Hypothek aufnehmen. So kombinieren Sie die erste und zweite Hypothek.

Hypothek aufnehmen: Das sind die Voraussetzungen

Wer ein Eigenheim kaufen möchte, kann dieses in den seltensten Fällen vollständig mit Eigenmitteln finanzieren. Die meisten Käuferinnen und Käufer sind für die Finanzierung deshalb auf die Hypothek einer Bank angewiesen. Dafür müssen sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen: Die Belehnung auf das Haus oder die Wohnung darf höchstens 80 Prozent betragen. Die Käuferin bzw. der Käufer muss also mindestens 20 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital einbringen.

Erste und zweite Hypothek hängen von der Belehnung ab

Hypotheken mit einer Belehnung von bis zu 67 Prozent müssen nicht zwingend amor­tisiert werden – es sei denn, die finanzielle Situation erfordert dies. Eine Pflicht zur Amortisation herrscht hingegen für Beträge darüber, also für die Differenz bis hin zur möglichen Belehnung von 80 Prozent. Aus diesem Grund wird in der Theorie unter­schieden zwischen der ersten Hypothek mit einer Belehnung bis 67 Prozent und der zweiten Hypothek mit einer Belehnung zwischen 67 und 80 Prozent. Je nach Bank und Produkt können die exakten Prozentsätze leicht variieren.

Ein Beispiel: Beträgt der Wert einer Immobilie 1’000’000 Franken, müssen die Eigenmittel mindestens 200’000 Franken betragen. Die erste Hypothek deckt in diesem Fall einen Betrag von bis zu 670’000 Franken, die zweite Hypothek die restlichen bis zu 130’000 Franken.

Erste und zweite Hypothek nicht zwingend in Tranchen abschliessen

Die theoretische Unterscheidung der beiden Arten von Hypotheken bedeutet nicht, dass ein Kredit in der Praxis zwingend in zwei Tranchen abgeschlossen werden muss. Vielmehr kann eine Hypothek mit einer Belehnung von 80 Prozent heute problemlos in einem einzigen Produkt zusammengefasst werden, beispielsweise in einer 10-jährigen Fix-Hypothek.

Hypothek tranchieren: Das sind die Vorteile

Das Tranchieren einer Hypothek hat durchaus Vorteile, denn dadurch kann für jede Tranche ein anderes Produkt gewählt werden. So lassen sich die Vorzüge verschiedener Hypothekenmodelle kombinieren. Beispielsweise kann die Sicherheit einer Fix-Hypothek ergänzt werden durch eine SARON-Hypothek, um von den Zinsschwankungen im Markt zu profitieren.

Haben zwei Hypotheken verschiedene Laufzeiten, hat dies zwei weitere Vorteile:

• Läuft ein Kredit zu einem Zeitpunkt hoher Zinsen aus, muss die Hypothek zu ungünstigen Konditionen refinanziert werden. Dieses Risiko lässt sich durch mehrere Tranchen diversifizieren.
• Bei einer Tranchierung ist es möglich, flexibler auf die jeweils aktuelle Zins- und Lebenslage zu reagieren. Beispielsweise kann ein Teil der Hypothek flexibel amortisiert werden, sobald das nötige Kapital vorhanden ist.

Hypothek tranchieren birgt auch Nachteile

Kombiniert ein Schuldner zwei oder mehr Hypotheken, birgt dies auch Nachteile: Laufen die verschiedenen Tranchen nicht gleichzeitig aus, verliert er die Möglichkeit, die Bank jederzeit wechseln zu können. Wem diese Flexibilität bei der Finanzierung wichtig ist, der sollte darauf achten, dass die Laufzeiten der beiden Tranchen maximal zwei bis drei Jahre auseinanderliegen.

Der Grund: Banken vergeben zweite Hypotheken nur in Kombination mit ersten Hypotheken. Jedoch reicht es meist, wenn der Schuldner sich verpflichtet, die erste Hypothek zu einem definierten Zeitpunkt ebenfalls zu übertragen. In diesem Fall führt das Finanzierungsinstitut während einer teilweise mehrjährigen Übergangsfrist nur die zweite Hypothek eines Schuldners.

Die passende Hypothek ist individuell

Ob eine Hypothek in Tranchen abgeschlossen wird und welche Produkte sich am besten eignen, hängt von der Lebenslage, den Bedürfnissen und der Risikobereitschaft des Hypothekennehmers ab: Möchte dieser beispielsweise einen gewissen Betrag seiner Hypothek zu einem bestimmten Zeitpunkt abtragen, macht eine Strukturierung Sinn, ebenso wenn ihm das Diversifizieren von Risiken durch verschiedene Laufzeiten wichtig ist.

Zusätzlich beeinflusst das aktuelle Zinsniveau die Wahl der Hypothek. Bei tiefen Zinsen ist es attraktiv, auf langfristige Fix-Hypothek zu setzen. Ist hingegen mit sinkenden Zinsen zu rechnen, kann es sinnvoll sein, die Zeit bis dahin mit einer SARON- oder einer variablen Hypothek zu überbrücken.

Gute Beratung ist das A und O beim Aufnehmen einer Hypothek

Eine gute Hypothekenberatung hat zum Ziel, die Lebenssituation, die finanziellen Möglichkeiten wie auch die Bedürfnisse der Hypothekennehmerin bzw. des Hypothekennehmers zu verstehen und die Finanzierungslösung darauf abzustimmen. Denn es gibt weder «richtig oder falsch» noch gute oder schlechte Produkte. Damit die Beratung maximalen Mehrwert bringt, ist gegenseitiges Vertrauen wichtig.