Angetrieben von einem kräftigen Beschäftigungswachstum befindet sich die Büroflächennachfrage gegenwärtig im Hoch. Stimmen, die dem Büromarkt im Zuge der COVID-19-Pandemie eine disruptive Entwicklung prophezeiten, wurden damit eines Besseren belehrt. Die Belebung der Flächennachfrage hat im Gegenteil die Absorption ausgeschriebener Flächen angekurbelt und eine Reduktion des verfügbaren Flächenangebotes bewirkt. Dennoch bleibt ein Wermutstropfen. Gemessen am Plus der Beschäftigten hat sich die Angebotsquote nur verhalten reduziert. Im Vergleich zu früheren Erholungsphasen ist das Flächenangebot weniger stark gesunken. Das heisst, Homeoffice hinterlässt dennoch Spuren und mindert die Nachfrage nach Büroflächen.

Das starke Beschäftigungswachstum seit dem zweiten Halbjahr 2021 hat die Nachfrage nach Büroflächen beflügelt. Viele Unternehmen, die sich während der Pandemie mit Flächenanmietungen zurückhielten, konnten nicht mehr länger warten und mussten handeln. Meldungen über Vermietungserfolge begannen sich zu häufen, und die Mieter spürten, dass sie an gewissen Orten zugreifen mussten, um am Ende nicht mit leeren Händen dazustehen.

Homeoffice ist gekommen, um zu bleiben
Die Flexibilisierung der Arbeitswelten im Zuge des Homeoffice ist eine Realität. Auch nach der Rückkehr vieler Arbeitnehmer ins Büro bleiben die Belegungsraten klar unter dem vorpandemischen Wert. Die Unterschiede sind je nach Branche und Unternehmen zwar gross, inzwischen bietet aber eine grosse Mehrheit der Firmen flexible Arbeitsmodelle an – auch, um als Arbeitgeber attraktiv zu bleiben. Aufgrund der nur noch zeitweisen Präsenz der Mitarbeitenden im Büro ändert sich auch dessen Rolle. Die Bedeutung des Büros als Kommunikations- und Austauschort nimmt deutlich zu, was sich wiederum in veränderten Ansprüchen der Mieter äussert.

Flächenangebot sinkt, aber weniger stark als vermutet
Die kräftige Belebung der Flächennachfrage lässt eine entsprechende Reduktion des Volumens ausgeschriebener Büroflächen und folglich eine sinkende Angebotsquote erwarten. Tatsächlich ist die Angebotsquote in der Schweiz gegenüber dem Vorjahr von 5.8 % auf 5.6 % gesunken. In den Büroflächenmärkten der Grosszentren wurden bei rund 54 % der ausgeschriebenen Büroangebote mit einer Grösse von über 1000 m² Vermietungserfolge erzielt. Gleichzeitig tauchen an anderer Stelle jedoch neue Bestandsflächen zur Wiedervermietung auf. Die verfügbaren Flächen reduzieren sich in der Summe daher weniger stark und verschieben sich teilweise bloss von einem Objekt zum anderen. Die in Anbetracht des robusten Beschäftigungwachstums nur verhaltene Reduktion der Angebotsquote lässt auf eine nur mittelmässige Absorption schliessen. Der Trend zum Homeoffice hinterlässt insofern Spuren, als ein bestimmtes Beschäftigungwachstum nicht mehr dieselbe Flächennachfrage auslöst wie früher.

Zürich und Lausanne performen gut
Der Rückgang der Angebotsquote ist insbesondere den Büroflächenmärkten Lausanne und Zürich zu verdanken. In Lausanne hatte eine starke Nachfrage trotz ansehnlicher Bautätigkeit einen Angebotsrückgang zur Folge. In Zürich half die seit Jahren verhaltene Flächenausweitung, die Angebotsquote weiter zu reduzieren. Demgegenüber vermochte Basel die hohe Bautätigkeit der letzten Jahre weit weniger gut zu verdauen und weist mittlerweile hinter Genf die zweithöchste Angebotsquote auf. Genf scheint sich zu stabilisieren, doch die Angebotsquote nahm aufgrund der anhaltenden Flächenproduktion abermals geringfügig zu.
 
Ausblick: Gestärkt in den Abschwung
Das Zwischenhoch kam für den Schweizer Büromarkt genau richtig: Dank sinkender Leerstände und steigender Abschlussmieten kann er sich dem erwarteten nächstjährigen Abschwung einigermassen gestärkt stellen. Weil zudem die in den letzten zwölf Monaten bewilligten Investitionen um 11 % unter dem Langfristmittel bleiben, droht keine übermässige Flächenausweitung. Wenn etwas das Bild trübt, dann das für die Schweiz eher hohe Niveau der Angebotsquoten. Insbesondere in den Vororten der Grosszentren haben in den letzten Jahren immer mehr Flächen Vermarktungsschwierigkeiten gezeigt. Dieser Trend setzt sich fort. Umnutzungen bleiben folglich ein Thema. Sie sind jedoch weitaus schwieriger umzusetzen, als gemeinhin angenommen wird.

Umnutzungen: Einfacher gesagt als getan
Stehen zu viele Büroflächen leer, erklingt rasch der Ruf nach Umnutzungen, zumal Wohnungen in den Städten Mangelware sind. Für eine Umnutzung in attraktiven Wohnraum müssen allerdings zahlreiche Parameter erfüllt sein. Zunächst muss die Umnutzung zonenkonform sein. Dann gilt es, die baulichen Knacknüsse zu lösen und vor allem die hohen Investitionskosten über höhere Erträge wieder einzuspielen. Das ist nicht an allen Standorten möglich. In vielen Fällen machen zudem die Umbaukosten 75 % bis 80 % der Kosten eines Neubaus aus. Das macht deutlich, dass Investoren nur bei einem lange drohenden Leerstand in den sauren Apfel einer Umnutzung beissen. Umnutzungen sind also kein einfaches Unterfangen. Sie sind zwar an diversen Standorten zu beobachten, werden aber kaum ein massenweises Phänomen werden.

Die vollständige Studie «Büroflächenmarkt Schweiz 2023» ist in Deutsch hier verfügbar.