Alles rund um die Tragbarkeit
Die Tragbarkeit gibt an, ob der Kauf einer Immobilie langfristig finanziert werden kann. Dies ist wichtig für den Kreditgeber, da die Vergabe der Hypothek nur in einem solchen Fall Sinn macht. Doch was hat es genau mit dem Begriff der kalkulatorischen Tragbarkeit auf sich? Und wie hoch darf die Tragbarkeit einer Hypothek sein?
Was bedeutet Tragbarkeit?
Unter dem Begriff Tragbarkeit versteht man das Verhältnis zwischen den laufenden finanziellen Aufwänden einer Liegenschaft und dem Einkommen des Kreditnehmers. Mit der Tragbarkeit prüft beispielsweise eine Bank, also der Kreditgeber, ob die finanziellen Voraussetzungen zur Deckung der Gesamtkosten des Eigenheims gegeben sind.
Das Besondere an der Tragbarkeitsrechnung ist, dass sie anhand von kalkulatorischen Zinskosten berechnet wird und nicht anhand der aktuellen bzw. tatsächlichen Zinssätze. Der kalkulatorische Zinssatz stellt hierbei sicher, dass die Finanzierung auch dann möglich ist, wenn die Zinsen auf ein höheres Niveau steigen. In der Regel beträgt der kalkulatorische Zinssatz 5 Prozent.
Wie wird die Tragbarkeit einer Hypothek berechnet?
Für die Finanzierung einer Liegenschaft wird zweierlei berechnet: Einerseits das Verhältnis zwischen den laufenden finanziellen Aufwänden einer Liegenschaft und dem jährlichen Einkommen des Kreditnehmers. Andererseits wird die Belehnung berechnet. Dabei handelt es sich um das Verhältnis zwischen dem fachlich bestätigten Liegenschaftswert (= Verkehrswert) und dem Kreditbetrag. Die Belehnung beträgt maximal 80 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Das heisst, dass Kreditnehmer mindestens 20 Prozent Eigenkapital für die Finanzierung aufbringen müssen.
In der Regel wird bei einem Immobilienkauf immer auch eine zweite Hypothek aufgenommen. Die Belehnung für die erste Hypothek beträgt für eine Wohnliegenschaft bei vielen Banken üblicherweise bis zu 66 Prozent und diejenige für die zweite Hypothek bis zu 80 Prozent. Wichtig: Bei der zweiten Hypothek besteht eine Amortisationspflicht, sprich: Sie muss nach einer bestimmten Zeit abbezahlt sein.
Faktoren, die bei der Tragbarkeitsrechnung berücksichtig werden:
- der kalkulatorische Zinssatz von üblicherweise 5 Prozent
- Die zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden.
- Nebenkosten und Unterhaltskosten von 1 Prozent des Kaufpreises
- Wert der gewünschten Immobilie
- Dauerhaft zu erwartende variable Lohnbestandteile werden je nach Kreditnehmer unterschiedlich angerechnet.
Die Höhe der Tragbarkeit ist massgebend für den Immobilienkauf
Die Tragbarkeit darf höchstens 33 Prozent betragen. Das bedeutet: Um die Tragbarkeit einer Hypothek zu garantieren, darf die monatliche oder jährliche Belastung nicht mehr als rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Für eine solide Grundlage wird mit einem Hypothekenzins, also dem kalkulatorischen Zinssatz, von 5 Prozent und mit Nebenkosten von 1 Prozent des Kaufpreises der Immobilie gerechnet.
Beispiel einer Tragbarkeitsrechnung
In der Tabelle wird die Berechnung der Tragbarkeit am Beispiel einer Immobilie im Wert von CHF 1 Mio. mit einer Fremdfinanzierung von CHF 800’000 gezeigt.
Was ist bei der Tragbarkeit zusätzlich zu beachten?
Des Weiteren sind für die Tragbarkeit auch Rückstellungen für Nebenkosten, eventuelle Reparaturen oder Renovationen mit in die Tragbarkeitsrechnung einzubeziehen.
Tragbarkeit im Alter
Die Voraussetzungen, die für die Tragbarkeit eine Rolle spielen, ändern sich im Alter. Eine wichtige Veränderung ist hierbei das geringere Einkommen im Ruhestand. Das kann dazu führen, dass die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist. Folglich muss der Kauf einer Immobilie bzw. die aktuelle finanzielle Situation für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer bereits Jahre vor der Pensionierung gut überlegt sein. Denn der Immobilienwert muss bei den meisten Banken bis ins Rentenalter zu 66 Prozent amortisiert werden. Aus diesem Grund gilt bei vielen Kreditgebern kurz vor bzw. nach der Pensionierung eine maximale Belehnung von 66 Prozent.
