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Immobilienmarkt profitiert von der Infrastruktur-Offensive

Regierungen investieren in den Strassenbau und die Ressourcen Wasser und Energie. Weiterer Entwicklungsbedarf, der von den Anlegern bisher nur wenig beachtet wurde, betrifft den öffentlichen Wohnungsbau. Vielerorts wird in Immobilien investiert, insbesondere der Immobilienmarkt für günstige Wohnungen liegt dabei im Fokus. Wer vom Infrastruktur-Trend profitiert.

Aus finanzieller Sicht gelten Immobilien in vielen Volkswirtschaften als erschwinglich, wenn die Wohnkosten 30 bis 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Laut Weltbank und Vereinten Nationen ist die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien definiert als der Median des Hauspreises und des durchschnittlichen Haushaltseinkommens. Ein Wohnungsmarkt mit einem Quotienten von über drei gilt als unerschwinglich, wobei die Kategorien von moderat bis hochgradig unerschwinglich reichen.

Laut dem Demographia International Housing Affordability Survey 2017 gibt es drei grosse Immobilienmärkte, die mit Quotienten von 5.1 oder mehr hochgradig unerschwinglich sind. Dazu zählen China/Hongkong (18.1), Neuseeland (10.0) und Australien (6.6). Zu den wichtigen Immobilienmärkten, die äusserst unerschwinglich sind, gehören Japan (4.1), Grossbritannien (4.5), Kanada (4.7), Irland (4.7) und Singapur (4.8).

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Die teuersten Immobilienmärkte 

Quelle: Demographia International Housing Affordability Survey, Credit Suisse 

Infrastruktur-Bedarf an erschwinglichen Immobilien wächst

Die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien wird durch die Urbanisierung noch zusätzlich erschwert, da derzeit schätzungsweise 54.5 Prozent der Weltbevölkerung in städtischen Gebieten leben. Laut den Vereinten Nationen dürfte dieser Anteil bis 2030 auf rund 60 Prozent steigen. Die Übervölkerung der Städte hat die Grundstückspreise in die Höhe getrieben, sodass Wohnimmobilien für die unteren und mittleren Einkommensschichten unerschwinglich wurden.

Dem McKinsey Global Institute (MGI) zufolge könnte die Zahl der Haushalte, die in bedenklichen oder unzureichenden Wohnverhältnissen leben oder deren Wohnkosten eine hohe finanzielle Belastung darstellen, bis 2050 auf 440 Millionen (oder rund 1.6 Milliarden Menschen) anwachsen, sollten sich die aktuellen Trends fortsetzen.

Allein um diese Lücke zu füllen, wären Bauinvestitionen in Höhe von 9 bis 11 Billionen US-Dollar erforderlich. Unter zusätzlicher Berücksichtigung der Grundstückskosten wird der Gesamtwert auf bis zu 16 Billionen US-Dollar geschätzt. Die grössten Märkte für Wohneinheiten für einkommensschwache Haushalte wären China, Indien, Russland, Brasilien und Nigeria.

Regierungen investieren in Immobilien, insbesondere in günstige Wohnungen

Die Regierungen haben bereits erste Massnahmen ergriffen. Grossbritannien hat Pläne für einen Infrastrukturfonds im Umfang von 2.3 Milliarden Pfund zum Erwerb von Grundstücken für den Wohnungsbau bekannt gegeben. Weitere 1.4 Milliarden Pfund sollen in den Bau erschwinglicher Wohnimmobilien fliessen.

Kanada hat für die nächsten zehn Jahre 11.6 Milliarden US-Dollar für den Bau von erschwinglichem Wohnraum vorgesehen, während Australien Ausgaben von knapp 11 Milliarden US-Dollar jährlich für den sozialen Wohnbau und bezahlbare Immobilien einplant. Die indische Regierung hat unterdessen das «Wohnraum für alle»-Programm ins Leben gerufen, das bis 2022 den Bau von rund 22 Millionen kostengünstiger Wohnungen in städtischen Gebieten anstrebt.

Wer vom Infrastruktur-Trend im Immobilien-Bereich profitieren

Erschwingliche Wohnungspreise lassen sich am besten durch die Senkung der Grundstücks- und Baukosten realisieren. Durch die Entwicklung von Satellitenstädten ausserhalb der grossen Zentren, aber mit Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, können die Grundstückskosten um über 50 Prozent gesenkt werden. Private Immobilienentwickler, die in Zusammenarbeit mit staatlichen Einrichtungen Grundstücke erschliessen, sowie Hersteller lokaler Schienenverkehrssysteme dürften von diesen Entwicklungen profitieren.

Laut Branchenexperten könnten Produktivitätsmassnahmen, wie zum Beispiel die effiziente Beschaffung mittels Softwaretools zur Gebäudedatenmodellierung (Building Information Modeling, BIM) und Fertigteilen, Einsparungen von über 30 Prozent zur Folge haben. Architektur-, Ingenieurs- und Bauunternehmen, die beim Einsatz dieser neuen Technologien eine Vorreiterrolle einnehmen, sind am besten positioniert, um von der starken Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum zu profitieren.


Alternative Baustoffe und Energieeffizienz – Trends am Immobilienmarkt

Die Verwendung alternativer, kostengünstiger Baustoffe kann ebenfalls deutliche Einsparungen nach sich ziehen. Aus dem Bericht des McKinsey Global Institute von 2014 zu den Herausforderungen im Bereich erschwinglicher Wohnimmobilien geht hervor, dass beispielsweise in Indien Bauunternehmen Ziegel aus Flugasche – ein Abfallprodukt von Kohlekraftwerken – als Zementersatz verwenden.

Auch über Kosteneinsparungen beim Betrieb und bei der Bewirtschaftung von Immobilien können die Wohnungspreise deutlich gesenkt werden. Eine verbesserte Energieeffizienz wirkt sich deutlich positiv auf die jährlichen Wohnkosten aus, und eine Reihe von Regierungen bietet Zuschüsse für die Sanierung von Wohnraum. In der Baubranche dürften Anbieter von Dämmstoffen, Fenstern sowie effizienter Heiz- und Klimaanlagen von diesem mehrjährigen Trend profitieren.

Alternative kostengünstige Baustoffe

Kostengünstige Materialien machen Immobilien erschwinglicher. Folgende Baustoffe können für Mauern und Dächer verwendet werden. Auch bei Aus- und Umbauten kommen alternative Materialien zum Einsatz.

Ziegelsteine aus Flugasche

Hergestellt aus Flug-/Vulkanasche sowie Sand, Kalk und Gips, werden als Ersatz für herkömmliche Ziegel beim Mauerbau eingesetzt. Sie bestehen aus Nebenprodukten von Kraftwerken und Industrieabfällen; umweltfreundlicher und günstiger Ersatzstoff

Gebrannte Lehm-Flugasche-Ziegel

Gefertigt aus Erde, Flugasche, Sand und Heizkohle; Ersatz für herkömmliche Ziegel; die Herstellung erfordert weniger Brennstoff und erzeugt weniger Emissionen

Erdziegel (CEB)

Erde mit einem minimalen Lehmanteil wird zu Ziegeln gepresst und mit einem kleinen Anteil Zement für den Mauerbau verwendet; ineinandergreifende Ziegel minimieren den Bedarf an Mörtel und Putz, niedriger Energiebedarf bei der Herstellung, die Ziegelpressen sind mobil einsetzbar

Beton-Hohlblocksteine

Zement, Sand und Zuschläge werden gemeinsam mit Industrieabfällen wie Flugasche oder Hochofenschlacke zu Blocksteinen verarbeitet, die als Ersatz für Ziegel verwendet werden können; energie- und kosteneffizient, beschleunigt die Maurerarbeiten

Porenleichtbeton

Zement, Flugasche, Sand und Schaumbildner; Ersatz für herkömmliche Ziegel/Blocksteine in Mehrgeschossbauten; die Senkung des Eigengewichts kann die Kosten bei Konstruktion und Fundament erheblich reduzieren; hohe thermische Isolierung

Wandplatten aus Stahlbeton

Zement, Sand, Zuschläge, Fasergewebe und Stahlmatten werden kombiniert, um Platten in den gewünschten Formen und Grössen herzustellen; ermöglicht einen schnellen Bau

Mikrobeton-Dachziegel

Dachziegel aus Zement, Sand, Zuschlägen, Fasergewebe und Stahlmatten, die kombiniert werden, um Platten in den gewünschten Formen und Grössen herzustellen; ermöglicht einen schnellen Bau

Dachkonstruktionen aus Ferrocement

Zement, Stahl und Stahlmatten für grosse Spannweiten; schnelle Installation und 30 Prozent Kosteneinsparungen gegenüber traditionellen Stahlbetondecken; 60 bis 75 Prozent geringeres Eigengewicht

Stahlbeton-Balken und -Träger

Zement und Sand vermischt mit Stahl und Bindedraht; Einsatz bei Dach-, Trag- und Rahmenkonstruktionen

Bambussperrholzplatten

Bambus und Polymerplatten sind eine Alternative zu Sperrholz in Trennwänden, Tür- und Fensterläden, Füllelementen, Verkleidung usw.

Türen, Läden und Rahmen aus glasfaserverstärktem Kunststoff

Glasfasern, natürliche Fasern, Polyurethan-Schaum, Harze und Härter, die als Ersatz für Holztüren- und -läden genutzt werden

Mosaik- und Schachbrett-musterfliesen

Zement, Sand, Zuschläge, Pigmente, Marmorsplitt und Marmorpulver werden gemischt und zu Mosaikfliesen verarbeitet; Verwendung als kosteneffektive Bodenbelagsalternative in Wohnungen

Quelle: SHEE, UN-Habitat, McKinsey Global Institute, Credit Suisse

Immobilienmarkt ist von Kreditgebern abhängig

Der Zugang zu erschwinglichem Wohnraum hängt zudem von der Verfügbarkeit günstiger Immobilienkredite ab. Dabei engagieren sich Hypothekenkreditgeber (in der Regel lokale Banken) oftmals an den sekundären Kapitalmärkten.

In vielen Industrie- und Schwellenländern wurden Finanzintermediäre – in manchen Fällen nationale Hypothekarunternehmen oder separate Sonderinstitute (Agencies) – ins Leben gerufen, um Kredite von Banken zu erwerben und Schuldtitel (gedeckte Anleihen) an Anleger auszugeben.

Die Verbriefung von Hypotheken ermöglicht es Anlegern, sich mit geringerem Risiko bei den zugrunde liegenden Vermögenswerten zu engagieren. Für Kreditnehmer sinken die Kosten, da sie Zugang zu breiteren und besseren Finanzierungsmöglichkeiten erhalten.