Thomas Rieder
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Die Zinswende ist da. Was erwartet den Immobilienmarkt?

Nachdem Negativzinsen viele Jahre die Norm waren, markieren die steigenden Zinsen eine Trendwende und streuen Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt. Thomas Rieder, Immobilienökonom und Experte für den Schweizer Immobilienmarkt der Credit Suisse, erklärt im Interview, was Hypothekennehmer/innen jetzt beachten sollten.

Herr Rieder, die Zinsen sind seit Anfang 2022 stark gestiegen. Was sind die Ursachen für diese Entwicklung?

Die Hauptursache ist die starke Inflation. Insbesondere im Euro-Raum und in den USA beobachten wir Inflationsraten von mehr als 8 Prozent. Aber auch die Schweiz liegt mit 3,4 Prozent über dem oberen Zielwert von 2 Prozent, den die Schweizerische Nationalbank (SNB) vorgibt. Deshalb hat die SNB die Leitzinsen im Juni von -0,75 Prozent auf -0,25 Prozent angehoben.

Wie sehen Sie die Zinsentwicklung in der Zukunft? Wie lange könnte die Phase mit steigenden Zinsen Ihrer Meinung nach andauern?

Die Inflation ist weiterhin zu hoch, wir erwarten deswegen bereits diesen September sowie im Dezember zwei weitere Zinserhöhungen um 0,5 Prozent respektive 0,25 Prozent durch die Nationalbank. Ende Jahr dürften wir bei 0,5 Prozent liegen. Damit wären die Leitzinsen wieder im positiven Bereich und Negativzinsen in der Schweiz Geschichte. Die weitere Zinsentwicklung wird stark davon abhängen, wie schnell die Inflation in der Schweiz wieder sinkt. Derzeit gehen wir davon aus, dass die Leitzinsen in der Schweiz unter 1 % bleiben.

Wie teuer können Hypotheken Ihrer Meinung nach noch werden?

In den kommenden zwölf Monaten dürften SARON-Hypotheken kaum über einen Zinssatz von 2 Prozent steigen. Fix-Hypotheken sind bereits sehr stark angestiegen. Die grosse Unsicherheit hat hier jüngst zu einem Überschiessen geführt. Die stark gestiegene Inflation ist bei Fix-Hypotheken also schon eingepreist und die Zinssätze dürften in den kommenden zwölf Monaten nur noch wenig steigen.

Im langfristigen Vergleich sind die aktuellen Hypothekenzinsen aber weiterhin auf einem moderaten Niveau. Bis vor 2008 waren Hypothekenzinsen von 4 Prozent bis 5 Prozent nichts Aussergewöhnliches. Und zwischen 1989 und 1992 lagen die Hypothekenzinsen sogar bei 8 Prozent bis 10 Prozent. Man muss sich also immer darüber im Klaren sein, dass die Zinsen zwar nicht mehr so tief sind, wie wir uns das in den letzten Jahren gewohnt waren. Es kann aber noch nicht von einem hohen Zinsniveau bei Hypotheken gesprochen werden. 

Erwarten Sie in diesem Zusammenhang einen Rückgang der Nachfrage nach Wohneigentum?

Die stark gestiegenen Hypothekenzinsen dürften eine klar dämpfende Wirkung auf die Nachfrage nach Wohneigentum ausüben. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist aber weiterhin grösser als das Angebot. Deshalb erwarten wir keine Preisrückgänge. Wir rechnen jedoch mit einer deutlichen Abschwächung des jüngst sehr hoch ausgefallenen Preiswachstums.

Welche Vor- und Nachteile haben die verschiedenen Hypothekenmodelle in einem Umfeld mit schwankenden und tendenziell steigenden Zinsen?

Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Geldmarkt-Hypotheken, also die SARON-Hypothek, über ihre gesamte Laufzeit zumeist günstiger sind als Fix-Hypotheken.

Haushalte müssen sich jedoch immer bewusst sein, dass bei Geldmarkt-Hypotheken die Zinsen im ungünstigsten Fall schnell und stark ansteigen können. Wenn man das als Haushalt nicht möchte oder nicht tragen kann, dann ist eine Fix-Hypothek vielfach die bessere Wahl. Den Mehrpreis der Fix-Hypothek darf man sich wie eine Versicherungsprämie vorstellen. Man zahlt für die Sicherheit eines konstanten Zinssatzes über die Laufzeit der Hypothek hinweg.

Worauf sollten Kundinnen und Kunden mit bestehenden Hypotheken jetzt achten? Müssen sie ihre Hypotheken anpassen?

Grundsätzlich sind bestehende Hypothekennehmer/innen gut gerüstet. Denn gemäss Tragbarkeitsrechnung der Banken können sie einen Zinssatz von 5 Prozent finanziell tragen.

Für viele Wohneigentümer/innen mit Fix-Hypothek – das sind 80 Prozent der Schweizer Haushalte – wird sich zudem so schnell nichts ändern, denn sie haben ihre Hypotheken noch zu einem sehr tiefen Zinssatz abgeschlossen und profitieren weiterhin von tiefen Zinsen. Sie müssen allerdings nach dem Ablauf ihrer Fix-Hypothek ebenfalls mit höheren Hypothekenzinskosten rechnen. Sie sollten daher bereits heute entsprechende Gelder zur Seite legen.

Bei einer Geldmarkt-Hypothek stellt sich die Frage, ob sich der Wechsel zur Fix-Hypothek jetzt noch lohnt oder die Zinssätze von Fix-Hypotheken bereits zu stark gestiegen sind. Haushalte mit SARON-Hypothek sollten aber auch kalkulieren, wie viel finanziellen Spielraum sie bei weiteren Zinsanstiegen haben und wie wichtig ihnen Planungssicherheit bei den Hypothekenzinskosten ist. Aus individueller Sicht kann der Wechsel aus einer SARON- in eine Fix-Hypothek daher selbst dann die richtige Entscheidung sein, wenn im Endeffekt über die ganze Laufzeit mehr für die Fix-Hypothek bezahlt werden muss

Grundsätzlich sind bestehende Hypothekennehmer/innen gut gerüstet.

Thomas Rieder, Immobilienökonom und Immobilienexperte der Credit Suisse

Sollte man jetzt überhaupt eine Hypothek aufnehmen oder ist Abwarten die bessere Strategie?

Wenn man sein Traumobjekt gefunden hat und dieses auch finanziell tragbar ist, dann spricht überhaupt nichts dagegen, sich auch im heutigen Zinsumfeld Wohneigentum zu kaufen. Ja, das Zinsniveau ist heute höher als in den letzten Jahren. Aber man sollte sich im Klaren darüber sein, dass wir in den letzten Jahren ein aussergewöhnlich tiefes Zinsniveau hatten. Es kann durchaus sein, dass das Zinsniveau in den kommenden Jahren nicht mehr so tief sinken wird.

Käufer/innen müssen sich allerdings bewusst sein, dass das Preisniveau von Wohneigentum in der Schweiz heute sehr hoch ist. Wie gesagt, erwarten wir in der Schweiz weiterhin ein Preiswachstum bei Wohneigentum. Legen die Zinsen jedoch weiter deutlich zu und geht die Nachfrage verstärkt zurück, dürfte sich mittelfristig jedoch ein Preisrückgang einstellen. Das gleiche gilt für den Fall, dass die Schweiz in eine länger andauernde Rezession rutscht.

Was raten Sie Kundinnen und Kunden beim Abschluss einer neuen Hypothek?

Es ist sehr wichtig, sich die individuelle Situation zusammen mit einer Finanzierungsspezialistin oder einem Finanzierungsspezialisten im Detail anzusehen. So können Käuferinnen und Käufer bei der Wahl der Hypothek eine Strategie wählen, die spezifisch auf ihre individuellen Bedürfnisse abgestimmt ist.

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