Direkte Immobilienanlagen: Chancen bei Logistikimmobilien
Unsere Expertise im Überblick

Langfristig attraktive Renditen erzielen. Mit direkten Immobilienanlagen.

Die Corona-Krise hat Spuren hinterlassen, dennoch bieten direkte Immobilienanlagen weiterhin vergleichsweise attraktive Renditen. Anleger mit hohen Vermögen und grossen Portfolios finden in Logistikimmobilien gute Chancen für zusätzliche Rendite und Diversifikation, wenn sie über entsprechendes Know-how in diesem Bereich verfügen. Auch Mehrfamilienhäuser bleiben eine lohnende Möglichkeit, in Immobilien zu investieren.

Logistikimmobilien bieten grosses Potenzial

Der Ausbruch von COVID-19 im Frühjahr 2020 hatte weltweit grosse Verwerfungen an den Finanzmärkten zur Folge, von denen auch Immobilienanlagen nicht verschont wurden. Die Unsicherheit und Rezessionsängste bei Anlegern liessen auch in der Schweiz die Preise kotierter Immobilienanlagen einbrechen. Doch das gilt nicht für alle Segmente des Marktes gleichermassen. Anlagen in Logistikimmobilien beispielsweise haben sich im vergangenen Jahr entgegen dem Trend positiv entwickelt und zeigen weiterhin grosses Potenzial. Sie profitieren vom Wachstum im Onlinehandel infolge der Pandemie, da die Anbieter für ihre umfangreichen Sortimente und Dienstleistungen auf grosse Flächen angewiesen sind. Und auch viele produzierende Unternehmen werden ihre Logistikflächen in den nächsten Jahren ausbauen.

Die Nachfrage dürfte entsprechend steigen, gleichzeitig ist das Angebot in der Schweiz begrenzt. Das führt zu steigenden Preisen und Druck auf die Bruttorenditen, die seit 2011 bereits von 8 auf 5,9 Prozent gesunken sind. Doch die hohe Nachfrage schafft auch neues Mietpreispotenzial. Insbesondere bei modernen und grösseren Lagerflächen an guten Lagen dürften auch die effektiven Mieterträge künftig zulegen.

Für einen erfolgreichen direkten Marktzugang bei Logistikimmobilien benötigen Anleger viel spezifisches Know-how. Gerade für Investoren mit grossen Immobilienportfolios kann sich ein Blick auf das Segment aber trotz der hohen Komplexität lohnen. Dies aus drei Gründen:

  • Logistikobjekte können einen positiven Beitrag zur Gesamtrendite des Portfolios leisten. So betrug ihre Renditeprämie (Netto-Cashflow-Rendite) gegenüber Büro- und Detailhandelsflächen im Jahr 2019 über 150 Basispunkte.
  • Logistikimmobilien leisten einen signifikanten Beitrag zur Diversifikation des gesamten Immobilienportfolios, da ihre Renditen von anderen Faktoren getrieben werden als jene von Wohn- oder Büroimmobilien.
  • Das knappe Angebot spricht zusammen mit den positiven Aussichten bezüglich der Nachfrage auch künftig für eine positive Entwicklung bei Logistikimmobilien.

Renditen von Logistikimmobilien sind von Verkaufsflächen entkoppelt

Gesamtrendite (Total Return) gemäss Schweizer Immobilienindex (MSCI)

Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse

Quelle: MSCI
Letzter Datenpunkt: 2019

Wohnsegment bleibt für direkte Immobilienanlagen spannend

Trotz der Pandemie konnten auch Direktanlagen in Wohn- und gemischte Renditeliegenschaften im vergangenen Jahr mit einem Plus von 3,2 Prozent (transaktionsbasiert) eine positive Performance ausweisen. Gleichzeitig setzte sich die Renditekompression fort und Anfangsrenditen sowie Netto-Cashflow-Renditen von Mehrfamilienhäusern erreichten neue Tiefststände. Das anhaltende Negativzinsumfeld dürfte allerdings weiterhin Raum für steigende Verkehrswerte und damit positive Wertänderungsrenditen bieten. Mehrfamilienhäuser bleiben deshalb eine attraktive Anlage für vermögende Investoren und dürften 2021 noch immer eine Gesamtrendite von 4,0 bis 4,5 Prozent erzielen.

Preise für direkte Immobilienanlagen im Wohnsegment steigen in vielen Regionen

Wachstum der Verkehrswerte von Mehrfamilienhäusern nach MS-Region, 2019; Pfeile: Trend im Vergleich zum langfristigen Mittel seit 2010

Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse

Quellen: REIDA, Meta-Sys, Credit Suisse, Geostat
Letzter Datenpunkt: 12/2019

Geschäftsflächen verlieren an Attraktivität

Namentlich Immobilienaktien und Geschäftsimmobilienfonds haben sich hingegen bis heute nicht vollständig vom durch die COVID-19-Pandemie verursachten Einbruch erholt. Denn zusätzlich zu Einbussen durch Mietzinserlasse während des Lockdowns sorgte die Unsicherheit über die längerfristige Nachfrage nach Verkaufsflächen, Büroflächen oder Hotelbetten für eine grundlegende Skepsis der Investoren gegenüber diesen Typen von Geschäftsflächen.

Auf die Verkehrswerte der Immobilien dürften sich die temporären Ausfälle zwar kaum auswirken. Für diese sind die langfristigen Perspektiven entscheidender, etwa die weiteren Entwicklungen im Onlinehandel oder ein anhaltender Home-Office-Boom. Jedoch droht abseits von Toplagen bei Geschäftsflächen längerfristig ein Nachfragerückgang, dessen Ausmass sich heute noch nicht abschätzen lässt.

Direkt in Immobilien investieren bietet weiterhin Chancen

Die Renditen direkter Immobilienanlagen stehen vielerorts unter Druck. Dennoch bleiben sie im Vergleich zu den verfügbaren Alternativen weiterhin attraktiv, solange die Negativzinsen Bestand haben. Langfristig sind für Anleger mit Immobilienportfolios Zinserhöhungen das grösste Risiko, da sie zu markanten Korrekturen im Preisniveau führen könnten.

Bei Geschäftsflächen an Toplagen, Logistikimmobilien und Wohnobjekten sind vorläufig aber leichte Wertzuwächse das wahrscheinlichste Szenario. Für Investoren bleiben ein sorgfältiges Beobachten der Nachfragetrends und entsprechende Anpassungen an die Anlagestrategie entscheidend für den Erfolg mit direkten Immobilienanlagen.

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