Immobilienmarkt Schweiz: Wohneigentum wird teurer
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Immobilienstudie 2022: Preise für Wohneigentum steigen aufgrund zu geringer Bautätigkeit

Der Schweizer Immobilienmarkt ist geprägt durch stark steigende Preise für Wohneigentum. Für viele erschwert das die Eigenheimfinanzierung. Die Immobilienstudie 2022 der Credit Suisse beleuchtet deren Ursachen: ein knappes Angebot, eine anhaltend hohe Nachfrage, aber auch Verkaufsmodelle wie das Bieterverfahren.

Die Eigenheimfinanzierung wird zum Luxus

Eines zeigt die Immobilienstudie 2022 der Credit Suisse deutlich: Wohneigentum ist weiterhin stark gefragt. Wie es scheint, pendelt sich die Nachfrage auf einem markant höheren Niveau ein als vor der COVID-19-Pandemie. Doch der Erwerb von Wohneigentum rückt wegen der starken Preisanstiege für immer mehr Haushalte von Jahr zu Jahr in weitere Ferne.

Eine Auswertung der Suchabos auf Internetportalen zeigt, dass bei Eigentumswohnungen das Interesse an mittleren und grossen Objekten am stärksten gewachsen ist, während es an kleinen Wohnungen anteilsmässig abnimmt. Auch bei Einfamilienhäusern werden häufiger grosse Objekte gesucht, was sich in einem Anstieg des Nachfrageindex um 43 Prozent seit Ende 2019 zeigt.

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1 Als Eigenmittel gelten Sparguthaben, Wertschriften, Vorsorgegelder und Lebensversicherungen.
2 In dieser Kalkulation wurde mit einem langfristigen Durchschnittszinssatz von 5 % gerechnet.

Tiefe Hypothekenzinsen fördern die Nachfrage nach Wohneigentum

Ein wichtiger Treiber für die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum sind einerseits die Auswirkungen der COVID-Pandemie. Die gestiegene Bedeutung einer attraktiven, guten Wohnung hat den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erhöht. Und die zunehmende Verbreitung von Homeoffice weitet den Suchradius auf günstigere und damit eher noch bezahlbare Regionen aus. Doch Haupttreiber bleiben die sehr tiefen Hypothekenzinsen. So sanken die tatsächlichen jährlichen Hypothekenzinskosten 2021 um 4,8 Prozent und lagen im Durchschnitt bei rekordtiefen 4’452 Schweizer Franken pro Haushalt.

Nachfrage nach Wohneigentum verharrt auf hohem Niveau

Nachfrage nach Wohneigentum verharrt auf hohem Niveau

Nachfrageindizes Wohneigentum; Index: Februar 2014 = 100

Quelle: Realmatch 360
Letzter Datenpunkt: Dezember 2021

Zu geringe Bautätigkeit bei Wohneigentum

Der hohen Nachfrage steht gleichzeitig ein sinkendes Angebot an Neubauten gegenüber. In den letzten zehn Jahren ist die Bautätigkeit für Wohneigentum um 40 Prozent zurückgegangen. Auch im laufenden Jahr dürften weniger neue Eigentumswohnungen auf den Markt kommen. Im Gegensatz dazu zeichnet sich bei Einfamilienhäusern eine Trendwende nach oben ab. Im Jahr 2021 sind die Baubewilligungen um 7,1 Prozent gestiegen.

Das immer knapper werdende Angebot widerspiegelt sich in sinkenden Leerständen. Innert Jahresfrist gingen die Leerstände bei Eigentumswohnungen um 770 Wohnungen und bei Einfamilienhäusern um 1152 Häuser zurück. Das entspricht dem stärksten Rückgang der Leerstände bei Wohneigentum seit Beginn der Datenreihe im Jahr 2003. Damit liegt die Leerstandsziffer bei Eigentumswohnungen nur noch bei 0,48 Prozent und bei Einfamilienhäusern bei 0,49 Prozent. Auch im aktuellen Jahr dürften die Leerstände erneut sinken.

Knappes Angebot treibt die Preise nach oben

Das knappe Angebot sorgt für satte Preiszuwächse. So sind innert Jahresfrist 2021 die Preise von Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment um 6,7 Prozent nach oben geschnellt. Bei Einfamilienhäusern ist die Preissteigerung mit 8,3 Prozent noch höher ausgefallen. Der derzeitige Anstieg liegt in beiden Segmenten markant über dem langjährigen Mittel. Der anhaltende Nachfrageüberhang dürfte die Preise wohl auch im laufenden Jahr kräftig, wenn auch etwas weniger stark als im Vorjahr anheben.

Die starken Preisanstiege haben das Ungleichgewicht zwischen Einkommens- und Preisentwicklung akzentuiert. Dieser Trend dürfte voraussichtlich anhalten. Das könnte den Ruf nach zusätzlichen Regulierungsmassnahmen lauter werden lassen.

Als Folge der starken Preisansteige der letzten Jahre hat sich die Finanzierung von Wohneigentum zunehmend erschwert. Wird die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent gerechnet, liegt die Einkommensbelastung für eine Neubau-Eigentumswohnung mittlerweile bei 33,4 Prozent eines mittleren Haushaltseinkommens. Und für ein Einfamilienhaus beträgt diese Belastung sogar 48 Prozent (Berechnungsbasis: Fremdfinanzierung von 80 Prozent).

Preisentwicklung von Wohneigentum auf dem Schweizer Immobilienmarkt

Jahreswachstum nach Preissegment

Quelle: Wüest Partner
Letzter Datenpunkt: Q4/2021

Bieterverfahren führen ebenfalls zu höheren Preisen

Zum Preiswachstum trägt auch die wachsende Zahl von Bieterverfahren bei. Im Bieterverfahren wird ein Objekt für ein Mindestgebot inseriert, und Interessenten können in einer oder zwei Runden für das Objekt bieten. Das hat Vorteile für die Verkaufenden: In einem Markt mit Nachfrageüberhang kann damit die höchste Zahlungsbereitschaft abgeschöpft werden. Bis vor wenigen Jahren wurde das Bieterverfahren in der Schweiz nur vereinzelt eingesetzt. Infolge der steigenden Nachfrage nach Wohneigentum seit Ausbruch der COVID-19-Pandemie hat sich das Verfahren jedoch stark verbreitet.

Nachfrage nach Wohneigentum bleibt auch 2022 hoch

Es ist davon auszugehen, dass sich 2022 an der Entwicklung der Nachfrage nach Wohneigentum wenig ändert. Trotz einer etwas höheren Inflation erwarten wir, dass die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen bis mindestens Ende 2022 unverändert belässt. Damit dürften die Hypothekenzinsen auf sehr tiefem Niveau verharren und die finanziellen Rahmenbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum attraktiv bleiben.

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