Haus kaufen in Bern: Immobilien in Bern sind begehrt
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«In Bern und Thun gehen Immobilien oft an den Meistbietenden»

«Die Nachfrage nach Wohneigentum ist in der Stadt und in der Agglomeration Bern gross», sagt Nadja Müller, Leiterin Hypothekencenter Bern Süd-Ost der Credit Suisse. Im Interview gibt sie Tipps für den Liegenschaftskauf in Bern.  

Wie ist die Marktsituation für Immobilien in Bern?

Nadja Müller*: Gemessen an der Nachfrage wird in der Stadt Bern und in der Agglomeration zu wenig Wohneigentum gebaut. Einzelne Überbauungen an attraktiver Lage sind innert kürzester Zeit verkauft. Zwar werden die Immobilien im Kanton Bern in der Regel zu einem fairen Preis verkauft, der Marktpreis ist aber wieder steigend. Eine Ausnahme bildet die Stadt Bern: Dort werden Immobilien bereits heute oft über dem Verkehrswert an den Meistbietenden verkauft. Dasselbe Bild zeigt sich auch in Thun.

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Geplante Immobilien in der Region Bern  

Bautätigkeit gemessen an den Wohneinheiten, die in den letzten zwölf Monaten bewilligt wurden.

Quelle: Baublatt, Credit Suisse

Wieso gerade in Thun?

Die Nachfrage ist sehr gross. Viele Thuner möchten eine Liegenschaft kaufen. Auch Leute aus der Region wünschen sich, in Thun zu leben, und möchten dort gerne eine Immobilie erwerben. Doch es gibt nur sehr wenige. Häuser und Wohnungen, die auf den Markt kommen, sind zum Teil innert weniger Tage verkauft – selbst im höheren Preissegment. Warum das so ist? Thun ist eine wunderschöne Stadt im Oberland. Wer dort wohnt, hat den Thunersee, die Aare und die Berge direkt vor der Haustür. Man lebt in einem Naherholungsgebiet, ist aber dank direkter Bahnverbindung schnell in Bern oder im Wallis.

Würden Sie sagen, dass Immobilien in Bern überbewertet sind?

Nein. Der Immobilienmarkt in Bern ist nicht überhitzt. Allerdings suchen viele Käufer genau dort, wo das Angebot schon gering ist.

Angesichts des knappen Angebots: Wo finden Käufer Immobilien in Bern?

Heutzutage läuft praktisch alles über Onlineportale. Bei der Suche können Hypotheken-Experten entscheidend unterstützen. Sie kennen den Markt und verfügen über Kontakte zu Immobilienverkäufern in der Region. Oft wissen sie auch von Projekten in Planung. 

In der Stadt Bern sind einige Wohnungen und auch Häuser im Baurecht.

Nadja Müller, Leiterin Hypothekencenter Bern Süd-Ost der Credit Suisse

Was können Interessierte selber unternehmen, wenn sie in der Bundesstadt ein Haus kaufen möchten?

Sie sollten mit Immobilienverkäufern sprechen, ihnen sagen, was und wo sie suchen. Einige Immobilienfirmen haben ein internes Portal, in dem sie auflisten, wer was sucht. Sobald dort ein passendes Objekt im Verkauf ist, informieren sie die Interessenten – manchmal sogar einige Tage, bevor sie eine Liegenschaft offiziell ausschreiben. Gute Objekte gehen oft auch unter der Hand weg. Deshalb lohnt es sich, Bekannte und Verwandte über ein Kaufvorhaben zu informieren.

Was gilt es zu beachten, wenn ich eine Wohnung kaufe in Bern?

In der Stadt Bern sind einige Wohnungen und auch Häuser im Baurecht. Bei diesen kauft man die Liegenschaft, den Boden jedoch nicht. Das Grundstück wird sozusagen gemietet und die Immobilienbesitzer zahlen einen Baurechtszins. Die Stadt Bern hat schweizweit die höchste Dichte an solchen Baurechtsliegenschaften. 

Was bedeutet das für die Käuferin oder den Käufer?

Es ist wichtig, den Baurechtsvertrag genau zu lesen. Welche Bedingungen gelten? Wie hoch ist der jährliche Zins? Wie lange gilt das Baurecht und was passiert bei dessen Ablauf? Käufer müssen die Konsequenzen des Baurechts kennen. 

Welche weiteren regionalen Besonderheiten gibt es für Immobilien im Kanton Bern?

Sehr wichtig ist die Lage. Das sieht man beim Wiederverkaufspreis. Wir beobachten, dass die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr an Stellenwert gewonnen hat. Die Leute bevorzugen kürzere Arbeitswege und wollen weniger im Stau stehen. Für Immobilien in der Stadt und der Agglomeration Bern besteht daher eine grosse Nachfrage. Gleichzeitig wollen die Menschen aber nicht an viel befahrenen Strassen oder Bahn­linien wohnen.

In Bern sind die Steuern besonders hoch. Hat dies Einfluss auf die Preise der Immobilien?

Auf jeden Fall. Der Gemeindesteuersatz kann sehr unterschiedlich sein. Es lohnt sich zu schauen, wie es für die jeweilige Gemeinde aussieht. Muri ist zum Beispiel eine steuergünstige Gemeinde. Dafür sind die Immobilien teurer. In den letzten zehn Jahren sind die Preise in Muri zusätzlich gestiegen.

Umgebaute Bauernhäuser sind Liebhaberobjekte. Die Investitionen liegen meist über dem Verkehrswert.

Nadja Müller, Leiterin Hypothekencenter Bern Süd-Ost der Credit Suisse

Speziell ist bestimmt auch die Situation in den Bergen. Was muss ich wissen, wenn ich ein Chalet kaufen möchte im Berner Oberland?

Bei den Chalets kommt es sehr darauf an, wo es steht. In den Skigebieten beispielsweise, in Lenk, Adelboden oder Schönried, ist die Nachfrage nach Chalets bzw. Ferienliegenschaften gross. Auch die Lage im Ort wirkt sich auf den Kaufpreis aus. Wichtig ist zu prüfen, wie der Zustand der Immobilie ist und ob sich das Chalet in einer Gefahrenzone befindet. Überschwemmungen, Erdrutsche oder Lawinen sind immer mehr zu einer Problematik geworden. 

Hat sich das Zweitwohnungsgesetz auf den Kaufpreis von Chalets ausgewirkt?

Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz – das ist in Ferienregionen ein grosses Thema. Vielerorts dürfen keine Zweitwohnungen mehr gebaut werden. Darf ein Chalet als Zweit­wohnung genutzt werden, wirkt sich das mittelfristig positiv auf den Wert aus. Bis vor Kurzem haben die Preise aber nachgegeben, weil vor Inkrafttreten des Zweitwohnungs­gesetzes noch zu viele Zweitwohnungen gebaut wurden.

Besondere Bestimmungen gibt es auch bei Bauernhäusern. Wo finden Interessierte ein Bauernhaus zum Kaufen – beispielsweise im Emmental?

Am besten über persönliche Kontakte. Gleichzeitig braucht es Geduld. Vor einem Kauf sollte unbedingt der Zustand begutachtet werden. Dafür lohnt es sich, das Bauernhaus zusammen mit einem Architekten zu besichtigen. Er kann beurteilen, welche baulichen Massnahmen möglich und notwendig sind und mit was für Renovationskosten gerechnet werden muss. Zudem muss zwingend abgeklärt werden, wie das Haus genutzt werden darf und welche Änderungen erlaubt sind. Letztendlich sind umgebaute Bauernhäuser Liebhaberobjekte. Die Investitionen insgesamt liegen meist über dem eigentlichen Verkehrswert.

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