Wohneigentum: Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt steigt wieder
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Nur ein kurzer Schock: Wohneigentumsmarkt dürfte sich rasch normalisieren.

Nach einer kurzen Marktlähmung dürfte sich der Wohneigentumsmarkt rasch wieder normalisieren. Denn dank sehr tiefer Zinsen und niedriger Bautätigkeit bleibt Wohneigentum attraktiv. Auf eine nachhaltige Erholung müssen Besitzer eines Eigenheims aber noch etwas warten.

COVID-19-Lockdown legt kurzzeitig den Markt für Wohneigentum lahm

Nachdem der Schweizer Wohneigentumsmarkt äusserst vielversprechend ins neue Jahr gestartet war, versetzten die COVID-19-Krise und der dadurch bedingte Lockdown den Markt temporär in Schockstarre. Stark steigende Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit verunsicherten potenzielle Käufer von Eigentumsobjekten zunehmend – die Konsumentenstimmung sank jüngst auf ein Allzeittief. Angesichts der Pandemie schoben viele den Eigentumserwerb auf.

Wohneigentumsmarkt wird von sinkender Konsumentenstimmung getroffen

Rekordtiefe Konsumentenstimmung trifft auch den Wohneigentumsmarkt

Konsumentenstimmung, Abweichung vom Mittelwert 2000–2019

Quelle: Staatssekretariat für Wirtschaft
Letzter Datenpunkt: 4/2020

Seit der Lockerung zeigt sich eine langsame Trendwende am Wohneigentumsmarkt

Da viele Immobilienmarktindikatoren nur quartalsweise erscheinen, sind die Folgen der COVID-19-Pandemie noch kaum zu erkennen. Unsere Analyse der wöchentlich inserierten Eigentumsobjekte macht jedoch deutlich, dass die Anzahl der Inserate nach dem Lockdown bis Ende April um 30 Prozent gesunken ist.

Seit Ankündigungen der ersten Lockerungen Mitte April kommt der Markt langsam wieder in die Gänge. Die Anzahl neu inserierter Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen steigt wieder. Doch die Anzahl neuer Inserate liegt weiterhin deutlich unter dem Vorkrisenniveau. Zudem werden regional grosse Unterschiede sichtbar: Im Vergleich mit der Deutschschweiz hinkt die Erholung in der Westschweiz und im Tessin hinterher. Diese Regionen waren von der Pandemie am stärksten betroffen.

Neue Inserate für Wohneigentum steigen wieder

Anzahl der neuen Inserate für Wohneigentum steigt nach starkem Einbruch wieder

Inserierte Wohnungen auf den Online-Plattformen, pro Kalenderwoche im Jahr 2020

Quellen: Meta-Sys AG, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 17.5.2020

Wohneigentum weniger betroffen als Zahlen suggerieren

Insgesamt gehen wir davon aus, dass der Eigentumsmarkt weniger stark getroffen wurde, als die niedrige Anzahl der Inserate vermuten lässt. Denn die rasche Reaktion des Bundesrats hat vielerorts grössere Lohnausfälle verhindert. Ebenso hat der Lockdown die Wichtigkeit der eigenen Wohnung vor Augen geführt und die Nachfrage wieder belebt. Das dürfte auch viele Mieter bekräftigen, das Ziel weiterzuverfolgen, Eigentum zu erwerben. Verkäufer, Makler, Behörden und Banken haben sich zudem in Rekordzeit an die neuen Begebenheiten angepasst.

Folgende Entwicklungen dürften den Wohneigentumsmarkt weiterhin stützen:

Jährliche Eigentumskosten bleiben auf sehr tiefem Niveau

Die durchschnittlichen jährlichen Hypothekarzinskosten sind nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau – und dürften im laufenden Jahr sogar nochmals sinken. Für bestehende Eigentümer liegen die Kosten durchschnittlich nur noch bei 4’750 Franken pro Jahr. Selbst bei Lohnausfällen dürften Eigentümer also kaum in Zahlungsschwierigkeiten geraten.

Auch für Neuerwerber bleibt der Markt attraktiv. Denn die Vollkostenrechnung zeigt, dass Wohneigentum noch immer vielerorts tiefere jährliche Kosten verursacht als eine vergleichbare Mietwohnung. Die Nachfrage dürfte sich weiterhin auf das tiefe und mittlere Preissegment fokussieren. Im Hochpreissegment rechnen wir hingegen mit einer eher geringen Nachfrage.

Finanzieller Aufwand für ein Eigenheim ist tief

Finanzieller Aufwand für ein Eigenheim ist auf dem Tiefstand

Hypothekarzinskosten pro Eigentumsobjekt in CHF, hypothekarischer Durchschnittszinssatz jeweils per 30. September des jeweiligen Jahres; 2020: Prognose

Quellen: Credit Suisse, SNB, BWO
Letzter Datenpunkt: 2019

Tiefes Angebot an Wohneigentum trägt zur Stabilisierung bei

Neben tiefen Hypothekarzinsen stützt das sinkende Angebot an neuem Wohneigentum den Markt. Bereits vor dem Ausbruch der Coronavirus-Krise prognostizierten Experten aus unserem Team, dass die Eigentumsproduktion dieses Jahr nochmals um 7 Prozent sinkt. Dieser Rückgang dürfte angesichts der durch COVID-19 bedingten Bauverzögerungen kurzfristig sogar noch kräftiger ausfallen. Das Angebot an Wohneigentum dürfte also mittelfristig knapp bleiben.

Wohneigentumsmarkt dürfte sich rasch normalisieren, aber Erholung braucht Zeit

Auch wenn sich der Wohneigentumsmarkt vom gröbsten Coronavirus-Schock bereits erholt, wird er in den kommenden Monaten davon beeinflusst bleiben. Sollte ein zweiter Lockdown ausbleiben, rechnen wir mit einer weitgehenden Normalisierung.

Eine vollständige Rückkehr zu den Nachfrageniveaus vor der Krise dürfte frühestens nächstes Jahr erfolgen. Denn die tiefe Rezession, die mühsame Wiederankurbelung wirtschaftlicher Aktivitäten und die benötigte Zeit für die Wiedergewinnung des Vertrauens in die Zukunft verlangsamen den Erholungsprozess.

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