Die kalkulatorische Tragbarkeit wird zur immer grösseren Hürde für Wohneigentum.

Die kalkulatorische Tragbarkeit ist eine grosse Hürde

Die Preise auf dem Schweizer Immobilienmarkt kennen seit zwei Jahrzehnten fast nur eine Richtung: nach oben. Der Kauf von Wohneigentum rückt daher trotz der rekord­tiefen Zinsen für viele Schweizer Haushalte ausser Reichweite. Die Hürde liegt bei der kalkulatorischen Tragbarkeit, die aufgrund regulatorischer Anforderungen nicht mit den effektiven Hypothekenzinsen, sondern mit einem langfristig nachhaltigen Zinssatz berechnet wird.

Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent ist die Tragbarkeit für Haushalte mit mittlerem Einkommen zurzeit noch lediglich bei 42 Prozent der schweizweit inserierten Eigentumswohnungen gegeben. Mit Blick auf Einfamilienhäuser sinkt diese Zahl auf 26 Prozent. Im Vergleich mit 2008 wird die Entwicklung deutlich: Zu diesem Zeitpunkt lag der Anteil tragbarer Objekte für Haushalte mit mittlerem Einkommen noch bei 65 Pro­zent der Eigentumswohnungen und 43 Prozent der inserierten Einfamilien­häuser.

Wohneigentum finanzieren ist an zentralen Lagen fast unmöglich

Die Problematik zeigt sich besonders stark bei Neubauten und an zentralen Lagen. So gibt es in den Kantonen Zürich und Zug, in den Regionen rund um die Städte Basel und Luzern sowie in der Genferseeregion kaum noch Eigentumsobjekte, die für Haus­halte mit mittleren Einkommen tragbar sind. Im Glatttal beträgt der Anteil tragbarer Objekte beispielsweise noch 6,2 Prozent, in der Region Nyon sogar nur 3 Prozent. Besser ist die Situation hingegen in ländlichen Regionen und in weiten Teilen des Mittellands.

Mit mehr Eigenmitteln die Tragbarkeit verbessern

Ein Weg, wie künftige Eigentümer diese Hürde überwinden können, ist das Einbringen von mehr Eigenmitteln beim Kauf der Immobilie. Kann ein Haushalt mit 120’000 Franken Einkommen den Anteil an Fremdfinanzierung von 80 auf 60 Prozent senken, steigt der Anteil der tragbaren Objekte von weniger als einem Drittel auf 56 Prozent an.

Dieses Kapital muss allerdings erst angespart werden. Dies braucht viel Zeit und wird auch für gut verdienende Haushalte immer mehr zu einer Herausforderung. Ohne Unterstützung der Familie, beispielsweise durch ein zinsloses Darlehen oder ein Erbe, bleibt der Wunsch nach den eigenen vier Wänden insbesondere für jüngere Haushalte ausser Reichweite. Denn sie können schlicht das erforderliche Kapital nicht aufbringen.

Mit Bezug von Vorsorgegeldern Wohneigentum finanzieren

Umso wichtiger sind die eigenen Vorsorgegelder. Ein Vorbezug der Gelder aus der Säule 3a und der Pensionskasse kann im Rahmen der Wohneigentumsförderung beim Kauf von Wohneigentum dem Eigenkapital angerechnet werden.

Damit ist das Kapital aus der persönlichen Vorsorge ein wichtiger Türöffner für den Erwerb von Wohneigentum. Besonders ein Vorbezug von Pensionskassengeldern sollte allerdings gut überlegt sein. Wird das Kapital nicht zurückgezahlt, sind Leistungsreduk­tionen nach der Pensionierung und je nach Pensionskasse auch bei Tod und Invalidität die Folge.

Wohneigentum zu finanzieren, braucht eine gute Planung und Beratung

Hohe Preise und die regulatorischen Anforderungen an die kalkulatorische Tragbarkeit machen es für immer mehr Schweizer Haushalte äusserst anspruchsvoll, Wohneigen­tum zu erwerben. Eine frühzeitige Planung und eine kompetente, ausführliche Beratung durch Experten sind wichtig, damit die eigenen vier Wände kein Traum bleiben, sondern Wirklichkeit werden.