Bauland finden: Neues Raumplanungsgesetz erschwert Grundstück kaufen
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«Eine generelle Unterversorgung mit Bauland ist nicht zu befürchten»

Mit dem revidierten Raumplanungsgesetz sollen Bauzonen besser ausgenutzt werden. Dadurch wird es schwieriger, Bauland zu finden. Welche Auswirkungen die neuen Richtpläne haben und wo Personen, die ein Grundstück kaufen möchten, besonders tief in die Tasche greifen müssen, erläutert Immobilienexperte Fabian Waltert im Interview.

Neues Raumplanungsgesetz erschwert es, Bauland zu finden

Die Zersiedlung in der Schweiz soll gestoppt werden. 2014 trat ein revidiertes Raumplanungsgesetz in Kraft. Die Kantone sollen Massnahmen ergreifen, um ihre bestehenden Bauzonen besser zu nutzen. Zu grosse Bauzonen sind zu verkleinern oder dorthin zu verschieben, wo die Nachfrage gross ist. Das hat Konsequenzen für jene, die ein Grundstück kaufen möchten.

Um dem neuen Raumplanungsgesetz Rechnung zu tragen, mussten die Kantone ihre Richtpläne bis Mai dieses Jahres anpassen. Ihre geplanten Bauzonen dürfen dabei nur den Bedarf der nächsten 15 Jahre decken. Bis zur Genehmigung der kantonalen Richtpläne durfte kein neues Bauland mehr eingezont werden. Inzwischen wurden die kantonalen Richtpläne bis auf wenige Ausnahmen vom Bundesrat genehmigt.

Fabian Waltert, Immobilienexperte der Credit Suisse, hat sich die kantonalen Richtpläne angesehen. Er weiss, welche Prioritäten die Kantone in der Siedlungsentwicklung setzen und wie sich diese auf die Bauzonen auswirken dürften.

Welchen Eindruck haben Sie: Wird es gelingen, die Zersiedlung zu stoppen?

Fabian Waltert*: Das Raumplanungsgesetz ist ein griffiges Mittel. Und das Bauzonenmoratorium hat den Baulandverbrauch zumindest vorübergehend gesenkt. Doch der Kulturlandverbrauch bleibt hoch. Denn langfristig ist die Zersiedlung getrieben von Bevölkerungswachstum, steigendem Wohlstand und der zunehmenden Mobilität. So haben wir die Tendenz, Arbeitsort und Wohnort weit voneinander zu trennen. Das fördert die Zersiedlung. Um diese komplett zu stoppen, müsste bei diesen Treibern angesetzt werden: Stichwort Mobility Pricing. Brechstangeninstrumente wie eine Deckelung der Zuwanderung oder generelle Bau- und Einzonungsmoratorien erachte ich dagegen als nicht zielführend.

Welche Auswirkungen hat das neue Raumplanungsgesetz auf die Verfügbarkeit von Bauland in der Schweiz?

Die neuen Richtpläne setzen auf eine haushälterische Bodennutzung. Priorität haben bestehende Baulandreserven und verdichtetes Bauen. Damit wird es schwieriger, Bauland neu einzuzonen. Wenn die bestehenden Baulandreserven jedoch nicht mehr ausreichen, ist das grundsätzlich nach wie vor möglich. Eine generelle Unterversorgung mit Bauland muss also nicht befürchtet werden. Eingeschränkt wird hingegen das Bauen auf der grünen Wiese am Ortsrand.

Wir werden weiterhin ein starkes Bauwachstum haben, vor allem in den Agglomerationen.

Fabian Waltert, Immobilienexperte der Credit Suisse

Wie wird sich das Landschaftsbild in den nächsten 20 Jahren verändern?

Wir werden weiterhin ein starkes Bauwachstum haben, vor allem in den Agglomerationen. In den Zentren und ihren Vororten lösen Wohn- und Mischquartiere in den nächsten 20 Jahren die letzten Industriebrachen ab. Auch Hochhäuser werden das Ortsbild zunehmend prägen. In ländlichen Regionen verändert sich das Landschaftsbild weniger augenfällig. So werden Baulücken überbaut, bei Ersatzneubauten wird aufgestockt.

Welche Kantone dürfen gemäss den neuen Richtplänen nicht mehr Land einzonen?

Deutlich zu viel Bauland gibt es in den Kantonen Jura und Wallis. Diese Kantone werden Rückzonungen vornehmen müssen. In kleinerem Ausmass ist das auch in den Kantonen Uri, Schaffhausen, Graubünden, den beiden Appenzell und Neuenburg der Fall. In diesen Kantonen sind Einzonungen in den nächsten Jahren nur dann möglich, wenn anderswo im Kanton gleichwertiges Land rückgezont wird. In den übrigen Kantonen bleiben Einzonungen grundsätzlich möglich. Jedoch sehen die kantonalen Richtpläne auch hier in gewissen Gemeinden Rückzonungen vor.

Raumplanungsgesetz kantonale richtplaene

Mehrere Kantone kennen Einzonungsbeschränkungen

1 Aufgrund des Fehlens eines genehmigten Richtplans oder des Fehlens eines bundesrechtskonformen Mehrwertausgleichs.
Stand: 30.8.2019
Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung, Credit Suisse, Geostat

Umgekehrt gefragt: In welchen Regionen und Kantonen ist Bauland knapp?

Als Faustregel gilt: Je näher ein Gebiet an Grosszentren liegt, desto knapper ist Bauland. Insbesondere im Grossraum Zürich und in angrenzenden Regionen der Zentralschweiz und des Aargaus sind die Reserven gering. Teile der Westschweiz, vor allem Waadt und Freiburg, verzeichnen dagegen ein starkes Bevölkerungswachstum. In beiden Regionen führt kein Weg an der Verdichtung vorbei.

Wie kann eine solche Verdichtung aussehen?

Verdichtung kann Wachsen in die Höhe sein. Wir erleben derzeit einen regelrechten Boom bei Hochhäusern. Jedoch sind Hochhäuser längst nicht das einzige Rezept. Verdichtet gebaut wird zum Beispiel auch bei Blockrandüberbauungen mit sechs oder sieben Etagen, bei denen Wohnhäuser in einem geschlossenen Ring um einen gemeinsamen Hof gruppiert werden. Andererseits gibt es in Städten, beispielsweise in Basel, noch einige Industriebrachen, die bebaut werden können. Im ländlichen Raum erfolgt Verdichtung häufig dadurch, dass Baulücken genutzt oder bestehende Gebäude aufgestockt werden. Letzteres kann auch für Eigentümer von Wohnungen ein Thema sein. Ich sehe Aufstockung als geeignetes Mittel, um die Finanzierung bei Renovationsbedarf sicherzustellen.

Während eine grosse Mehrheit die Zersiedlung als Problem betrachtet, schätzt der Einzelne das grosszügige Einfamilienhaus mit Sicht auf die grüne Wiese.

Fabian Waltert, Immobilienexperte der Credit Suisse

Sie nennen Hochhäuser als eine Möglichkeit des verdichteten Bauens. In der Praxis regt sich dagegen oft Widerstand. Wie kann die Akzeptanz gegenüber solchen Projekten gesteigert werden?

Wenn ein höheres Gebäude mit Siedlungsqualität einhergeht, wird es viel eher akzeptiert. Für ein Quartier sind beispielsweise eine sorgfältige Gestaltung der Aussenräume und eine gute Bevölkerungsdurchmischung wichtig. Ich persönlich denke, dass die Akzeptanz auch dann steigt, wenn Quartierbewohner bereits in frühen Projektphasen informiert und in den Planungsprozess miteinbezogen werden, zum Beispiel an öffentlichen Workshops. Einige Wohnbaugenossenschaften, aber zunehmend auch private und institutionelle Investoren, sind hierfür ein gutes Vorbild.  

Sind Wohneigentümer tatsächlich bereit, verdichtet zu wohnen, statt ein Haus im Grünen zu bauen?

Hier lässt sich das Sankt-Florian-Prinzip beobachten: Während eine grosse Mehrheit die Zersiedlung als Problem betrachtet, schätzt der Einzelne das grosszügige Einfamilienhaus mit Sicht auf die grüne Wiese. Ein starkes Lenkungsinstrument sind Preissignale. Der Boden ist knapp und entsprechend teuer. Es werden bereits heute deutlich weniger Einfamilienhäuser geplant. Wohneigentümer setzen stattdessen stärker auf die Karte Stockwerkeigentum. Dies macht bereits rund zwei Drittel der neuen Wohneigentumsobjekte aus.

Baubewilligte anzahl einfamilienhaeuser

Es werden immer weniger Einfamilienhäuser gebaut

Baubewilligte Anzahl Einfamilienhäuser und Anteil an Gesamtzahl baubewilligter Wohneigentumsobjekte, rollende 12-Monats-Summe
Quelle: Baublatt, Credit Suisse

Ganz generell: Was kostet Bauland derzeit in der Schweiz?

Die Unterschiede sind immens, auch innerhalb einer Gemeinde. Wichtigste Treiber sind die Erreichbarkeit von Zentren und die Lage innerhalb des Ortes, beispielsweise bezüglich Qualität der Aussicht und Lärmbelastung. Eine günstige Parzelle im Kanton Jura, dem Oberwallis oder Glarnerland wird durchaus noch für 100 Franken pro Quadratmeter gehandelt. An Toplagen, zum Beispiel am Zürichsee, kann der Quadratmeterpreis dagegen 3’000 Franken oder mehr betragen.

Gehen Sie bezüglich Verdichtung mit gutem Beispiel voran oder wohnen Sie in einem Haus im Grünen?

Ich wohne mit meiner Familie in einer Mietwohnung in einer grossen Überbauung in der Agglomeration Zürich. Natürlich hat das Einfamilienhaus seinen Reiz. Doch schätze ich die Vorteile eines Mehrfamilienhaus-Quartiers: Spielkameraden und grosszügige Gemeinschaftsflächen für die Kinder, den Austausch unter Nachbarn und eine zentrale Lage mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr.  

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