Fokus Zentralschweiz: So entwickelt sich der Immobilienmarkt
Die Zentralschweiz hat einiges zu bieten. Die Nähe zum Grossraum Zürich, attraktive Seelagen und tiefe Steuern machen die Region zu einem begehrten Wohnort. Die Regionalstudie der Credit Suisse zeigt auf, wie es um den Immobilienmarkt der Zentralschweiz steht.
Immobilienmarkt ist in Seelage besonders hochpreisig
Wer es sich leisten kann, wohnt gern in Seenähe. Das zeigt der Preisanstieg von Wohneigentum in Gebieten um den Vierwaldstätter-, Zuger- und Zürichsee. Die Region Zug verzeichnete mit 138 Prozent den höchsten Preisanstieg seit dem Jahr 2000. Auch in den Regionen March-Höfe (SZ) mit einem Anstieg von 123 Prozent, Luzern mit einem Plus von 99 Prozent, Innerschwyz (SZ) mit 98 Prozent und Nidwalden mit 89 Prozent sind die Preise überdurchschnittlich stark gestiegen.
Grund für den starken Preisanstieg ist neben den niedrigen Hypothekarzinsen die hohe Standortqualität. Denn die Regionen bieten eine tiefe Steuerbelastung und einen attraktiven Arbeitsmarkt mit guter Erreichbarkeit. Das führte in der Zentralschweiz zwischen 2005 und 2017 zu einem deutlichen Bevölkerungswachstum von jährlich 1,1 Prozent.
Immobilienpreise wuchsen am stärksten in den Regionen Zug und March-Höfe
Preisentwicklung Wohneigentum (mittleres Segment)
Index: 1. Quartal 2000 = 100, MS-Regionen
Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse
Immobilienpreise dürften weiter steigen
Das starke Preiswachstum und die gestiegenen Finanzierungsanforderungen haben zur Folge, dass sich viele Arbeitnehmer mit mittlerem Einkommen in den teuren Seeregionen kein Wohneigentum mehr leisten können. Selbst in Randgebieten sind die Wohneigentumspreise gestiegen, wenn auch weniger ausgeprägt.
Derweil sinkt die Bautätigkeit. Vergleicht man die Anzahl der Baubewilligungen für Wohneigentum der letzten zwei Jahre mit jener von vor zehn Jahren, zeigt sich ein Rückgang von minus 66 Prozent im Kanton Zug, gefolgt von Luzern mit minus 37 Prozent und Schwyz mit minus 36 Prozent. Aufgrund der sinkenden Bautätigkeit, der niedrigen Leerstände und der tiefbleibenden Hypothekarzinsen wird von weiteren Preissteigerungen ausgegangen.
Sinkende Bautätigkeit auf dem Wohneigentumsmarkt
In Anzahl Wohneinheiten nach Kanton, 12-Monats-Durchschnittswerte
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Kein Überangebot auf dem Mietwohnungsmarkt
Im Gegensatz zum Wohneigentum hat die Bautätigkeit bei Mietwohnungen in der gesamten Schweiz deutlich zugenommen. Denn niedrige Zinsen machen Renditeliegenschaften für Investoren interessant. Da die Zentralschweiz bisher nicht im Hauptfokus der Investoren lag, ist das Risiko eines Überangebots derzeit noch begrenzt.
Dennoch lässt sich beobachten, dass die Zahl der Baubewilligungen für Mietwohnungen auch in den Kantonen Luzern, Nidwalden, Obwalden und Uri in den vergangenen zwei Jahren spürbar über dem Durchschnitt der zehn Jahre zuvor lag. In Zug hingegen sind die Baubewilligungen gesunken. Insgesamt dürfte die Bautätigkeit in der Zentralschweiz weiter zunehmen.
Steigende Bautätigkeit auf dem Mietwohnungsmarkt
Baubewilligungen (Neubau) in Anzahl Wohneinheiten, 12-Monats-Durchschnittswerte
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt erholt sich
Derweil erhöht sich die Nachfrage nach Mietwohnungen. Das liegt an der wieder leicht zunehmenden Zuwanderung aus dem Ausland sowie der Binnenmigration aus anderen Kantonen. Wie auch beim Wohneigentum registrieren zentrale, gut erschlossene Lagen nördlich und westlich des Vierwaldstättersees einen hohen Bevölkerungszuwachs. Periphere Lagen in den Regionen Uri, Nidwalden, Sarneraatal und Entlebuch hingegen verzeichnen zwar ein positives, aber unterdurchschnittliches Wachstum.
Seit dem Einbruch der Zuwanderung um 22 Prozent von 2015 bis 2017 im Zuge der wirtschaftlichen Erholung in Europa sind die Mieten der Zentralschweiz leicht gesunken. Da die Bautätigkeit in den letzten Jahren gestiegen ist, könnte dieser Trend noch etwas anhalten. Jedoch sind die Wohnungsleerstände verglichen mit der restlichen Schweiz niedrig. Deshalb dürfte der Rückgang der Mieten nicht allzu ausgeprägt ausfallen. Insbesondere in Zug mit der tiefsten Leerstandsziffer von 0,53 Prozent werden Wohnungen knapp. Dort dürften die Mieten wieder ansteigen.
