Immobilienmarkt: Wohneigentum teurer als Mieten
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Déjà-vu am Immobilienmarkt: Kaufen wieder teurer als Mieten

Wer Wohneigentum erwerben will, muss erstmals seit Langem wieder mehr bezahlen als für eine vergleichbare Mietwohnung. Diese Trendwende auf dem Immobilienmarkt ist auf die jüngsten starken Anstiege von Hypothekenzinsen zurückzuführen. Konkret handelt es sich dabei um Fix-Hypotheken. Wie geht es weiter?

Status quo der letzten Jahre: Wohneigentum war günstiger als Miete

Seit Jahren waren die Gesamtkosten für Wohneigentum beim Abschluss oder bei der Verlängerung einer Hypothek tiefer als die Mietkosten einer vergleichbaren Wohnung. Nun hat sich das Blatt gewendet: Während Eigentümer noch Anfang 2021 im Schnitt von einem Eigentumsrabatt von 15,5 Prozent profitierten, mussten sie im ersten Quartal 2022 eine Prämie von 3,1 Prozent für Wohneigentum bezahlen.

Verantwortlich für diese Trendwende ist der steile Anstieg der Zinssätze von Fix-Hypotheken. Die 5-jährige Fix-Hypothek ist von Anfang 2021 bis Ende März 2022 von 1,1 Prozent auf beinahe 2 Prozent geklettert. Zusammen mit den starken Preisanstiegen hat dies innert kurzer Zeit den Rabatt von Eigentum in eine Eigentumsprämie verwandelt.

Wohneigentum teurer als Mietwohnungen

Wohneigentum wieder teurer als Mietwohnungen

Finanzieller Aufwand: Wohneigentum und Mietwohnung im Vergleich bei Berücksichtigung aller relevanten Kostenfaktoren.

Quelle: Credit Suisse, Meta-Sys
Letzter Datenpunkt: 1. Q. 2022

Eigentumsprämie für Wohneigentum dürfte weiter steigen

Nicht nur im ersten Quartal, auch im zweiten Quartal sind die Zinssätze von Fix-Hypotheken im Trend gestiegen. Nach der starken Zunahme im ersten Halbjahr 2022 wird in den kommenden zwölf Monaten nur noch ein geringer Anstieg erwartet. Die Entwicklung wird dabei wie bis anhin durch Ausschläge nach oben wie nach unten belgeitet werden. Eigentumsrabatte werden sich daher nicht so rasch wieder einstellen, auch wenn die Hypothekenzinsen insgesamt wie zuvor auf einem überschaubaren Niveau liegen.

Wohneigentum auch vor 2008 mit Eigentumsprämie behaftet

Neu ist die aktuelle Eigentumsprämie nicht: Schon vor dem Jahr 2008 musste für Wohneigentum mehrheitlich eine Prämie bezahlt werden. Diese belief sich zwischen 1993 und 2008 im Durchschnitt auf 29 Prozent. Solche Eigentumsprämien können jedoch mit grösseren individuellen Gestaltungsmöglichkeiten und dem damit verbundenen höheren Ausbaustandard von Eigentumsobjekten gerechtfertigt werden. Der Aufpreis ist für viele Eigentümer auch aus anderem Grund wertvoll: die Freiheit, in den eigenen vier Wänden zu wohnen.

Immobilienmarkt: Nachfrageüberhang bleibt trotz tieferem Interesse bestehen

Für Neuerwerber ist der Kauf von Wohneigentum insgesamt wieder teurer als Mieten. In Bezug auf die kalkulatorische Tragbarkeit, die zumeist mit 4,5 oder 5 Prozent berechnet wird, ändert sich dadurch für Kaufwillige jedoch nichts. Die Anzahl potenzieller Wohneigentümer wird folglich aufgrund der Eigentumsprämie nicht kleiner.

Die effektiv höheren finanziellen Aufwände dürften jedoch die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich dämpfen. Da aber gleichzeitig die Neubautätigkeit rückläufig ist und nur sehr wenige Objekte auf dem Markt verfügbar sind, ist unverändert von einem Nachfrageüberhang und weiter steigenden Immobilienpreisen auszugehen. Das zukünftige Wachstum dürfte jedoch spürbar tiefer ausfallen als in jüngster Zeit. 

Tiefere Kosten für Wohneigentum bei bestehenden Fix-Hypotheken

Die gute Nachricht vorweg: Entscheidet sich ein Käufer für eine SARON-Hypothek, bleibt vorerst noch ein Eigentumsrabatt bestehen. Gleiches gilt auch für viele bestehende Wohneigentümer. Denn die Mehrheit hat Fix-Hypotheken abgeschlossen und wird noch eine Zeit lang von tiefen finanziellen Aufwänden für ihr Wohneigentum profitieren.

Immobilienmarkt: Mehr als 80 Prozent der Eigentümer haben eine Fix-Hypothek

Hypotheken Schweiz nach Verzinsungsart, Anteile in Prozent

Hypotheken Schweiz nach Verzinsungsart, Anteile in Prozent

Quelle: Schweizerische Nationalbank, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 2020

Die weniger erfreuliche Nachricht: Bestehende Wohneigentümer müssen aber damit rechnen, dass sie nach Ablauf ihrer Fix-Hypothek ebenfalls höheren Hypothekenzinskosten ausgesetzt sein werden. Und auch die Zinssätze von SARON-Hypotheken dürften in den kommenden Quartalen steigen. Entsprechend sollten heute Reserven für die zukünftig höher ausfallenden Hypothekenzinsen zurückgelegt werden.

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