Wohnung kaufen: Checkliste zum Kauf einer Eigentumswohnung
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Acht Besonderheiten beim Wohnungskauf. Das müssen Sie wissen.

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist nicht identisch mit einem Hauskauf. Erfahren Sie, was Stockwerkeigentum bedeutet, wieso ein gut gefüllter Erneuerungsfonds wichtig ist und worauf Sie weiter achten sollten, wenn Sie eine Wohnung kaufen.

1. Was erwerben Sie effektiv, wenn Sie Stockwerkeigentum kaufen?

Bevor Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie sich im Klaren darüber sein, welche Rechte und Pflichten Sie damit erwerben. Es wird nicht nur die Eigentumswohnung gekauft, sondern auch das Stockwerkeigentum. Das heisst, Sie kaufen sich eine Wohnung oder ein Haus mit Miteigentum am gemeinsamen Grundstück und den Erschliessungsanlagen.

Die Eigentumswohnung dürfen Sie nach Belieben nutzen und innen nach ihren Wünschen ausbauen. Gemeinsame Teile der Liegenschaft wie zum Beispiel das Treppenhaus oder auch die Fassade dürfen Sie jedoch nur mit Zustimmung der Miteigentümer verändern.

2. Ist die Wohnung in einem guten Zustand?

Sowohl bei einer Neubau- als auch bei einer Altbauwohnung ist der bauliche Zustand der Wohnung ein wichtiges Kaufkriterium. Sind die Baubestandteile wie beispielsweise Bodenbelag, Küchengeräte und Sanitäranlagen von guter Qualität? Wurde bei einer älteren Wohnung Wert auf den Unterhalt gelegt?

Achten Sie bei der Besichtigung nicht nur auf die Raumaufteilung und das Ambiente, sondern auch auf allfälligen Renovationsbedarf. Im Preis der Eigentumswohnung sollte dieser berücksichtigt sein. Sind Sie unsicher, ob der Immobilienwert dem Kaufpreis entspricht, lohnt es sich, einen Experten beizuziehen.

3. Ist der Erneuerungsfonds genügend hoch?

Wer ein Einfamilienhaus besitzt, sollte regelmässig Geld für Sanierungen auf die Seite legen. Besitzen mehrere Parteien ein Haus gemeinsam, wie beim Stockwerkeigentum, erfolgt dies in der Regel in einem Erneuerungsfonds. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein solcher aber nicht.

Kaufen Sie eine ältere Wohnung, sollten Sie sich erkunden, ob es einen Erneuerungs¬fonds gibt und ob dieser für alle nötigen Renovationen genügend hoch ist. Ihr Anteil am Erneuerungsfonds ist im Kaufpreis bereits eingerechnet. Der Verkäufer erhält seinen Anteil nicht zurück, denn der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft.

4. Wie hoch sind die Nebenkosten?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich zuvor über die Höhe der Nebenkosten informieren. Als Miteigentümer einer Liegenschaft können Sie diese nur beschränkt beeinflussen respektive optimieren. Am besten lassen Sie sich die Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre zeigen.

Ins Gewicht fallen insbesondere die Heizkosten. Je nach Qualität der Isolation und Art der Heizung können diese unterschiedlich hoch ausfallen. Gemeinsam bezahlt werden aber auch Hauswartslohn, Liftservice, Containergebühren und weitere Nebenkosten.

5. Wer sind die Nachbarn?

In einer Eigentumswohnung lebt man Tür an Tür mit seinen Nachbarn. Man begegnet sich im Treppenhaus, nutzt manche Räume gemeinsam und muss an der Eigentümerversammlung zusammen Kompromisse finden.

Deshalb ist es für Wohnungsbesitzer noch wichtiger als für Hausbesitzer, sich mit den Nachbarn gut zu verstehen. Informieren Sie sich über die anderen Eigentümer, bevor Sie eine Wohnung kaufen. Viele Nachbarn werden es schätzen, wenn Sie sich persönlich vorstellen. Eine gute Nachbarschaft ist für beide Seiten wünschenswert.

6. Gibt es wichtige Beschlüsse der Eigentümerversammlung?

Stockwerkeigentümer treffen sich regelmässig zu Eigentümerversammlungen, um gemeinsam wichtige Entscheide zu treffen. Das kann beispielsweise die Farbe der Fassade, die Wahl einer neuen Verwaltung oder die Abnahme des Budgets sein.

Für Sie als Wohnungskäufer ist es einerseits gut zu wissen, wie der Umgangston an der Eigentümerversammlung ist. Künftig werden Sie mitdiskutieren. Andererseits sollten Sie sich informieren, ob Entscheide hängig sind, welche Sie darin beeinflussen könnten, ob Sie die Wohnung kaufen oder nicht.

7. Arbeitet die Verwaltung zuverlässig?

Wie bei Mietwohnungen gibt es oftmals auch bei Eigentumswohnungen eine Verwaltung. Diese koordiniert im Auftrag der Wohnungsbesitzer Arbeiten rund ums Haus und in den gemeinschaftlichen Räumen, erstellt eine Jahresabrechnung für die Unterhalts- und Nebenkosten und organisiert die Eigentümerversammlung.

Eine gute Verwaltung arbeitet zuverlässig und im Sinne aller Eigentümer. Sie muss keine etablierte Institution sein – manchmal verwaltet auch eine Privatperson die Immobilie. Wenn Sie Ihre erste Eigentumswohnung kaufen, ist es wichtig, dass Sie sich auf die Verwaltung verlassen können. Fragen Sie beim Verkäufer oder den Nachbarn nach deren Erfahrungen.

8. Was ist in der Hausordnung geregelt?

Auch wenn Sie mit dem Wohnungskauf zum Eigentümer werden, müssen Sie sich möglicherweise an eine Hausordnung halten. Ruhezeiten sind in der Schweiz kantonal geregelt. Eine Hausgemeinschaft kann darüber hinaus Vereinbarungen treffen, die beispielsweise das Spielen von Musikinstrumenten eingrenzen.

In einer Hausordnung werden zudem Regeln für gemeinsam genutzte Räume und Aussenflächen festgehalten. So kann es verboten sein, eine Satellitenschüssel zu installieren oder mit Holzkohle zu grillieren. Damit Sie keine unangenehmen Über-raschungen erleben, sollten Sie die Hausordnung lesen, bevor Sie eine Wohnung kaufen.

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