Aus dem Hausverkauf geht eine Grundstückgewinnsteuer hervor.
Beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks aus dem Privatvermögen mit Gewinn fällt eine Sondersteuer, die sogenannte Grundstückgewinnsteuer, an. Wie hoch die Steuer beim Hausverkauf tatsächlich ist, hängt massgeblich vom kantonalen Steuergesetz sowie von der Dauer des Besitzes ab.
Die Steuer beim Hausverkauf wird auf dem Grundstückgewinn berechnet
Eine Grundstückgewinnsteuer muss immer dann bezahlt werden, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie im Privatvermögen mit Gewinn verkauft wird. Das heisst, wenn der Verkaufspreis über den Anlagekosten liegt. Die Anlagekosten bestehen im Wesentlichen aus dem damaligen Kaufpreis sowie den selbstgetragenen wertvermehrenden Investitionen während der Haltedauer. Auf die Differenz werden beim Liegenschaftsverkauf Steuern erhoben.
Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem damaligen Ankauf und dem aktuellen Verkauf der Liegenschaft stehen, können zudem gewinnmindernd geltend gemacht werden. Dazu zählen beispielsweise Notariats- und Grundbuchgebühren, bis zu einer gewissen Höhe auch übliche Maklergebühren an Dritte, Kosten für Inserate, Anwaltshonorare oder bezahlte Handänderungssteuern. Ebenfalls dazu zählen Vorfälligkeitsentschädigungen für eine vorzeitige Auflösung einer auf der Liegenschaft lastenden Hypothek. Wichtig ist, dass alle Ausgaben belegt werden können.
Wissenswert ist zudem, dass in einzelnen Kantonen die Grundstückgewinnsteuer auch auf Liegenschaften im Geschäftsvermögen erhoben wird. Das gilt für jene Kantone, die das sogenannte monistische System der Grundstückgewinnbesteuerung anwenden.
Steuerbarer Grundstückgewinn ohne Ersatzliegenschaft
Die Grundstückgewinnsteuer wird lediglich auf dem Nettogewinn berechnet
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt massgeblich von zwei Faktoren ab
Je nach Ausgangslage gestaltet sich die Höhe der Steuer unterschiedlich. Denn die Besteuerung des Grundstückgewinns wird in der Schweiz von zwei Faktoren beeinflusst:
- Vom Standort des Grundstücks und vom dort gültigen Steuersatz
- Von der Haltedauer des Grundstücks
1. Standort: Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal geregelt
Die Grundstückgewinnsteuer wird von der Gemeinde und/oder vom Kanton erhoben. Je nach Standort ist sie unterschiedlich hoch. Denn jeder Kanton kann selber festlegen, wie hoch der anwendbare Steuersatz sein soll. Vielerorts gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer – analog zur Einkommenssteuer – eine Progression. Das heisst, je höher der Gewinn ausfällt, desto höher ist auch der Steuersatz, der zur Anwendung kommt.
2. Haltedauer: Langjähriger Besitz reduziert die Grundstückgewinnsteuer
Gleichzeitig entlasten viele Kantone langjährige Immobilienbesitzer bei einem Hausverkauf. Wer ein Grundstück oder ein Haus viele Jahre besitzt, zahlt bei einer Veräusserung in der Regel deutlich weniger Steuern als Besitzer, die eine Immobilie nach wenigen Jahren wieder verkaufen. Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer beispielsweise um die Hälfte reduziert, wenn eine Liegenschaft nach 20 Jahren oder mehr den Besitzer wechselt. Andere Kantone reduzieren die Steuersätze nach Erreichen einer langen Haltedauer sogar noch deutlich stärker (u. a. AG, BE, SZ, GL, BS, SH, TI, TG) oder befreien den Liegenschaftsverkauf ganz von der Grundstückgewinnsteuer (GE).
Umgekehrt besteuern die Kantone Immobiliengewinne nach kurzer Besitzdauer mit einem Zuschlag. Dadurch werden insbesondere Spekulanten stärker zur Kasse gebeten.
Grundstückgewinnsteuer nach Region und Besitzdauer
Im folgenden Beispiel wurde ein Haus für CHF 700’000 gekauft und für CHF 1 Million verkauft. Die wertvermehrenden Massnahmen belaufen sich dabei auf CHF 40’000. Die abzugsfähigen Transaktionskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf betragen CHF 10’000. Es resultiert ein Nettogewinn von CHF 250’000. So hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in ausgewählten Städten:
| Grundstückgewinnsteuer je Region | Nach 5 Jahren | Nach 20 Jahren |
| Aarau | CHF 75’000 | CHF 25’000 |
| Bern | CHF 72’630 | CHF 45,686 |
| Genf | CHF 75’000 | CHF 25,000 |
| Lausanne | CHF 45’000 | CHF 22’500 |
| Lugano | CHF 65’000 | CHF 12’500 |
| Luzern | CHF 52’565 | CHF 46’257 |
| St. Gallen | CHF 75’476 | CHF 69’815 |
| Zürich | CHF 84’930 | CHF 44’700 |
Quelle: TaxWare
Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
Unter gewissen Umständen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. So beispielsweise bei selbstbewohnten Liegenschaften, wenn innert angemessener Frist (in vielen Kantonen zwei Jahre) nach der Veräusserung eine neue, gleich genutzte Liegenschaft gekauft, also eine sogenannte Ersatzbeschaffung getätigt wird.
Bedingung für einen vollständigen Steueraufschub ist allerdings, dass der ganze Gewinn reinvestiert wird – zusätzlich zu den ursprünglichen Anlagekosten der verkauften Liegenschaft. Wird zum Beispiel ein Einfamilienhaus altershalber verkauft und stattdessen eine günstigere Eigentumswohnung gekauft, muss die Grundstückgewinnsteuer auf dem realisierten Grundstückgewinn bezahlt werden.
Auch bei Besitzerwechsel innerhalb der Familie, beispielsweise aufgrund einer Trennung, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Dasselbe gilt bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder im Falle eines Erbvorbezugs.
Doch: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Denn ein aufgeschobener Grundstückgewinn reduziert die Anlagekosten der neuen Liegenschaft. Wird die Liegenschaft später an Dritte verkauft und erfolgt keine weitere Ersatzbeschaffung, muss die Grundstückgewinnsteuer auf dem vollen Grundstückgewinn bezahlt werden – das heisst auf dem Gewinn der aktuellen Liegenschaft sowie auf den aufgeschobenen Gewinnen früherer Liegenschaften.
Nebst dem Liquiditätsvorteil hat die Ersatzbeschaffung weitere Vorteile. Und zwar kann auf diese Weise die so wichtige Haltedauer der alten Liegenschaft für Steuerzwecke übernommen und können allfällige Handänderungssteuern reduziert werden.
