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Die eigene Immobilie neu bewerten lohnt sich

Werte wie Amortisation oder maximale Belehnung basieren in der Regel auf dem ursprünglichen Kaufpreis einer Immobilie. Bei geplanter Renovation, Verlängerung einer bestehenden Hypothek oder im Rahmen einer Überbrückungsfinanzierung lohnt es sich, den Immobilienwert durch einen Experten neu schätzen zu lassen.

Diese Faktoren prägen den Immobilienwert

Die Schweizer sind ein sesshaftes Volk. Die meisten von uns kaufen eine Immobilie für sich selbst, für die Familie. Haben wir uns einmal für ein Objekt entschieden, bleiben wir dem Eigenheim im Schnitt mehr als zehn Jahre treu. Und diese Treue wird belohnt: Seit dem Jahrtausendwechsel sind die Preise für Immobilien stark angestiegen. Von diesem Preisanstieg können Immobilienbesitzer nicht nur profitieren, wenn sie ihre Liegenschaft verkaufen.

Der Immobilienwert setzt sich aus zwei wesentlichen Komponenten zusammen: dem Landwert und dem Wert des Gebäudes. Der Anteil dieser Faktoren am Gesamtwert einer Immobilie kann je nach Region stark variieren. In den Ballungsgebieten, wo die Nachfrage nach Wohneigentum durch die Nähe zu grossen Städten wie Zürich oder Basel konstant hoch ist, macht der Bodenwert einen grossen Teil des Immobilienwerts aus.

Tiefe Steuern, hoher Immobilienwert

In eher dünn besiedelten, ländlichen Gebieten wiegt das Haus oder die Wohnung selbst im Vergleich dazu schwerer. Trotzdem: «Die Bodenpreisentwicklung ist letztlich stark in den Immobilienpreisen reflektiert. Der Bodenpreis ist der Haupttreiber», erklärt Thomas Rieder, Immobilienspezialist der Credit Suisse. «Neben der Nähe zu den Städten hat ein zweiter Faktor einen grossen Einfluss auf den Wert von Bauland», sagt Rieder. Je tiefer die Steuern, desto höher der Immobilienpreis.

Immobilienschätzung manchmal gar nicht so einfach

Im Gegensatz zum Baugrund, der je nach Marktsituation an Wert gewinnen oder verlieren kann, nimmt der Wert des Gebäudes über die Zeit ab. «Als Faustregel rechnet man mit einer Lebensdauer von 100 Jahren», erklärt Rieder. Um den Wert der Immobilie über diese Zeit zu erhalten, müssen häufig Renovationen vorgenommen werden.

Küchen müssen ungefähr nach 30 Jahren ersetzt werden, Heizungen oft schon nach 20. Eigentümer sind sich jedoch teilweise nicht bewusst, dass der Wert eines Hauses nicht im Umfang der Investition steigt, wenn man – zum Beispiel aus Geschmacksgründen – schon früher als nötig einzelne Komponenten ersetzt.

Neue Immobilienbewertung zugunsten der Eigentümer

Angesichts der Wertsteigerung von Immobilien über die vergangenen Jahre dürfte eine Neubewertung in vielen Fällen zugunsten der Kunden ausfallen. Dies, obwohl sich die Prognose eines weiteren Preisanstiegs dieses Jahr von 2 Prozent bei Eigentumswohnungen und 2,5 Prozent bei Einfamilienhäusern nicht einfach auf die eigene Immobilie übertragen lässt. Diese Schätzung der Credit Suisse bezieht sich lediglich auf Neubauten.

Der Preisanstieg wird, ebenso wie in den Jahren seit der Finanzkrise, durch die tiefen Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank befeuert. Steigen die Zinsen zu einem späteren Zeitpunkt aber wieder kontinuierlich an, dürften die Preise von Wohneigentum auch in der Schweiz wieder sinken. Für Eigentümer ist es wichtig, diese Mechanismen zu verstehen. Gerade, wenn man schon relativ lange am selben Ort lebt, führt die Bank die Immobilie wahrscheinlich zum ursprünglichen Kaufwert in den Büchern und basiert darauf die Berechnungen für Amortisation, Zins und maximale Belehnung.

In den letzten Jahren konnten wir viele Fälle zur Entlastung der Kunden regeln.

Stefan Hollenstein, Leiter Hypotheken- und Finanzierungscenter Region Zürich Süd

Wann es sinnvoll ist, die Immobilie neu zu bewerten

Aus diesem Grund ist es wichtig, bei einer allfälligen Änderung – sei es durch eine Renovation oder die Erneuerung einer Hypothek oder im Rahmen einer Überbrückungsfinanzierung – eine Neueinschätzung durch einen Experten zu beantragen. Ist der Immobilienwert gestiegen, hat der Eigentümer mehr Spielraum, um nötige Investitionen über eine Erhöhung der Hypothek zu finanzieren. Selbst wenn die Hypothek dafür erhöht werden müsste, wäre die Belehnung nicht zwingend höher.

Stefan Hollenstein, Leiter Hypotheken- und Finanzierungscenter der Region Zürich
Süd bei der Credit Suisse, empfiehlt seinen Kunden, zur Dokumentation der finanziellen Situation zusätzlich auch alle relevanten Liegenschaftsunterlagen – Gebäudeversicherungsausweis, Grundbuchauszug, aktuelle Fotos, Aufstellung über bisherige Investitionen, Steuererklärung – mitzubringen. «So konnten wir in den letzten Jahren viele Fälle regeln – zur Entlastung der Kunden», sagt er.

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