Immobilienpreise steigen. Trotz Erhöhung der Leerstände.
Die Leerstände im Wohneigentum haben sich erneut erhöht. Das geht aus der Immobilienmarktstudie 2019 der Credit Suisse hervor. Trotzdem steigen die Immobilienpreise weiter an. Was die Gründe für diese Entwicklung sind.
Immobilienmarkt Schweiz: wachsende Leerstände bei Wohneigentum
Die Leerstände im Wohneigentum stiegen 2018 deutlich, sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Einfamilienhäusern. Dennoch sind die Leerstandsquoten moderat: Eigentumswohnungen bleiben mit 0,94 Prozent knapp unter der 1-Prozent-Schwelle, Einfamilienhäuser weisen eine Quote von 0,43 Prozent auf und bleiben damit tief. Per 1. Juni 2018 standen somit 6529 Eigentumswohnungen leer. Bei Einfamilienhäusern waren es 6041 leere Gebäude.
Zur Steigerung der Leerstände haben vor allem die Klein- und Mittelzentren inklusive ihres Umlands beigetragen. Machen es die steigenden Preise den Haushalten doch auch hier zunehmend schwerer, sich den Wunsch nach Eigentum überhaupt noch erfüllen zu können. Die höchsten Leerstände verbuchen aber mit Abstand die touristischen Bergregionen. Ursache dafür sind die Spätfolgen der Zweitwohnungsinitiative und die starke Frankenaufwertung, die ausländische Käufer in den letzten Jahren abschreckte. Im länd¬lichen Raum ist hingegen eine Abnahme der Leerstände zu beobachten.
Steigende Leerstände bei Wohneigentum
Leerstand in % (linke Skala) und absolute Veränderung Leerstand (rechte Skala)
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Immobilienpreise steigen trotz Leerständen
Die steigenden Leerstände sollten nicht überbewertet werden. Denn dank tiefer Hypothekarzinsen bleibt der Wunsch nach Wohneigentum weit verbreitet. Zwar führen das hohe Preisniveau und die hohen kalkulatorischen Anforderungen dazu, dass sich weniger Haushalte den Wunsch nach Eigentum erfüllen können. Gleichzeitig ist die Bautätigkeit in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Beides liess die Wohneigentumspreise 2018 fast überall in der Schweiz weiter ansteigen. Bei mittleren Eigentumswohnungen belief sich das Plus auf 1,7 Prozent, bei Einfamilienhäusern auf 3,4 Prozent.
Im Laufe des Jahres hat sich das Preiswachstum etwas beruhigt und verläuft seither in den verschiedenen Preissegmenten weitgehend homogen. Einzig in den Kantonen Wallis und Tessin sanken die Immobilienpreise. Im Wallis ist dies auf den immer noch stockenden Zweitwohnungsmarkt zurückzuführen, der auch in Graubünden nur ein schwaches Preiswachstum zuliess. Im Tessin hingegen führte die abgeschwächte Einwanderung aus Italien zur negativen Preisentwicklung.
Immobilienpreise liegen in fast allen Regionen im Plus
Jahreswachstumsraten Wohneigentum (mittleres Segment), 4. Quartal 2018
Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse, Geostat
Immobilienstudie: Auch 2019 steigen die Immobilienpreise
Die Experten der Credit Suisse rechnen 2019 mit einem weiterhin positiven Marktumfeld, wenn auch mit einer leicht schwächeren Preisdynamik. Zwar sorgen die andauernden sehr tiefen Hypothekarzinsen für eine anhaltende Nachfrage, diese wird aber durch hohe Immobilienpreise und strikte Regulierungsmassnahmen beeinträchtigt. Bei Eigentumswohnungen rechnen die Credit Suisse Experten mit einem Plus von 1,0 %, bei Einfamilienhäusern von 2,0 %.
Moderates Wachstum der Immobilienpreise 2019
Wachstum Transaktionspreise in %
Quelle: Credit Suisse, Wüest Partner
Ungleichgewicht zwischen Immobilienpreisen und Einkommen nimmt zu
Durch den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise hat das Ungleichgewicht zwischen Immobilienpreis- und Einkommensentwicklung wieder leicht zugenommen. Die Preiskorrekturen in den Jahren 2016 und 2017 hatten nur kurzzeitig Abhilfe geschaffen. Nun ist die Schere aber wieder grösser geworden. Solange die Hypothekenzinsen tief bleiben, dürfte sich dieser Trend fortsetzen. Daher wird auch der Regulierungsdruck nicht nachlassen.
