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Höhere Zinsen könnten zur Hypothek werden

Steigende Zinsen hätten grosse Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt. Käufer müssten tiefer in die Tasche greifen, um sich das Eigenheim leisten zu können. Auch bisherige Eigentümer bekämen höhere Zinsen finanziell zu spüren – allerdings mit Verzögerung.

Die tiefen Hypothekarzinsen waren in den letzten Jahren der entscheidende Treiber für die hohe Nachfrage nach Wohneigentum. Weil die Hypothekarzinsen zurückgingen, sank die Hypothekarzinsbelastung der Eigentümer auf 39 Prozent des Niveaus des Jahres 2000.

Aufgrund dieser verführerischen Ausgangslage wollten sich viele Haushalte den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen. Die daraus resultierende Nachfrage liess die Immobilienpreise seit 2000 markant um insgesamt 76 Prozent wachsen.

Je höher der Hypothekarzins, desto teurer die Finanzierung des Eigenheims

Mit jedem künftigen Anstieg der Hypothekarzinsen erhöhen sich auch die Finanzierungskosten von Wohneigentum. Unten stehende Abbildung demonstriert den Effekt für eine Liegenschaft im Wert von 700’000 Franken bei einer Belehnung von 80 Prozent. Bei einem heutigen Hypothekarzinssatz von 1,5 Prozent liegen die jährlichen Hypothekarzinskosten bei 8’400 Franken.

Würde der Hypothekarzinssatz auf 2,5 Prozent ansteigen, läge der jährliche Aufwand für eine Hypothek bereits bei 14’000 Franken. Mit steigenden Zinsen ziehen die Finanzierungkosten von Eigentum also schnell wieder an.

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Tragbarkeit von Wohneigentum nach Zinsniveau

Hypothekarzinskosten in Abhängigkeit vom Zinssatz für eine Liegenschaft im Wert von CHF 700’000 bei einer Fremdfinanzierung von 80 %

Quelle: Credit Suisse

Preiskorrektur aufgrund steigender Hypothekarzinsen

Finanziell würde der Neuerwerb von Wohneigentum damit zunehmend unattraktiver. Dies würde einen Rückgang der Nachfrage zur Folge haben. Nach einer sehr langen Phase hoher Preisdynamik könnte dies der Auslöser für sinkende Eigentumspreise werden. Ausmass und Tempo des Zinsanstiegs definieren dabei die Schärfe der Preiskorrektur.

Weil der Anteil spekulativer Käufe aber überschaubar ist und bei Wohneigentum im Allgemeinen kein Angebotsüberhang besteht, dürften Preiseinbrüche, wie sie vor einigen Jahren in Ländern wie den USA, Spanien oder Irland zu sehen waren, ausgeschlossen sein.

5 %

ist der kalkulatorische Zinssatz. Somit sollte das Eigenheim trotz steigender Zinsen tragbar bleiben.

Höherer Hypothekarzinssatz ist eingerechnet

Aus Risikoperspektive sollten Zinsanstiege in einer ersten Phase keine Gefahr für die Eigentümer darstellen. Die heutigen Finanzierungsanforderungen der Banken verlangen, dass Wohneigentum auch bei einem langfristigen kalkulatorischen Zinssatz – zumeist wird mit 5 Prozent gerechnet – tragbar ist. Hinzu kommt, dass die Hypothek innert 15 Jahren auf 66 Prozent amortisiert werden muss, sodass sich der finanzielle Spielraum für Eigentümer sukzessive erhöht.

Weil private Haushalte heute im Gegensatz zu früher mehrheitlich Fix-Hypotheken abschliessen, dürften sich höhere Zinsen bei vielen Eigentümern zudem erst mittelfristig in höheren Finanzierungskosten niederschlagen.

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Hoher Anteil an Fix-Hypotheken

Hypothekarforderungen nach Produkttyp und Belehnungsgruppe

Quelle: Schweizerische Nationalbank, Credit Suisse

Geld für Hypothekarzinsen fehlt anderweitig

Volkswirtschaftlich ist der Effekt höherer Hypothekarzinsen für Eigentümer dagegen nicht zu unterschätzen. Würden sich die Hypothekarzinsen ausgehend vom heutigen Niveau um einen Prozentpunkt erhöhen, nähme die jährliche Hypothekarzinsbelastung aller Eigentümer (wegen des hohen Anteils an Fix-Hypotheken allerdings nur mit beachtlicher Verzögerung) um 7,3 Milliarden Franken zu – Geld, das dann beispielsweise nicht mehr für andere Ausgaben zur Verfügung stünde.

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