Immobilie kaufen: Wissenswertes rund um den Immobilienerwerb
Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist ein Meilenstein im Leben eines jeden Menschen. Doch der Immobilienerwerb erfordert viel Know-how und eine gute Planung. Denn nicht jede Immobilie eignet sich für jedes Bedürfnis oder passt zum Budget. Was Sie zum Immobilienkauf in der Schweiz wissen müssen und worauf zu achten ist.
Die wichtigsten Punkte
- Immobilie kaufen: Haus oder Wohnung?
- Altbau neu herrichten
- Finanzierung sicherstellen
- Immobilie gemeinsam kaufen
- Immobilienmarkt kennen
- Wohneigentum per Mietkauf finanzieren
- Ferienhaus oder Zweitwohnung kaufen
- Immobilien besichtigen
- Checkliste für den Hauskauf
- Kaufabsicht klarstellen
- Den Umzug frühzeitig planen
- Alle Artikel zum Thema Immobilie kaufen auf einen Blick
Immobilie kaufen in der Schweiz: Haus oder Wohnung?
Der Kauf einer Immobilie erfordert eine gute Vorbereitung. Daher ist es wichtig, die eigenen Bedürfnisse zu definieren. Welche Bedingungen soll das neue Zuhause erfüllen? Und wird es dies auch in Zukunft tun? Idealerweise denkt man dabei einige Jahre voraus und berücksichtigt alle Aspekte der eigenen Lebenssituation. So können beispielsweise Treppen in einem mehrstöckigen Haus im Alter zur Herausforderung werden.
Beim Kauf einer Wohnung bedingen weitere Faktoren Aufmerksamkeit. So wird man Inhaberin oder Inhaber von Stockwerkeigentum. Da es sich nicht um Alleineigentum handelt, ist man nicht völlig frei bei der Ausgestaltung und dem Unterhalt des Wohnraums. Zum Beispiel dann, wenn ein Ersatz für die Heizung fällig wird. Für Entscheide, die die Gemeinschaft betreffen, ist immer ein Mehrheitsentscheid notwendig.
Die Wohnfläche und der Standort können ebenfalls ausschlaggebend sein, ob man ein Haus oder eine Wohnung kaufen soll. Eine attraktive Lage kann beispielsweise aufgrund der höheren Preisklasse eine kleine Eigentumswohnung bezahlbarer machen als ein Einfamilienhaus. Hierzu sei allerdings gesagt, dass die starken Preisanstiege der letzten Jahre für immer mehr Haushalte eine erschwingliche Wohnungsgrösse beschränken.
Altbau neu herrichten
Beim Kauf einer Immobilie muss es sich nicht immer um ein neues Objekt handeln. Wegen den oftmals tieferen Preisen sind Altbauten eine ebenfalls attraktive Möglichkeit.
Um keine bösen Überraschungen zu erleben, lohnt sich dabei ein detaillierterer Blick. Sollte etwa die Bausubstanz des Altbaus schlecht sein, tut auch eine moderne Inneneinrichtung nichts ab. Lesen Sie in diesem Artikel, wie Sie eine schlechte Bausubstanz erkennen und worauf Sie sonst noch bei einem Altbau achtgeben müssen. So vermeiden Sie, dass nicht einberechnete fortwährende Sanierungen auf Dauer zur finanziellen Belastung werden.
Sollte der Denkmalschutz nicht im Weg stehen, kann ein älteres Haus aber auch gekauft werden, um dieses abzureissen und auf dessen Grundstück einen Neubau zu erstellen. Damit kann Bauland auch in stark besiedelten oder begehrten Regionen wie in der Nähe eines Stadtzentrums erschlossen werden.
Finanzierung sicherstellen
Der Immobilienkauf erfordert in den meisten Fällen die Aufnahme einer Hypothek. Die Wahl des Hypothekenmodells hängt nebst individuellen Bedürfnissen von der Tragbarkeitsrechnung ab. Diese gibt Auskunft darüber, ob sich die Immobilie langfristig finanzieren lässt. Für die Tragbarkeitsrechnung wird relevant, wie viel Kapital zur Verfügung steht, wie hoch die Eigenmittel sind und ob Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a für den Wohnungskauf entbehrt werden können. Bedenken sollte man auch, dass zusätzlich Kosten für die Einrichtung oder Renovationen zu erwarten sind. Am besten lässt man sich dazu frühzeitig fachlich beraten und verschiedene Möglichkeiten aufzeigen. Nicht zu vergessen ist schliesslich, die Situation auf dem Immobilienmarkt genauer unter die Lupe zu nehmen. Denn der Einfluss von Angebot und Nachfrage auf die Kosten der Wunschimmobilie ist nicht zu unterschätzen.
Immobilie gemeinsam kaufen
Der Kauf einer Immobilie ist für eine einzelne Person oftmals ein Ding der Unmöglichkeit. Aber auch der gemeinsame Kauf hat seine Tücken: Insbesondere bei Ehepaaren kann es etwas komplizierter werden. So kann sich zum Beispiel die sogenannte Heiratsstrafe negativ auf die Tragbarkeitsrechnung auswirken. Dasselbe gilt fürs Alter der Eheleute: Ein Paar, das sich kurz vor der Pensionierung befindet, wird gemeinsam nur 150 Prozent der maximalen AHV-Rente für eine Einzelperson erhalten. Sind die Eheleute hingegen jung, kann der Kreditgeber bei der Einschätzung der Tragbarkeit Familienzuwachs und dadurch den Ausfall einer Partnerin bzw. eines Partners annehmen.
Weitere Informationen erfahren Sie in diesem Artikel zum gemeinsamen Hauskauf.
Immobilienmarkt kennen
Die Immobilienpreise hängen nicht allein vom Standort der Liegenschaft ab, sondern bewegen sich in Abhängigkeit von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Entscheidende Faktoren sind hierbei die persönliche Ausgangslage, die Hypothekenzinsen und die Situation auf dem Immobilienmarkt. So ist gegenwärtig Kaufen wieder teurer als Mieten, aber das muss nicht für alle Ewigkeit gelten. Diese Entwicklung hängt von periodischen Schwankungen von Angebot und Nachfrage ab. Es lassen sich dabei vier Phasen des Marktzyklus unterscheiden:
- Abschwung
Zum Beispiel kann eine Rezession aufgrund steigender Arbeitslosigkeit sowie geringerer Kaufkraft und Investitionsbereitschaft von Haushalten und Unternehmen eine sinkende Nachfrage nach Immobilien auslösen. Damit übersteigt das Angebot die Nachfrage. Die Immobilienpreise sinken. - Erholung
Schwächt sich der Preisverfall ab und erreichen die Preise ihren Tiefpunkt, beginnt der Markt sich zu stabilisieren. Aufgrund der geringen Nachfrage fehlen Investitionen in Wohnraum. Nachfrage und Angebot gleichen sich an. Immobilien sind durch die tiefen Preise attraktiv. - Expansion
In der Phase der Expansion beginnt die Nachfrage wieder zu wachsen. Das eher kleine Angebot an Wohneigentum kann den Bedarf ab einem gewissen Punkt nicht mehr decken. Die Immobilienpreise steigen an. Anlegerinnen und Anleger beginnen, in den Wohnungsbau zu investieren, Neubauten werden errichtet. - Beruhigung
Es folgt die Beruhigung. Die Nachfrage plafoniert an einem Punkt und bleibt konstant. Der Wohnraum nimmt aber weiterhin zu. Es entsteht ein Überangebot an Wohnfläche. Infolgedessen fallen die Immobilienpreise wieder.
Der Immobilienmarkt spielt damit eine entscheidende Rolle beim Kauf einer Liegenschaft. Entwicklungen bezüglich Preis und Standort können das Budget und demnach die Wahl zwischen Eigentumswohnung oder Haus stark beeinflussen. Jedoch ist der Kauf jederzeit auch eine Investition in die Zukunft – als Kapitalanlage für die Altersvorsorge oder auch als Wohnraum für die Nachkommen.
Lesen hier, wie sich der Schweizer Immobilienmarkt zurzeit entwickelt.
Wohneigentum per Mietkauf finanzieren
Nebst dem klassischen Immobilienkauf mit Hypothek kann eine Immobilie auch durch einen Mietkauf erworben werden. Dazu mietet man die Immobilie zunächst, um diese dann zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Dabei dient die bis anhin gezahlte Miete als Anzahlung für den Kauf. Geeignet ist diese Form des Immobilienkaufs für all diejenigen, die das Eigenkapital für eine Hypothek nicht erst durch jahrelanges Äufnen ersparen wollen. Es gibt zwei unterschiedliche Formen: einerseits den klassischen Mietkauf, andererseits den Optionskauf. Worin sich diese genau unterscheiden, erfahren Sie in diesem Artikel rund um den Mietkauf.
Ferienhaus oder Zweitwohnung kaufen
Wie wäre es mit einer Ferienwohnung in der Sonnenstube der Schweiz – im Tessin? Hierzulande wünschen sich viele ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung. Doch um sich diesen Wunsch zu erfüllen, braucht es eine gute Planung und reichlich Eigenkapital. Denn die Belehnung der Hypothek beträgt bei einem Ferienhaus oftmals 50 bis 70 Prozent. Zudem gelten strengere Amortisationsvorschriften und höhere Zinsen als beim ersten Eigenheim. Darüber hinaus dürfen keine Vorsorgegelder für den Kauf eines Feriendomizils verwendet werden, was den Erwerb zusätzlich erschwert. Nicht zuletzt ist die Nachfrage nach Zweitwohnungen in der Schweiz in den letzten Jahren stark gestiegen. Lesen Sie in diesem Artikel, was Sie beim Kauf eines Ferienhauses beachten müssen.
Immobilien besichtigen
Hat man eine Auswahl an Objekten getroffen, die den eigenen Vorstellungen entsprechen, kann man nach einem Besichtigungstermin für das Wohneigentum fragen. Denn anders als bei einer Wohnungsbesichtigung entscheiden Eigentümerinnen bzw. Eigentümer vorab, wen sie zur Besichtigung einladen. Idealerweise vereinbart man Besichtigungstermine für mehrere Immobilien, um Vergleichsmöglichkeiten zu haben. Sollte man allein eine erste Wohnung oder ein Haus kaufen, kann es hilfreich sein, eine erfahrene Person mitzunehmen. Zudem lohnt sich auch immer ein zweiter Blick auf das Objekt, um den Zustand der Immobilie, dessen Lage, Umgebung und Nachbarschaft genauer kennenzulernen. Am besten lässt man sich von der zuständigen Person – falls das nicht schon geschehen ist – Dokumente zur Immobilie geben; zum Beispiel den Gebäudeplan.
Bei der Auswahl der Objekte lohnt es sich auch aus Zeitgründen, eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler beizuziehen. Dabei handelt es sich in der Regel um eine Verwaltung, welche den Kauf professionell begleiten kann. Eine Maklerprovision fällt dann an, wenn die Verwaltung von der Käuferin bzw. dem Käufer konkret mit der Immobiliensuche beauftragt und auch ein Vertrag abgeschlossen wird.
Kaufabsicht klarstellen
Ist man sich sicher, dass eine Immobilie allen Wünschen gerecht wird, dann stellt man die eigene Kaufabsicht klar. Daraufhin muss der Wert der Immobilie ermittelt werden, damit die Bank die Konditionen der Hypothek berechnen kann. Dabei macht es Sinn, die Immobilie von einer Expertin oder einem Experten bewerten zu lassen. Denn so kann man davon ausgehen, dass der angebotene Preis im Kaufvertrag einem realistischen Preis-Leistungs-Verhältnis entspricht. Vor Abschluss des Wohnungskaufs hat man unter Umständen auch die Chance, über den Kaufpreis zu verhandeln oder weitere Konditionen auszumachen, zum Beispiel neue Bodenbeläge oder eine aufgebesserte technische Installation. Der Kaufvertrag muss in der Schweiz durch eine Notarin bzw. einen Notar öffentlich beurkundet werden.
Den Umzug frühzeitig planen
Der Immobilienkauf ist oft nur die halbe Miete. Nun ist es an der Zeit, den Umzug zu planen. Welche Ausstattung noch fehlt, wann und wie der Besitz ins neue Eigenheim zügeln kann, lohnt sich gut zu überlegen. Idealerweise holt man verschiedene Offerten von Umzugsunternehmen ein und vergleicht diese. Schliesslich sollte ein schlechter Service den Traum von den eigenen vier Wänden nicht trüben.
