Wohnen im Baudenkmal: Besonderheiten denkmalgeschützter Häuser
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Denkmalgeschütztes Haus kaufen. Das sollten Sie vorher wissen. 

Gemütlicher Bauernhof oder historisches Stadthaus: Wohnen im Baudenkmal bietet einzigartiges Flair. Doch wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, erwirbt die Pflichten der Denkmalpflege gleich mit. Deswegen sollten Interessentinnen und Interessenten schon beim Kauf an spätere Umbau- oder Sanierungsarbeiten denken. Erfahren Sie, was Sie als Eigentümerin oder Eigentümer eines Baudenkmals wissen müssen.

Bei Umbauarbeiten muss die Denkmalpflege miteinbezogen werden

Oft vollzieht sich ein Hauskauf so: Die Interessentin oder der Interessent kauft ein Haus und gestaltet es nach ihren bzw. seinen Wünschen und Vorstellungen um. Klingt logisch, doch bei einer denkmalgeschützten Immobilie sieht die Situation anders aus. Je nach Schutzumfang muss bei Sanierungsmassnahmen die kantonale Denkmalpflege zustimmen, denn der historische Charakter des Gebäudes soll erhalten bleiben. Deshalb: Erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer oder der Gemeinde, in welchem Umfang das Wunschobjekt unter Bestimmungen des Denkmalschutzes fällt.

Abstufungen des Schutzumfangs 

Bauinventare geben Auskunft darüber, ob ein Gebäude unter Schutz gestellt ist und
dienen als Basis für baurechtliche Entscheide und für die Ortsplanung. Sie
liegen in den Gemeinden der Kantone vor und können bei der zuständigen Denkmalpflege oder der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Eigentümerinnen und Eigentümer, die umbauen möchten, können je nach Kanton einen Nachweis für die Richtigkeit des Eintrags im Bauinventar verlangen. Die Begriffe für die verschiedenen Abstufungen des Schutzumfangs variieren von Kanton zu Kanton.

Erhaltenswerte oder schützenswerte Objekte 

Bauten, die mindestens 30 Jahre alt sind, können im Bauinventar als erhaltens- oder schützenswert bezeichnet werden. Bei erhaltenswerten Objekten ist für Umbau­arbeiten die Gemeinde zuständig und entscheidet somit über das Bauvorhaben. 

K-Objekte (kantonale Objekte) 

Bei einer Baugruppe handelt es sich um eine Gruppe von Häusern, die einen räumlichen oder historischen Zusammenhang haben. Sind erhaltenswerte Objekte einer solchen Baugruppe zugeordnet, gelten sie als K-Objekt. Schützenswerte Objekte sind grundsätzlich alle K-Objekte. Bei einem K-Objekt ist die kantonale Denkmalpflege zuständig und muss bei Umbauarbeiten zwingend miteinbezogen werden.

Denkmalgeschützte Objekte

Die Bezeichnung «denkmalgeschützt» wird nur für Gebäude verwendet, die formell per Vertrag oder Regierungsratsbeschluss im Grundbuch eingetragen wurden. Sie stehen unter Schutz des Kantons oder des Bundes. Auch hier gilt es, bei Umbauarbeiten die kantonale Denkmalpflege zu benachrichtigen.

Denkmalpflege hängt von individuellen Faktoren ab

Auflagen der kantonalen Denkmalpflege vorherzusagen, ist schwierig. Es handelt sich um Einzelbetrachtungen, die so individuell sind wie die Immobilie selbst. So kann die kantonale Denkmalpflege beispielsweise eine Veränderung der Bausubstanz oder den Ersatz von historischen Fenstern untersagen. Im Fall einer schützenswerten Fassade kann die Fachstelle veranlassen, die Hauswand nur im originalen Farbton zu streichen. Weniger strikte Auflagen gelten meist beim Innenausbau. So dürfen Besitzerinnen und Besitzer Küchen, Bäder und technische Installationen im Regelfall neuen Standards anpassen. Doch auch hier ist die Unterschutzstellung von Kaminen, Treppenanlagen oder besonderen Wandverkleidungen möglich.

Umbauarbeiten planen: So gehen Sie am besten vor

  1. Nehmen Sie zu Beginn der Planung Kontakt mit der kantonalen Denkmalpflege auf. Die Beratung ist kostenlos und hilft Ihnen, herauszufinden, welche Änderungen mit dem Denkmalschutz vereinbar sind – und welche Projekte keine Chance auf eine Baubewilligung haben. Zudem haben Sie die Möglich¬keit, finanzielle Unterstützung zu beantragen.
  2. Holen Sie sich Hilfe von einer Architektin oder einem Architekten, die bzw. der sich mit den Vorgaben der Denkmalpflege auskennt. Sie oder er erstellt die Unterlagen, die für die Eingabe des Baugesuchs notwendig sind.
  3. Reichen Sie das Baugesuch bei der Gemeinde ein. Die Gemeinde prüft das Bauchgesuch und leitet es an die kantonale Denkmalpflege weiter. Diese erstellt einen Fachbericht.
  4. Wird das Baugesuch bewilligt, können die Umbauarbeiten beginnen. Während der Umbauarbeiten steht Ihnen eine Fachperson der Denkmalpflege weiterhin zur Seite und berät Sie und Ihre Architektin bzw. Ihren Architekten kostenlos.
  5. Das Bauprojekt wird fertiggestellt und durch die Gemeinde abgenommen.

Umbaukosten sollten von Fachpersonen eingeschätzt werden

Da der Verlauf einer Sanierung nur schwer vorhergesagt werden kann, ist es sinnvoll, eine flexible Finanzierungslösung wie einen Baukredit zu wählen, denn schnell können Posten hinzukommen. So kann sich die Sanierung des Dielenbodens im Baudenkmal aufwendiger gestalten als vermutet: Während gewölbte Dielen und rissige Oberflächen leicht zu erkennen sind und mit einer Schleifmaschine mit relativ geringem Aufwand glattgeschliffen werden können, fallen andere Mängel eventuell erst später auf.

Sollten Sie beispielsweise auf den zweiten Blick feststellen, dass überbreite Fugen zwischen den Dielenbrettern bestehen, müssen Sie sich auf mehr Arbeit einstellen und sollten eine Handwerkerin bzw. einen Handwerker hinzuziehen. Denn durch die Fugen kann kalte Zugluft eindringen, was die Wohnqualität erheblich mindert und Heizkosten in die Höhe treibt. Um dies zu vermeiden, sollten Sie eine Isolierschicht unter die Dielen legen lassen. Dazu müssen sämtliche Dielen herausgenommen und später wieder richtig verlegt werden.

Wer ein denkmalgeschütztes Haus besitzt, kann Fördermittel beantragen

Bauherrinnen und Bauherren, die bei einem Umbau mit der Denkmalpflege zusammenarbeiten, werden fast immer finanziell unterstützt. Entscheidend ist die fachliche Einschätzung, ein gesetzlicher Anspruch vonseiten der Besitzerin bzw. des Besitzers besteht nämlich nicht. Unter die Förderungen fallen werterhaltende Arbeiten, nicht aber wertvermehrende. Beispielsweise können die Kosten für ein bestimmtes vorgeschriebenes Baumaterial oder die Arbeitsaufwände einer Spezialistin bzw. eines Spezialisten übernommen werden. Um Finanzhilfen anzufragen, müssen Sie vor dem Beginn der Bauarbeiten ein Gesuch bei der kantonalen Fachstelle einreichen.

Wie hoch die finanzielle Unterstützung letzten Endes ausfällt, ist von Einzelentscheiden der kantonalen Denkmalpflege abhängig. Je nach Objekt und Ortsbild übernimmt sie einen bestimmten Prozentsatz der entstehenden Kosten. Dieser kann zwischen 20 und 100 Prozent liegen. Eine vollständige Kostenübernahme wird bewilligt, wenn die Arbeiten nur aus Sicht der Denkmalpflege, nicht aber aus Sicht der Eigentümerin bzw. des Eigentümers notwendig sind. Das ist beispielsweise der Fall, wenn das Amt die Restaurierung einer Inschrift an der Fassade beauftragt. Werterhaltende Arbeiten, die nicht durch Subventionen der Denkmalpflege gedeckt werden, sind von der Steuer absetzbar.

Haus mit Denkmalschutz energetisch sanieren

Bei einer denkmalgeschützten Immobilie handelt es sich in der Regel um einen Altbau. Dieser entspricht mitunter nicht den aktuellen Energievorgaben des Bundes und muss – wenn man den Hauskauf neu getätigt hat – häufig energetisch saniert werden. Doch gerade dann, wenn ein Denkmalschutz besteht, kann etwa eine Dämmung der Fassade mit diversen Vorgaben behaftet sein. Beispielsweise darf die Fassade dann optisch nicht verändert werden. Am besten informieren Sie sich in einem solchen Fall bei der entsprechenden Denkmalpflege-Kommission Ihres Kantons. Eine gute Seite hat das Ganze aber auch: Für energetische Sanierungen können diverse Fördergelder beantragt werden.

Wohnen im Baudenkmal: besonders, aber nicht für jede und jeden

Wohnen im Baudenkmal bedeutet, Kompromisse einzugehen. Interessierte Personen müssen abwägen, ob ein solches Objekt das Richtige für sie ist – eine völlige Umgestaltung ist rechtlich nicht möglich. Doch überlegen Sie: Würden Sie ein Oldtimer-Fahrzeug mit den neusten Gadgets ausstatten oder es im Originalzustand restaurieren und liebevoll pflegen?

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