In Immobilien investieren: Immobilienfonds & Co. als Chance
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In Immobilien investieren. Attraktive Anlagechancen nutzen.

Es gibt viele Arten, in Immobilien zu investieren. Vom Direktkauf über Aktien bis hin zu Immobilienfonds und Crowdfunding. Was Anlegerinnen und Anleger im Auge behalten müssen und warum Immobilien-Investments immer noch eine lohnenswerte Anlage sind.

Warum sind Immobilien eine gute Geldanlage?

Investitionen in Immobilien zahlen sich aufgrund dreier wesentlicher Punkte aus:

  • Immobilien bieten einen gewissen Inflationsschutz: Die Mieten von Geschäftsimmobilien werden üblicherweise jährlich an die Inflation angepasst. Auch bei Wohnimmobilien kann ein Teil der Teuerung auf die Mieter überwälzt werden, jedoch verzögert.
  • Vergleichsweise moderate Zinsen: Zwar steigen die Zinsen erstmalig seit 2008 wieder kräftig, im langfristigen Vergleich befinden sich die Zinsen aber weiterhin auf moderatem Niveau.
  • Reduktion des Gesamtrisikos: Als Portfoliobestandteil erhöhen Immobilienanlagen die Diversifikation und machen das Portfolio schwankungsresistenter. So können sie einen signifikanten Beitrag zur Verbesserung des Risiko/Rendite-Profils leisten.
Rendite von Immobilienanlagen in der Schweiz im Vergleich

In Immobilien zu investieren, zahlt sich langfristig aus

Performance von Schweizer Immobilienanlagen und Schweizer Renditeliegenschaften im Vergleich zum Schweizer Aktienmarkt.
Index: 1.1.2000 = 100
Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen
Indikatoren für zukünftige Ergebnisse.
Letzter Datenpunkt: 28.10.2022
Quelle: Refinitiv Datastream, IAZI, Credit Suisse

Welche Möglichkeiten gibt es, in Immobilien zu investieren?

Anlegerinnen und Anleger können auf ganz unterschiedliche Arten in Immobilien investieren. Neben dem klassischen Direktkauf sind auch indirekte Anlagen in offene und geschlossene Immobilienfonds sowie in Immobilienaktien und immer mehr auch das Crowdfunding von Immobilien verbreitete Möglichkeiten.

Bei indirekten Immobilienanlagen besitzen Investorinnen und Investoren lediglich Anteile, die in Immobilien investieren – die Immobilie selbst gehört einem nicht. Das gibt Anlegerinnen und Anlegern die Chance, mit beschränktem finanziellem Budget von der Wertentwicklung von Immobilien zu profitieren.

Kauf einer Immobilie

Der Kauf einer Liegenschaft hat verschiedene Vorteile. So kann das Objekt selbst bewohnt werden und der Altersvorsorge dienen oder über Mieteinnahmen einen regelmässigen Cashflow generieren.

Beim Verkauf können Anlegerinnen und Anleger darüber hinaus von einer allfälligen Wertsteigerung profitieren.

Allerdings gilt es zu bedenken, dass ein Kauf trotz der weiterhin verhältnismässig tiefen Hypothekenzinsen viel Kapital benötigt und das investierte Geld stark gebunden ist. Das macht auch eine effektive Diversifikation mit mehreren Immobilien sehr teuer. Die Verwaltung von Immobilien für Investitionszwecke bedeutet darüber hinaus einen grossen Aufwand, und auch Sanierungskosten gilt es mit einzukalkulieren. Ausserdem fällt mit dem Ende der Negativzinsära ein entscheidender Werttreiber für Renditeliegenschaften weg. Jährliche Wertzuwächse werden in den kommenden Jahren keine Selbstverständlichkeit mehr sein. Mieterträge und deren Wachstumspotenzial werden wieder in den Vordergrund rücken.

Immobilienfonds

Immobilienfonds investieren das gesammelte Kapital aller Investorinnen und Investoren in Immobilienportfolios. Das Risiko wird so effektiv gestreut. Je nach Ausrichtung setzen sich die Portfolios überwiegend aus Industrie-, Büro- oder Wohnimmobilien zusammen. Als Anlegerin oder Anleger kann man jedoch nicht mitentscheiden, in welche Objekte investiert wird.

Die Renditen von Immobilienfonds resultieren durch Mieteinnahmen der gehaltenen Objekte und den Wertanstieg der Immobilie. Nach Abzug der Kosten für die Verwaltung der Fonds ergibt sich dann die an die Investorinnen und Investoren ausbezahlte Rendite. Wichtig ist des Weiteren die Unterscheidung zwischen offenen und geschlossenen Fonds.

Immobilieninvestments: Immobilienfonds, einfach erklärt

Der Kreislauf von Immobilienfonds

Quelle: Credit Suisse

Offene Immobilienfonds haben ein flexibles Anlagevermögen. Anlegerinnen und Anleger können ihr Kapital im Normalfall unkompliziert einzahlen oder wieder herausziehen. Bei wachsendem Vermögen kann der Fonds so in neue Immobilien investieren, bei Mittelabflüssen müssen jedoch unter Umständen auch Objekte verkauft werden. Anteile an offenen Fonds sind auch für Kleinanleger eine gute Option.

Geschlossene Immobilienfonds hingegen haben in der Regel eine höhere Mindestanlage und investieren in wenige, ausgewählte Objekte. Sobald das Kapital gesammelt ist, wird der Fonds geschlossen. Das Geld ist bis zum Ende der Laufzeit gebunden, da der Verkauf von Anteilen nicht mehr ohne Weiteres möglich ist.

Immobilienaktien

Am Aktienmarkt können sich Investoren an Unternehmen aus der Immobilienbrache beteiligen und so von den Wachstumschancen am Immobilienmarkt profitieren. Aktien lassen sich zudem jederzeit ohne Schwierigkeiten handeln und bieten gute Diversifikationsmöglichkeiten. Der Nachteil von Immobilienaktien liegt in der relativ hohen Volatilität, die das kurzfristige Risiko der Anlageform erhöhen. Ausserdem sind Immobilienaktien stärker von der allgemeinen Entwicklung des Aktienmarkts abhängig als andere Immobilienanlagen.

Immobilien-Investment per Crowdinvesting

Via Crowdinvesting können Anlegerinnen und Anleger über eine Plattform mit relativ geringen Summen in ausgewählte Objekte mit hohen Renditechancen investieren. Zum Beispiel in den Bau eines Mehrfamilienhauses. Nach Abschluss des Projekts wird das investierte Kapital inklusive Zinsen zurückerstattet. Dank der in der Regel kurzen Laufzeiten von bis zu fünf Jahren bleibt das investierte Kapital somit nicht allzu lange gebunden.

Eine solche Schwarmfinanzierung birgt aber auch Gefahren. Beispielsweise können hochriskante Immobilienprojekte, die keine Finanzierung durch eine Bank erhalten haben, auf den Plattformen auftauchen. Wichtig ist daher eine genaue Prüfung der Plattform selbst und der Projekte an sich, um empfindliche Verluste zu vermeiden.

In Immobilien investieren: die Möglichkeiten im Vergleich

In Immobilien investieren: die Möglichkeiten im Vergleich

Quelle: Credit Suisse

Die verschiedenen Immobilienanlagen unterscheiden sich in wichtigen Punkten, die vor dem Entscheid für eine Investition genau geprüft werden sollten.

Warum sind Immobilien eine vergleichsweise sichere Geldanlage?

Immobilien im Direktbesitz sind weitgehend unabhängig von der Börse und bieten einen gewissen Inflationsschutz. Das heisst, dass kurzfristige Schwankungen auf den Finanzmärkten den Immobilienwert nicht beeinträchtigen. Dazu kommt, dass Grundstücke und Wohnraum ein begrenztes Gut mit anhaltend hoher Nachfrage sind.

Wie viel Geld braucht man, um in Immobilien zu investieren?

Das verfügbare Kapital spielt eine grosse Rolle bei Investitionen in Immobilien. Für einen Direktkauf benötigen Käuferinnen und Käufer Eigenkapital in der Höhe von mindestens 20–30 Prozent der Gesamtkosten. Wer hingegen in indirekte Immobilienanlagen investieren möchte, kann dies bereits mit verhältnismässig wenig Geld tun. Immobilienaktien und kotierte Immobilienfonds sind jedoch im Gegensatz zum Direktbesitz den Börsenschwankungen ausgesetzt. Dafür können sie jederzeit mit vergleichsweise geringen Transaktionskosten wieder verkauft werden.

Sollte man sein Geld in Immobilien anlegen?

Da Immobilien als wertbeständige und schwankungsarme Geldanlage gelten, stellen sie eine beliebte Investitionsmöglichkeit dar. Im Spezifischen gilt es jedoch die persönliche finanzielle Lage zu betrachten. Denn Investitionen haben verschieden lange Laufzeiten, während denen das Kapital nicht frei verfügbar ist. Anlegerinnen und Anleger sollten im Voraus abklären, wie lange sie auf das investierte Geld verzichten können und wollen.

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