CS - Immobilienmonitor Schweiz, 4. Quartal 2016
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Immobilienmonitor Schweiz,
4. Quartal 2016

Die Brexit-Abstimmung im vergangenen Juni und jüngst der überraschende Ausgang der US-Wahlen haben gezeigt, dass politische Entwicklungen über den Wechselkurs und das Zinsniveau auch den hiesigen Immobilienmarkt tangieren. Das Jahr 2017 dürfte nicht minder turbulent werden. Im Gegensatz zur Politik bergen die Immobilienmärkte im Jahr 2017 wenig Überraschungspotenzial. Die aktuellen Trends dürften sich fortsetzen. Die ansehnlichen Immobilienrenditen werden auch 2017 auf die Anleger eine grosse Anziehungskraft ausüben und damit die Flächenausweitung unverändert ankurbeln.

Zinsen bleiben tief …

Das Jahr neigt sich dem Ende zu. Zeit für einen Rückblick auf die letzten 12 Monate und einen Ausblick auf das kommende Jahr. Mit dem Ende des Kalenderjahres mehren sich die Zeichen, dass nicht nur das Jahr, sondern auch gewisse immobilienrelevante Entwicklungen auslaufen. An erster Stelle ist der langjährige Trend sinkender Zinsen zu nennen. Dieser dürfte in Zukunft keine Fortsetzung mehr erfahren. Der Ausstieg der amerikanischen Zentralbank aus ihrer expansiven Geldpolitik ist im Gange, wenn auch weniger beherzt als ursprünglich angekündigt. Es gilt als beinahe sicher, dass sich unsere Erwartung einer zweiten Erhöhung der amerikanischen Leitzinsen im laufenden Monat bewahrheitet. Der Anstieg der langfristigen Zinsen in den letzten Wochen hat diese Entwicklung bereits weitgehend vorweggenommen und sich unter anderem belastend auf Schweizer Immobilienfonds ausgewirkt. Deren bisherige Jahresperformance kann sich im Vergleich mit europäischen Immobilienanlagen oder Schweizer Aktien dennoch sehen lassen (Seite 14).

… und Immobilien begehrt

Weniger Rückenwind für den Schweizer Immobilienmarkt ist zudem fortan auch von der Zuwanderung zu erwarten. Erstmals hat im laufenden Jahr der Strom von Zuwanderern aus dem Ausland mit zweistelliger Rate abgenommen, was sich eins zu eins auf die Absorption von Mietwohnungen durchschlägt. Trotzdem dürfte das Jahr für viele Immobilienbesitzer relativ versöhnlich enden. Das Glas wird nach wie vor als halbvoll angesehen und den anstehenden Herausforderungen sieht man mit Zuversicht entgegen. Immerhin erlaubt das Zinsniveau eine erneute Senkung der Diskontsätze, was sich nochmals positiv auf die Bewertungen per Jahresende auswirken dürfte. Die Immobilienrenditen sind dann auch noch immer ansprechend und dürften zur Freude der Bauwirtschaft sowie der übrigen Akteure und Dienstleister auf dem Immobilienmarkt auch im kommenden Jahr weiteres Kapital in diesen Sektor schleusen. Welche weiteren Effekte wir erwarten, lesen Sie auf Seite 5 und 6.

Erstmals hat im laufenden Jahr der Strom von Zuwanderern aus dem Ausland mit zweistelliger Rate abgenommen, was sich eins zu eins auf die Absorption von Mietwohnungen durchschlägt.

Wohneigentum: Kalkulatorischer Zins im Fokus

Während die Mieter nächstes Jahr zu den Gewinnern zählen werden, sehen sich potenzielle Wohneigentümer hohen Finanzierungshürden ausgesetzt, die spezifisch für junge Haushalte nur schwierig zu überwinden sind. Immer mehr macht sich der Kollateralschaden der erzwungenen Abkühlung auf dem Wohneigentumsmarkt bemerkbar. Entsprechend ist eine Diskussion um die Höhe des kalkulatorischen Zinses entbrannt. Ironischerweise melden sich die langfristigen Zinsen exakt zu diesem Zeitpunkt mit einem unerwartet starken Sprung nach oben zu Wort. Da eine Lockerung der Tragbarkeitsberechnung gemäss unseren Beobachtungen mit einem erneuten Preisanstieg einhergehen würde, handelt es sich letztlich um eine Güterabwägung zwischen Immobilienmarktstabilität und der Förderung von Wohneigentum (Seite 7 und 8).

Preisrückgang durch Annahme der Zweitwohnungsinitiative

Des Weiteren haben wir den Effekt der Zweitwohnungsinitiative auf das Preiswachstum von Wohneigentum untersucht. Dank speziellen statistischen Methoden war es möglich, den kausalen Effekt der Zweitwohnungsinitiative auf die Preisentwicklung zu quantifizieren. Dieser isolierte negative Effekt dürfte grundsätzlich ein vorübergehender sein, da sich dessen wichtigste Treiber (Angebotsausweitung, Rechtsunsicherheit) mit der Zeit abschwächen dürften. Sofern nicht andere Treiber plötzlich eine negative Wirkung entfalten, wäre die Zeit für den Kauf einer Ferienwohnung also nicht schlecht (Seite 10 und 11).

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