Immobilienmarkt Schweiz: Teuerung infolge Pandemie und Ukraine-Krieg
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Der Schweizer Immobilienmarkt unterliegt einer Teuerung

Eine scheinbar nie enden wollende Phase tiefer Zinsen hat die Immobilienwerte in luftige Höhen steigen lassen. Wie die COVID-19-Pandemie und der Ukraine-Krieg der Tiefzinsära ein Ende setzten und was das für den Schweizer Immobilienmarkt bedeutet. Der Immobilienmonitor Q2 über die Konsequenzen für Eigentümer, Mieter und Baufirmen.

Immobilienmarkt wird von Teuerung nicht verschont 

Fiskalpolitische Unterstützungsmassnahmen und Lieferkettenunterbrüche liessen während der Pandemie die Preise steigen. Nichtsdestotrotz prognostizierten die Zentralbanken 2021 lediglich eine temporäre Inflation. Als sich gegen Ende des Jahres keine rückläufigen Inflationsraten einstellten, revidierten die Märkte ihre Erwartungen, was sich in kräftigen Zinsanstiegen bei längeren Laufzeiten niederschlug. Die Zentralbanken sehen sich zum Handeln gezwungen, wollen sie ihre Glaubwürdigkeit nicht vollends verlieren. Für Immobilien sind steigende Zinsen grundsätzlich keine gute Nachricht – das zeigen die vielseitigen Auswirkungen.

1.    Auswirkungen auf Vermieter: steigende Zinskosten

Bewertungen von Immobilien reagieren aufgrund ihrer langen Lebensdauer sehr sensibel auf Veränderungen der Zinsen. Demgegenüber ist das in der Schweiz angewandte Referenzzinssatzsystem sehr träge, was sich auf die Vermieter auswirkt. Letztere können steigende Finanzierungskosten erst mit Verzögerung an die bestehenden Mieter überwälzen. Das belastet während dieser Zwischenphase die Nettoerträge der Wohnrenditeliegenschaften.

Wie rasch Vermieter diesen Mehraufwand abtreten können bzw. wie schnell der Referenzzinssatz zu steigen beginnt, ist in erster Linie abhängig vom Zinsszenario, für das sich die Schweizerische Nationalbank (SNB) entscheiden wird. Ausschlaggebend sind das Ausmass und das Tempo der geldpolitischen Straffung in den nächsten Jahren. Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes vor 2024 dürfte jedoch unwahrscheinlich sein.

Drei Szenarien für die Leitzinserhöhung

Tempo und Ausmass der Leitzinserhöhungen beeinflussen den Referenzzinssatz.

 

Leitzinserhöhungen

durch die SNB

Referenzzinssatz steigt erstmals

Szenario hoch

15 Leitzinserhöhungen um jeweils 25 Basispunkte bis auf 3 % ab September 2022

Ende 2023

Szenario mittel*

 

7 Leitzinserhöhungen bis auf 1 %

Mitte 2024

Szenario tief

Leitzinserhöhung auf 0 %. Danach konstant halten.

nach 2027

* Wahrscheinlichstes Szenario.

Immobilienmarkt: Szenarien für den SNB-Leitzins

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Drei Szenarien für die Entwicklung des Leitzinssatzes bis Ende 2027.

Quelle: Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 1.5.2022

Gibt es eine Zeitenwende auf dem Immobilienmarkt?

Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei Credit Suisse, spricht im Interview über den Schweizer Immobilienmarkt

2. Auswirkungen auf Käufer: Eigentumswohnungen wieder teurer

Die jüngst starken Zinsanstiege bei Fix-Hypotheken führen auch bei Wohneigentum zur Trendwende: Erstmals seit 13 Jahren übersteigen die Gesamtkosten für Wohneigentum beim Abschluss oder Verlängern einer Hypothek die Mietkosten einer vergleichbaren Wohnung. Zwar liegen die Kosten für die Hypothekenzinsen nach wie vor klar tiefer als vergleichbare Wohnungsmieten. Werden jedoch auch Unterhaltskosten und weitere Kosten berücksichtigt, ergibt sich eine Eigentumsprämie von 3,1 Prozent.

Für viele Wohneigentümer ändert sich aber kurzfristig nicht viel, denn gemäss jüngsten Zahlen von 2020 entfallen 82 Prozent des gesamten Hypothekenvolumens in der Schweiz auf Fix-Hypotheken. Doch nach Ablauf dieser Hypotheken können ebenfalls höhere Hypothekenzinskosten anfallen. Entsprechend sollten bereits heute Reserven für die in Zukunft höher ausfallenden Hypothekenzinsen zurückgelegt werden.

Immobilienmarkt: Wohneigentum wieder teurer als Mietwohnungen

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Finanzieller Aufwand Wohneigentum und Mietwohnungen im Vergleich bei Berücksichtigung aller relevanten Kostenfaktoren

Quellen: Meta-Sys, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: Q1/2022

Welche Herausforderungen bietet der Immobilienmarkt?

Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei Credit Suisse, spricht im Interview über den Schweizer Immobilienmarkt

3. Auswirkungen aufs Baugewerbe: massiv gestiegene Baumaterialpreise

Die Verknappung von wichtigen Baustoffen als Folge der Pandemie und des Ukraine-kriegs zeigt sich im Bausektor in Form von kräftig anziehenden Preisen. Bei Metallprodukten wie Bewehrungsstahl und Aluminium sind sie geradezu explodiert.

Während Verzögerungen von ganzen Bauprojekten aufgrund fehlender Baumaterialien bisher die Ausnahme geblieben sind, muss sich der Sektor auf weiter steigende sowie stark schwankende Preise und Lieferfristen einstellen. Einerseits erschwert das die Planungssicherheit, andererseits führen die höheren Baupreise zur ohnehin schon starken Renditekompression bei Immobilieninvestitionen. Die massiv höheren Baupreise könnten Immobilieninvestoren dazu veranlassen, Projekte mit zu knapper Marge zurückzustellen oder nicht dringliche Investitionen im Bestand hinauszuzögern.

Immobilienmarkt: stärkste Preiszuwächse bei Metallprodukten

Immobilienmarkt: stärkste Preiszuwächse bei Metallprodukten

Baumaterialpreisindizes, Jahresmittel 2019 = 100

Quellen: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 04/2022

4. Auswirkungen auf Bewohner: Nebenkosten nehmen zu

Der Ausbruch des Ukraine-Kriegs und die drohende Knappheit von Energierohstoffen liessen die Grosshandelspreise für Heizöl, Erdgas und Strom förmlich explodieren. Je nach Energieträger sind Mieter und Eigentümer dem Kostenanstieg unterschiedlich stark ausgesetzt: Für Bewohner von Wohnungen mit fossilen Heizenergieträgern kann der Energiepreisschub im Jahr 2022 einen Anstieg der Heizkosten von rund 38 Prozent bedeuten. Dagegen steigen die Heizenergiekosten der durchschnittlichen Wohnung mit Wärmepumpe lediglich um knapp 3 Prozent. Weitere Belastungen dürften aufgrund der Trägheit des Gaspreises für Endkunden und der Preisregulierungen für Haushaltsstrom noch dazukommen. 

Immobilienmarkt: Ölheizungen lassen Nebenkosten am deutlichsten steigen

Immobilienmarkt: Ölheizungen lassen Nebenkosten zurzeit am deutlichsten steigen

Heizkosten eines Schweizer Durchschnittshaushalts (99 m2 und 2,2 Personen) zwischen 2019 und 2022 (*2022: Prognose) in Abhängigkeit des Energieträgers

Quellen: Bundesamt für Statistik, Prognos, EnergieSchweiz, energie.ch, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 2022

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