bis zur Parität mit der Mietwohnung ist es noch ein weiter Weg.

Könnte es auch zu einem Crash kommen?

Dazu müssten die Zinsen kräftig ansteigen, was wir nicht erwarten. In einem solchen Fall würde in erster Linie die Nachfrage nach Wohneigentum einbrechen. Der Eigentumsmarkt würde also quasi einfrieren. Die Entwickler von Eigentumswohnungen hätten dann Mühe, ihre Wohnungen noch absetzen zu können, und verkaufswillige Wohneigentümer müssten Preiszugeständnisse machen.

Vielleicht sollten sich Käufer von Anfang an für ein 20 Quadratmeter kleineres Heim entscheiden, um die Hypothek in jedem Fall stemmen zu können.

Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse Credit Suisse

Wie kann man sich gegen diese Möglichkeit absichern?

Heute muss jeder, der kauft, davon ausgehen, dass eine Preisdelle kommen könnte. Als Wohneigentümer muss man solche Phasen einfach aussitzen. Langfristig wird wieder ein Zeitpunkt kommen, zu dem man zum Einstandspreis verkaufen kann. Wichtig ist einfach, dass man sich so absichert, dass man nicht am Tiefpunkt einer Preisbaisse verkaufen muss.

Was heisst das konkret?

Wir haben zum Beispiel Scheidungsfälle, die dazu führen, dass jemand verkaufen muss. Gegen einen Jobverlust kann man sich absichern. Gegen Krankheit und Unfall ist man in der Schweiz zum Glück relativ gut versichert. Man soll aber nie alle Eier in einen Korb legen. Vielleicht sollten sich Käufer von Anfang an für ein 20 Quadratmeter kleineres Heim entscheiden – um die Hypothek auch im Falle des Falles noch stemmen zu können.

Wenn Sie Wohneigentum kauften, worauf würden Sie achten?

Wenn jemand jetzt kaufen will, vielleicht weil er Familie hat und Eigentum erwerben möchte, dann gebe ich ihm auf den Weg: Du steigst hoch ein, also sichere dich ab. Die zweite Botschaft ist: Schau gut, dass es wirklich passt, qualitativ und zu den eigenen Wünschen. Es ist wichtig, dass man auch nach zwei Jahren in einer Wohnung noch davon überzeugt ist, dass der Kauf die richtige Wahl war. Dann ist es auch kein Problem, wenn die Preise einmal vorübergehend sinken.

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