Eigenmietwert berechnen: Diese Faktoren werden berücksichtigt.
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Eigenmietwert: Das müssen Sie wissen.

Viele Besitzer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen stossen sich am Eigenmietwert für Wohneigentum. Doch was ist dieser Eigenmietwert überhaupt, und wie wird er berechnet? Längst nicht jeden Hauseigentümer belastet das heutige System finanziell gleich stark.

Eigenmietwert schafft Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern

Der Eigenmietwert ist ein fiktives steuerbares Einkommen auf selbst bewohnte Liegenschaften. Eingeführt wurde er im Zuge der Bundessteuer, die als Wehrsteuer im Zweiten Weltkrieg erhoben wurde. Hausbesitzer versteuern damit jene Mieteinnahmen, die sie erzielen könnten, würden sie die Immobilie vermieten.

Das klingt zuerst einmal absurd. Wieso ein Einkommen versteuern, das nicht erzielt wird? Beim genaueren Betrachten zeigt sich: Der Eigenmietwert will einen Steuerausgleich zwischen Mietern und Eigentümern schaffen. Denn wer Wohneigentum besitzt, wohnt in der Regel günstiger, als würde er dasselbe Objekt mieten. Gemäss dem solidarischen Steuersystem in der Schweiz werden Immobilienbesitzer deshalb stärker zur Kasse gebeten.

Abzüge mildern den Effekt des Eigenmietwerts

Wegen des Eigenmietwerts zahlen Hausbesitzer also deutlich mehr Steuern als Mieter. Zumindest auf den ersten Blick. Denn gleichzeitig dürfen Immobilienbesitzer Hypothekenschulden, Unterhaltskosten und Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten von den Steuern abziehen. Das macht es attraktiv, Hypotheken nicht abzuzahlen, sondern Schulden bei der Bank zu haben.

Auch alle werterhaltenden Ausgaben dürfen steuerlich abgezogen werden. Das sind Reparaturen und Renovationen. Davon ausgenommen sind wertvermehrende Ausgaben, zum Beispiel die neue Luxusküche oder der neu angebaute Wintergarten. Dank der Abzüge verkleinert sich die zusätzliche Steuerlast durch den Eigenmietwert – oder wird unter Umständen ganz aufgehoben.

Eigenmietwert wird von der Steuerverwaltung berechnet

Zur Berechnung des Eigenmietwerts werden verschiedene Kriterien wie Wohnfläche, Lage, Bauweise und Alter der Immobilie berücksichtigt. Die Steuerverwaltung vergleicht bzw. schätzt, wie viel Miete für ein ähnliches Objekt gezahlt werden muss. Auf diese wird in vielen Kantonen ein Abzug von 10 bis 40 Prozent gewährt. Die Berechnung des Eigenmietwerts ist vom Wohnort abhängig und kann je nach Kanton sehr unterschiedlich sein. Für die direkte Bundessteuer gilt ein genormter und daher teils höherer Ansatz.

Hat ein Eigenheimbesitzer den Eindruck, dass der Eigenmietwert zu hoch ist, kann er die Berechnung anfechten. Auch ungenutzte Räume, zum Beispiel weil die Kinder ausgezogen sind, können zur Senkung des Eigenmietwerts führen.

Hauseigentümer möchten keinen Eigenmietwert mehr versteuern

Der Eigenmietwert ist umstritten. Viele Hauseigentümer empfinden ihn als unfair. Schon mehrfach gab es Vorstösse für ein neues System. 2017 lancierte die Wirtschaftskommission des Ständerats eine parlamentarische Initiative und erarbeitete eine Vorlage zur Abschaffung. Ob diese gutgeheissen wird oder wie bei früheren Vorstössen scheitert, ist offen. Ebenso ungewiss sind die finanziellen Folgen für Eigenheimbesitzer. Diese sind abhängig von der Ausgestaltung der Abschaffung. Hier werden mehrere Varianten diskutiert.

Nur den Eigenmietwert abzuschaffen, dürfte im Parlament und beim Stimmvolk nicht mehrheitsfähig sein. Für Hausbesitzer mit hohen Hypotheken ist jedoch entscheidend, welche Abzüge sie in Zukunft noch machen können und wie hoch der dann aktuelle Hypothekenzins ausfällt. Bei höheren Zinsen dürften viele Eigentümer sogar schlechter fahren, falls der Eigenmietwert abgeschafft wird und die Abzüge für Wohneigentum gestrichen werden. Dasselbe gilt auch für Eigentümer, die viel in den Unterhalt ihres alten Hauses investieren.

Eigenmietwert belohnt hohe Verschuldung

Fazit: Das heutige Steuermodell mit dem Eigenmietwert macht es reizvoll, Hypotheken nicht abzuzahlen. Je nach Höhe der Hypothekarzins- und Unterhaltskosten fällt der Eigenmietwert unterschiedlich stark ins Gewicht. Von einer Abschaffung des Eigenmietwerts würden insbesondere langjährige Hausbesitzer mit niedrigen oder keinen Hypotheken profitieren. Sie müssten weniger Steuern zahlen. Für Neuerwerber mit hohen Unterhaltskosten und hohen Hypotheken könnte eine Abschaffung jedoch problematisch werden, sollten die Hypothekenzinsen nicht mehr auf dem heutigen sehr tiefen Niveau liegen.