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Eigenmietwert: Das müssen Sie wissen

Der Hauseigentümerverband möchte den Eigenmietwert abschaffen. Im Parlament gab es bereits verschiedenste Vorstösse. Doch was ist der Eigenmietwert überhaupt, und wie wird er berechnet? Längst nicht jeder Hauseigentümer würde von einer Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren.

Der Eigenmietwert ist ein fiktives steuerbares Einkommen. Eingeführt wurde er im Zuge der Bundessteuer, die als Wehrsteuer im Zweiten Weltkrieg erhoben wurde. Hausbesitzer versteuern damit jene Mieteinnahmen, die sie erzielen könnten, würden sie die Immobilie vermieten.

Das klingt zuerst einmal absurd. Wieso ein Einkommen versteuern, das nicht erzielt wird? Beim genaueren Betrachten zeigt sich: Der Eigenmietwert will einen Steuerausgleich zwischen Mietern und Eigenheimbesitzern schaffen. Denn wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, wohnt in der Regel günstiger, als wenn er dasselbe Objekt mieten würde. Gemäss dem solidarischen Steuersystem in der Schweiz werden Immobilienbesitzer deshalb stärker zur Kasse gebeten.

Abzüge mildern den Effekt des Eigenmietwerts

Wegen des Eigenmietwerts und der Progression zahlen Hausbesitzer also deutlich mehr Einkommenssteuern als Mieter. Zumindest auf den ersten Blick. Denn gleichzeitig dürfen Immobilienbesitzer Hypothekarschulden und Unterhaltskosten von den Steuern abziehen. Das macht es attraktiv, Hypotheken nicht abzuzahlen, sondern Schulden bei der Bank zu haben.

Auch alle werterhaltenden Ausgaben dürfen steuerlich abgezogen werden. Das sind Reparaturen und Renovationen. Davon ausgenommen sind wertvermehrende Ausgaben, zum Beispiel die neue Luxusküche oder der neu angebaute Wintergarten. Dank der Abzüge verkleinert sich die zusätzliche Steuerlast durch den Eigenmietwert – oder wird unter Umständen ganz aufgehoben.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Zur Berechnung des Eigenmietwerts werden verschiedene Kriterien wie Wohnfläche, Lage, Bauweise und Alter der Immobilie berücksichtigt. Die Steuerverwaltung vergleicht respektive schätzt, wie viel Miete für ein ähnliches Objekt gezahlt werden muss. Darauf wird ein Rabatt von 10 bis 40 Prozent gewährt. Die Berechnung des Eigenmietwerts ist vom Wohnort abhängig und kann je nach Kanton sehr unterschiedlich sein. Für die Bundessteuer gilt ein genormter und daher teils höherer Ansatz.

Hat ein Eigenheimbesitzer den Eindruck, dass der Eigenmietwert zu hoch ist, kann er die Berechnung anfechten. Auch ungenutzte Räume, beispielsweise, weil die Kinder ausgezogen sind, können zur Senkung des Eigenmietwerts führen.

Hauseigentümer wollen den Eigenmietwert abschaffen

Der Eigenmietwert ist umstritten. Viele Hauseigentümer empfinden ihn als unfair. Schon mehrfach gab es Vorstösse, ihn abzuschaffen. Die Chancen dafür sind heute so gross wie noch nie. «Sie liegen bei 60:40 für eine Abschaffung», sagt Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei der Credit Suisse.

Offen ist allerdings, ob gleichzeitig mit dem Eigenmietwert auch die Abzugsmöglichkeiten wegfallen und wie künftig Zweitwohnungen versteuert werden müssen. Je nachdem, wie die Abschaffung des Eigenmietwerts erfolgt, hat dies unterschiedliche finanzielle Folgen für Eigenheimbesitzer.

Nicht alle profitieren von der Abschaffung des Eigenmietwerts

Wird der Eigenmietwert abgeschafft, ist für Hausbesitzer mit hohen Hypotheken einerseits entscheidend, ob sie Hypotheken weiterhin abziehen dürfen, und andererseits, wie hoch der Hypothekarzins ist. Bei höheren Zinsen fahren sie schlechter, falls der Eigenmietwert abgeschafft wird und die Abzüge gestrichen werden. Dasselbe gilt auch für Eigentümer, die viel in den Unterhalt ihrer Immobilie investieren. Nur den Eigenmietwert abzuschaffen, dürfte im Parlament aber kaum mehrheitsfähig sein.

Fazit: Das heutige Steuermodell mit dem Eigenmietwert macht es reizvoll, Hypotheken nicht abzuzahlen. Wird der Eigenmietwert zusammen mit den Abzugsmöglichkeiten abgeschafft, werden hohe Schulden unattraktiv. Von einer Abschaffung des Eigenmietwerts profitierten in diesem Fall langjährige Hausbesitzer mit niedrigen Hypotheken überdurchschnittlich. Sie müssten weniger Steuern zahlen. Für Neuerwerber könnte das Wegfallen der Abzugsmöglichkeiten aber eine finanzielle Hürde darstellen.