«Die Nachfrage nach Wohneigentum in St. Gallen dürfte hoch bleiben.»

Frau Rhyn, was gibt es Aktuelles zum Immobilienmarkt in der Region St. Gallen?

Ladina Rhyn: Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser werden stark nachgefragt. Daher befinden wir uns in einem aktiven und auch sehr attraktiven Markt. Weil das Angebot an Wohneigentum in der Region die hohe Nachfrage nicht ganz decken kann, sind die Leerstände entsprechend tief.

Bei den Mietwohnungen sieht die Situation etwas anders aus. In diesem Segment besteht teilweise ein zu hohes Angebot, weswegen die Leerwohnungsziffer bei Mietwohnungen in der Region St. Gallen erhöht ist.

Wie haben Sie die Marktsituation im letzten Jahr erlebt?

Es war für alle ein sehr turbulentes Jahr. In einer ersten Phase war unklar, ob Makler überhaupt noch Wohnungsbesichtigungen durchführen können. Während des Lock­downs waren Grundbuchämter teilweise beschränkt geöffnet und Termine konnten nicht wie geplant stattfinden. Auch für uns hiess es, konkret nach neuen Lösungen zu suchen, damit wir trotzdem für unsere Kunden erreichbar sind. Ab Juni hat sich die Lage dann glücklicherweise wieder etwas beruhigt.

Die Nachfrage nach Wohneigentum ist zudem nochmals gestiegen. Dem standen dabei zu wenige auf dem Markt befindliche Eigentumsobjekte gegenüber. Im hochpreisigen Segment gab es noch weniger Objekte.

Was haben Sie unternommen, um sich dieser aussergewöhnlichen Marktsituation anzupassen?

Wir führen heute Kundenmeetings virtuell durch. Dabei mussten wir zuerst Erfahrungen sammeln, da wir es als Frontorganisation eigentlich gewohnt sind, nahe bei den Kunden zu sein. Auch die Makler machten sich die Digitalisierung zunutze und stellten auf virtuelle Wohnungs­besichtigungen um.

Die Baubewilligungen für neue Eigentumsobjekte sind schweizweit seit Längerem rückläufig. Gilt das auch für die Region St. Gallen?

Ja, hier zeigt sich der Trend ebenfalls. In den letzten acht Jahren sind die Bau­be­willi­gungen für Stockwerkeigentumswohnungen kontinuierlich zurückgegangen. Dieser Trend hat sich im letzten Jahr nochmals leicht verstärkt. Auf der Gegenseite erlebt das Mietwohnungssegment einen absoluten Höchststand. Momentan werden im Kanton St. Gallen rund 400 Mietwohnungen mehr gebaut als noch vor zehn Jahren.

Und wie sieht die Entwicklung bei Einfamilienhäusern aus?

Diesbezüglich zeichnet sich ein ähnliches Bild ab wie bei den Eigentumswohnungen. Heute werden nur noch halb so viele Einfamilienhäuser realisiert wie noch vor rund 15 Jahren. Dieser Rückgang ist unter anderem auf die beschränkten Baumöglichkeiten zurückzuführen. In der Stadt St. Gallen ist das Bauland sehr begehrt und wird daher nicht selten unter der Hand ohne öffentliche Inserierung vergeben.

Erfreulicherweise ist aus kantonaler Optik beim Häuserbau zuletzt jedoch wieder ein leichter Anstieg zu beobachten. Beispielsweise in der Linthebene oder dem St. Galler Rheintal herrscht aufgrund der eher noch erschwinglichen Immobilienpreise eine rege Bautätigkeit mit spannenden Angeboten. Insgesamt bewegen sich die Zahlen aber auf einem eher tiefen Niveau.

Denken Sie, die Corona-Krise wird für eine nachhaltige Veränderung im Immobilienmarkt sorgen?

Auf jeden Fall. Die eigenen vier Wände haben bei den Menschen durch die Corona-Krise einen höheren Stellenwert erlangt, weshalb das Bedürfnis nach Wohneigentum steigt. Und durch die Möglichkeit, von zu Hause zu arbeiten, sind dezentrale Regionen wie die Ostschweiz attraktiver geworden. Denn durch das Homeoffice sind Pendler eher bereit, einen längeren Arbeitsweg in Kauf zu nehmen. Für die Region St. Gallen kann die Corona-Krise aufgrund des gut ausgebauten ÖV-Netzwerks und Autobahnnetzes somit auch eine Chance darstellen.

Gibt es regionale Besonderheiten, die vor dem Kauf des Eigenheims beachtet werden sollten?

Steuerliche Aspekte spielen ab einem gewissen Einkommen bestimmt eine Rolle. Dabei lohnt es sich, mit einem Wohnortattraktivitätsrechner verschiedene Gemeinden nach gewissen Parametern wie Versteuerung des Eigenmietwerts, einer allfälligen Grund­stücksgewinnsteuer wie auch Steuerfaktoren oder Infrastruktur zu vergleichen.

Und es ist auch immer wichtig, die persönliche Lebenssituation anzuschauen, um die konkreten Bedürfnisse zu beurteilen. Steht beispielsweise im Raum, das Eigenheim später irgendwann wieder zu verkaufen, sollte die Wiederverkäuflichkeit berücksichtigt werden.

Was raten Sie also Käufern, die sich in der Region St. Gallen nach einem geeigneten Standort für ein Eigenheim umsehen?

Zieht jemand neu in die Region, ist es empfehlenswert, sich mit einem lokalen Makler zu koordinieren. Dabei kann man sich auf eine Interessentenliste setzen lassen. Wenn wir wissen, dass einer unserer Kunden in der Ostschweiz nach einem Eigenheim sucht, versuchen wir ebenfalls, ein erschwingliches Objekt zu vermitteln.

Apropos erschwingliches Wohneigentum: Wo steht der Kanton St. Gallen diesbezüglich im Vergleich zu anderen Regionen der Schweiz?

Die Immobilienpreise in St. Gallen sind sicherlich tiefer als beispielsweise im Grossraum Zürich oder in Luzern. Es gibt allerdings grosse lokale Unterschiede. In der Stadt ist das Wohneigentum nicht für alle Kaufwilligen erschwinglich. Das liegt unter anderem daran, dass das Einkommen nicht im gleichen Ausmass steigt wie die Preise. Ausserhalb der Stadt – in der Region Toggenburg oder auch im Rheintal – kann der Traum vom Eigen­heim hingegen dank einem tieferen Preisniveau und grösseren Angebot einfacher ver­wirklicht werden.

Die hohe Nachfrage aufgrund der tiefen Hypothekenzinsen dürfte die Immobilienpreise zukünftig jedoch in die Höhe treiben, oder?

Es ist tatsächlich eine Erhöhung des Preisniveaus auszumachen. Diese Entwicklung dürfte anhalten, da das Zinsniveau auch die nächsten ein bis zwei Jahre sehr tief bleibt. Wir erwarten, dass die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen bis mindestens Ende 2022 unverändert bei –0,75 % belassen wird.

Folglich ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Das niedrige Zinsniveau ist sicherlich sehr verlockend für den Kauf von Wohneigentum. Denn verglichen mit einer Miete sind die tiefen Hypothekenzinsen unschlagbar. Jedoch müssen auch die Rahmenbedingungen beim Käufer stimmen. Die Art und Weise der Finanzierung im Hinblick auf Verfügbarkeit der eigenen Mittel, Rücklagen für spätere Renovationen oder auch persönliche Absicherungen müssen ebenfalls bereits in den Kaufentscheid miteinbezogen werden. Als Bank rechnen wir beim Kauf von Wohn­eigentum deshalb nie mit den effektiven Zinsen, sondern gehen von einer kalkula­to­rischen Tragbarkeit aus. Wir rechnen daher mit einem Zinssatz von 5 %. Dadurch kann auch bei steigenden Zinsen von einer gesicherten Tragbarkeit ausgegangen werden.

Wie dürfte sich Ihrer Meinung nach die Immobiliensituation im Jahr 2021 weiter entwickeln?

Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Wohneigentum aufgrund der aktuellen Gegebenheiten im Kanton unverändert hoch bleibt. Mit Blick auf die Stadt St. Gallen rechnen wir mit einer weiteren Zunahme der Immobilienpreise für Wohneigentum.