Eigenheimfinanzierung: Wer ein Einfamilienhaus kauft, pendelt weiter
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Eigentümer nehmen längere Pendelwege in Kauf

Junge Haushalte, Familien und Senioren können sich in den Zentren kaum mehr ein Eigenheim leisten. Damit ein Immobilienkauf für sie tragbar wird, weichen sie in günstigere Regionen aus und pendeln dafür länger.

Eigenheimfinanzierung ist schwieriger geworden

Ein hohes Preisniveau und strenge Finanzierungsregeln erschweren die Immobilienfinanzierung. Besonders für junge Haushalte ist die Situation schwierig. Sie haben erst wenig Vermögen angespart und ihr Einkommen ist zu Beginn der Karriere noch tiefer. Haben sie Kinder, reduzieren viele das Arbeitspensum. Dadurch wird das Einkommen zusätzlich verringert.

Im Schnitt beträgt das Brutto-Haushaltseinkommen der 35- bis 44-Jährigen 137’508 Franken im Jahr, während die 45- bis 54-Jährigen im Mittel 149’450 Franken jährlich verdienen. Das hat Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung: Bei der maximalen Belehnung von 80 Prozent darf das Wunschobjekt der 35- bis 44-Jährigen höchstens 780’000 Franken kosten. Sonst ist es nicht tragbar.

Rentner erfahren Einschränkungen bei der Immobilienfinanzierung

Auch Rentner stellt die Eigenheimfinanzierung vor Herausforderungen. Denn mit der Pensionierung sinkt das Einkommen markant. Im Mittel beträgt das Brutto-Haushaltseinkommen der 65- bis 74-Jährigen noch 83’862 Franken. Gleichzeitig darf ihre Belehnung maximal 66 Prozent betragen. Ein Haus oder eine Wohnung darf damit nicht mehr als 645’000 Franken kosten.

Eigenheimfinanzierung ist für Junge und Senioren erschwert

Junge und Ältere müssen auf günstigere Objekte ausweichen

Mittleres Bruttoeinkommen 2012–2014 in CHF; * Max. Belehnungssatz 66 % ab 65 Jahren.

Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse 

Eigenheimfinanzierung mit mehr Eigenkapital

Steht mehr Eigenkapital zur Verfügung, wird die Immobilienfinanzierung einfacher. Meist ist dies bei Erwerbstätigen mit zunehmendem Alter der Fall. Beispielsweise müssen bei einem Kaufpreis von 800’000 Franken mindestens 160’000 Franken aus Eigenmitteln stammen. Damit in diesem Fall die Hypothek von 640’000 Franken tragbar ist, muss das Einkommen mindestens 141’440 Franken jährlich betragen.

Ist das Eigenkapital höher, beispielsweise 200’000 Franken, sinkt das zwingend notwendige Einkommen auf 127’440 Franken. Das Eigenkapital kann angespart sein oder aus anderen Quellen stammen. Die Experten der Immobilienstudie der Credit Suisse schätzen, dass ein Viertel bis ein Drittel aller Erstkäufer ein Darlehen innerhalb der Verwandtschaft aufnimmt oder einen Erbvorbezug bekommt. Damit können sie genügend Eigenmittel für das Wunschobjekt aufbringen.

Ausserhalb von Zentren ist der Immobilienkauf günstiger

Ob Wohneigentum tragbar ist, hängt nicht nur vom Einkommen und von den Eigenmitteln ab, sondern auch von den Immobilienpreisen. Diese sind je nach Region sehr unterschiedlich. In Zentren oder zentrumsnahen Regionen sind die Preise besonders hoch. Entsprechend ist dort ein überdurchschnittlich hohes Einkommen nötig, um sich ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung leisten zu können.

Doch nicht nur in Zentren ist die Situation herausfordernd. Die Immobilienexperten der Credit Suisse schätzen, dass Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen in 63 der 106 Schweizer Regionen keine neue 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung finanzieren können. Gehen Käufer hingegen Kompromisse bezüglich der Region ein, wird eine Eigenheimfinanzierung möglich. So sind die Preise für Wohneigentum bereits in Mittelzentren deutlich tiefer als in grösseren Städten, was sich exemplarisch entlang der A1 zeigt.

Preise Immobilienkauf entlang der A1

Grosses Preisgefälle zwischen Zentrum und Umland

Preise pro Quadratmeter von inserierten Eigentumswohnungen entlang der A1, 2018. Berücksichtigt wurden Städte und Gemeinden in einem Radius von fünf Kilometern entlang der Autobahn.

Quelle: Meta-Sys AG, Credit Suisse 

Besitzer von Einfamilienhäusern pendeln weiter

Um sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu erfüllen, sind Erstkäufer häufig bereit, in günstigere Regionen auszuweichen. Sie nehmen einen längeren Pendelweg in Kauf. Zwar sind auch die Mieten mit zunehmender Entfernung zu den Zentren günstiger, doch wirkt sich die Preisdifferenz bei Eigentum stärker aus.

Am längsten pendeln Besitzer von Einfamilienhäusern. Von den Pendlern, die in einem Einfamilienhaus leben und in Zürich arbeiten, erreichen 32 Prozent ihren Arbeitsplatz innert 30 Minuten. Bei Besitzern von Eigentumswohnungen sind es 38 Prozent, bei Mietern dagegen über die Hälfte. Dasselbe Bild zeigt sich auch in anderen Zentren. Wer dagegen ausserhalb grosser Städte arbeitet, pendelt tendenziell weniger weit. Dort sind Bauland und Einfamilienhäuser noch eher verfügbar und günstiger.

Beim Einfamilienhaus ist der Pendelweg besonders weit

Eigentümer nehmen längere Pendelwege in Kauf

Pendelzeit von Beschäftigten in Zürich in Minuten, nach Wohnungssegment, 2016

Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse 

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