Eigenmietwert: Das Wichtigste zum Thema in Kürze
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Alles über den Eigenmietwert und dessen mögliche Abschaffung

Wer im Eigenheim wohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Teil seines Einkommens versteuern. Dafür können Eigentümer aber beispielsweise die Hypothekarschuldzinsen vom Einkommen abziehen. Seit mehreren Jahren ist die Debatte um die Abschaffung des Eigenmietwerts im Gange. Weshalb existiert der Eigenmietwert und was wären die Folgen einer Abschaffung?

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen auf selbst bewohnte Eigenheime, das zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet wird. Wohneigentümer zahlen damit Steuern auf die möglichen Mieteinnahmen, die sie durch das Vermieten der Immobilie erzielen könnten.

Der Eigenmietwert soll so für einen steuerlichen Ausgleich zwischen Mietern und Eigenheimbesitzern sorgen. Er kompensiert die steuerliche Besserstellung von Wohneigentümern, die durch die Abzugsfähigkeit von Hypothekarschuldzinsen besteht.

So wird der Eigenmietwert berechnet

Der Eigenmietwert wird anhand der entsprechenden Immobilie und dessen Wert bestimmt. Basis für die Berechnung sind der Land- und Zeitbauwert des Eigenheims sowie verschiedene Kriterien, wie Wohnfläche, Alter und Lage. Die Steuerverwaltung im Wohnkanton vergleicht bzw. schätzt daraufhin, wie viel Miete ein ähnliches Objekt kostet. Auf diesen Betrag wird in vielen Kantonen ein Abzug von bis zu 40 Prozent gewährt. Die Berechnungsmethode weicht von Kanton zu Kanton stark ab. Der Eigenmietwert entspricht in der Regel etwa 60 bis 70 Prozent der potenziellen Mieteinnahmen.

Eigenheimbesitzer, die glauben, dass die Einschätzung der Behörde zu hoch ist, können diese anfechten. Dies kann beispielsweise wegen Veränderungen auf dem Immobilienmarkt vorkommen oder wenn nach dem Auszug der Kinder einzelne Zimmer ungenutzt sind.

Abzüge mildern den Effekt des Eigenmietwerts

Während der Eigenmietwert für eine höhere Steuerbelastung sorgt, profitieren Eigenheimbesitzer zeitgleich von zahlreichen Abzugsmöglichkeiten im Rahmen ihrer Immobilie. Darunter fallen zum Beispiel Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und werterhaltende Renovierungen oder Umbauten.

Ob Eigentümer im heutigen System mehr oder weniger Steuern zahlen hängt von der Höhe der Hypothekarzinsen aber auch von der individuellen Höhe der Hypothekarschulden und der Einkommenssituation ab. Im Durchschnitt dürften aber ab einem Hypothekarzinssatz von 3 bis 3.5 Prozent die Abzugsmöglichkeiten höher ausfallen als der Eigenmietwert selbst. Das heutige Modell belohnt somit eine höhere Verschuldung, da es steuerliche Vorteile bietet, wenn man die Hypothek nicht amortisiert.

Welche Folgen hätte eine Abschaffung des Eigenmietwerts?

Die Folgen der Abschaffung des Eigenmietwerts hängen stark vom Hypothekarzinsniveau ab. Je nach Marktsituation erhalten Eigentümer eine höhere oder tiefere Steuerrechnung. Dies dürfte sich entsprechend negativ oder positiv auf die Nachfrage nach Wohneigentum auswirken.

Bei einem Systemwechsel wären Haushalte eher bestrebt, einen höheren Anteil der Hypothekarschulden zurückzubezahlen, da die steuerlichen Anreize einer Verschuldung wegfallen würden. Wer einen Grossteil des Eigenheims bereits abbezahlt hat, dürfte aber auf alle Fälle von einer Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren. Die Höhe der restlichen Hypothek ist gering und die Abzugsmöglichkeiten gegenüber dem Eigenmietwert ebenfalls. Bisher waren solche Haushalte benachteiligt, da sie zwar das höhere Einkommen versteuern mussten, aber weniger oder keine Zinsabzüge geltend machen konnten. Das betrifft oft auch Pensionierte.

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