Immobilienstudie 2022. Wohnimmobilienfonds im Fokus.

Immobilienfonds lassen Immobilienaktien seit Pandemiebeginn hinter sich

Die COVID-19-Pandemie hinterlässt im Immobilienmarkt bleibende Spuren, hat sie doch zu Nachfrageverschiebungen innerhalb und zwischen den verschiedenen Segmenten des Immobilienmarktes geführt. Diese Entwicklungen schlagen sich an den Kapitalmärkten nieder.

So konnten die Schweizer Immobilienfonds im SXI Real Estate Funds Index auch im zweiten Pandemiejahr ihre defensiven Qualitäten und ihren anleiheähnlichen Charakter ausspielen: Sie erzielten 2021 eine Gesamtrendite von 7.3 Prozent. Im Vergleich zum breiten Aktienmarkt lag ihr Ertrag zwar deutlich zurück. So erzielte der SPI im gleichen Zeitraum ein Plus von 23.4 Prozent, der MSCI World Real Estate gar eines von 32.1 Prozent. Die Schweizer Immobilienaktien sowie ihre europäischen Pendants liessen sie aber erneut hinter sich. So verzeichnete der SXI Real Estate Shares Index lediglich einen Zuwachs von 4.4 Prozent.

Wohnimmobilien als Erfolgsfaktor für Immobilienfonds

Hinter dem Erfolg der kotierten Schweizer Immobilienfonds dürfte ihre Investition zu über 50 Prozent in Mehrfamilienhäuser stecken. Denn Anlageklassen mit Büro- oder Retail-Fokus haben sich noch nicht vollständig vom Einbruch zu Beginn der Pandemie erholt. Pandemiebedingte strukturelle Effekte, wie der verminderte Büroflächenbedarf infolge der Homeoffice-Empfehlung belasten entsprechend die Performance von Geschäftsflächen weiterhin. Davon betroffen sind unter anderem globale Real Estate Investment Trusts (REITs) und die Schweizer Immobilienaktien, die zu über drei Viertel in Geschäftsflächen investiert sind.

Ergebnisse der Immobilienstudie verzeichnen fürs 2021 rückläufige Mietausfallraten

Wachsende Unterstützung erhalten die Immobilienfonds des Weiteren von ihren Fundamentaldaten. Die Mietausfallrate ist 2021 erstmals seit vier Jahren gesunken – von 6 auf 5.7 Prozent. Der Rückgang ist gänzlich auf die Geschäftsimmobilienfonds zurückzuführen: So gingen die pandemiebedingten Ausfälle durch Mietzins erlasse und Debitorenverluste in diesem Sektor im letzten Jahr wieder zurück. Die sinkenden Leerwohnungsziffern bei Mietwohnungen lassen erwarten, dass zunehmend auch Wohnimmobilienfonds von sinkenden Mietausfallraten profitieren werden.

Investitionen in Immobilienfonds bieten Gelegenheit für Gewinnmitnahmen

Die hohe Ertragssicherheit der Wohnimmobilienfonds hat ihren Preis. Für diese Produkte werden gegenwärtig nicht nur hohe Aufpreise fällig, auch ihre Ausschüttungsrendite fällt mit einem Mittel von 2.1 Prozent tief aus.

Zwar wird die Sicherheit der Cashflows bei Wohnimmobilienfonds hoch eingestuft, nichtsdestotrotz drohen bei stärkeren Zinsanstiegen markante Preiskorrekturen. Die gegenwärtigen Bewertungen sind also vor dem Hintergrund der bereits gestiegenen Kapitalmarktrenditen als hoch einzustufen, weshalb wenig Spielraum für weitere Wertzuwächse besteht.

Für stärker wachstumsorientierte Anleger mit längerem Anlagehorizont scheint es daher prüfenswert, Gewinne auf einem Teil der Positionen in Wohnimmobilienfonds zu realisieren und die Erlöse in inländische oder ausländische Geschäftsimmobilien zu investieren. Mit Schweizer Geschäftsimmobilienfonds lassen sich im Mittel noch Ausschüttungsrenditen von 3.4 Prozent erzielen.