Immobilienmarkt: Deutsche Logistikimmobilien überzeugen Anleger
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Neue Chancen im deutschen Immobilienmarkt nutzen

In Deutschland befindet sich für institutionelle Anlegerinnen und Anleger der wichtigste Immobilienmarkt ausserhalb der Schweiz. Dank einer starken und regional diversifizierten Wirtschaft bieten sich dort vielversprechende Möglichkeiten – vor allem im derzeitigen Marktumfeld.

Investitionen im Immobilienmarkt nehmen wieder Anlauf

Nach zwei Jahren mit Rückgängen der Investitionstätigkeit konnten europäische Immobilieninvestitionen im zweiten Quartal 2021 wieder zu einem robusten Wachstum zurückkehren. So schloss das Quartal das Transaktionsvolumen mit einem Plus von 20 Prozent im Vergleich zum gleichen Zeitraum im vorherigen Jahr ab.

Und obwohl sich der Markt aufgrund der Corona-Pandemie im Jahr 2020 verlangsamte, konnte der Dezember desselben Jahres mit dem höchsten Transaktionsvolumen eines Monats in der Geschichte auftrumpfen. Das zeigt der neueste Bericht des global tätigen Anbieters von Immobiliendaten und Analysen «Real Capital Analytics». Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2021 in Deutschland Immobilientransaktionen im Umfang von 33,3 Milliarden Schweizer Franken durchgeführt, was rund dem 15-fachen des Handelsvolumens in der Schweiz entspricht.

Positive Prognosen für Deutschland erwartet

Die dritte Pandemie-Welle hat im ersten Quartal 2021 für einen Rückgang des Deutschen Bruttoinlandprodukts um 1,7 Prozent gesorgt. Im zweiten Quartal erholte sich das BIP-Wachstum aber in Folge von Lockerungen der COVID-19-Beschränkungen deutlich. Ökonomen der Credit Suisse erwarten damit für das Gesamtjahr 2021 ein Wirtschaftswachstum von 3,4 Prozent gegenüber dem Jahr 2020. Und auch im Jahr 2022 dürfte sich die Wirtschaft in Deutschland weiter erholen. Dabei gehen Experten der Credit Suisse von einem Wachstum des Bruttoinlandprodukts um 4,5 Prozent aus.

Dieses Wachstum dürfte von der neuen Geldpolitik der europäischen Zentralbank (EZB) begünstigt werden. So strebt die EZB für die kommenden Jahre mittelfristig ein Konsumentenpreiswachstum von 2 Prozent an. Dabei wird der Geldpolitik die Möglichkeit gegeben, das Inflationsziel für eine gewisse Zeit zu überschiessen. Ökonomen der Credit Suisse erwarten durch diese Anpassung, dass die EZB ihre unterstützende Politik weiter fortsetzen wird. Die Zinsen in der Eurozone und folglich auch in Deutschland dürften damit weiter tief bleiben.

In Deutschland finden sich günstige Rahmenbedingungen im Immobilienmarkt

Wer im Zuge der positiven ökonomischen Lage in Deutschland vielversprechende Anlagechancen sucht, findet sie im Immobilienmarkt. Eine hohe Transparenz und Liquidität gefolgt von Flächenverknappung und geringer Bauaktivität machen das Land aktuell zu einem attraktiven Zielmarkt für Immobilienanlagen. Dieser zeigt selbst nach der Pandemie kaum Abkühlungserscheinungen. Die stärkste wirtschaftliche Entwicklung verzeichneten dabei Logistikimmobilien sowie Wohnimmobilien.

Auch im Bereich von Industrieinvestitionen ist der deutsche Immobilienmarkt ein beliebtes Ziel für institutionelle Anlegerinnen und Anleger. 3,7 Milliarden Euro wurden so allein in der ersten Hälfte des Jahres 2021 in Deutschland investiert.

Das umfangreiche Immobilienrecht in Deutschland bietet zudem institutionellen Anlegerinnen und Anleger viele Vorzüge. Denn dieses ermöglicht Investoren ein Höchstmass an Rechtssicherheit. Auch wenn ausländische Investoren sich mit komplexen steuerlichen Rahmenbedingungen konfrontiert sehen sollten, haben sie dennoch die Möglichkeit, ihre Steuerstruktur zu optimieren. Dafür empfiehlt sich eine gründliche Recherche der deutschen Rechts- und Steuergesetzgebung.

Portfolio mit Investitionen in Deutschland diversifizieren

Ein weiterer Vorteil von Immobilieninvestitionen in Deutschland liegt im geografischen Diversifikationspotenzial. Der deutsche Immobilienmarkt ist viel grösser als derjenige in der Schweiz und die Märkte konzentrieren sich im Vergleich auf mehr Städte. Zudem ist er im Gegensatz zu anderen grossen europäischen Ländern wesentlich dezentraler. Aufgrund der föderalen Struktur des Landes sind die wichtigen Immobilienmärkte auf mehrere Metropolregionen verteilt. Die wichtigsten davon sind Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf sowie Stuttgart.

Die Möglichkeit, Immobilieninvestitionen zu diversifizieren, zeigen sich zusätzlich an der unterschiedlichen Entwicklung der einzelnen Immobilienmärkte. In Deutschland gibt es über 30 Immobilienmärkte mit einer Einwohnerzahl über derjenigen von Genf. Neben der viel höheren Zahl an grossen Immobilienmärkten bieten die einzelnen Städte auch einen sehr unterschiedlichen Branchenmix an – zum Beispiel ist in Hamburg die Logistik sowie der Hafen von grosser Bedeutung, während in Stuttgart die Automobilindustrie einen hohen Beschäftigungsanteil aufweist.

Wachstumschancen bieten sich bei Logistikimmobilien und im Büroflächensegment 

Insbesondere lösen zwei Trends eine erhöhte Nachfrage nach Logistikimmobilien aus: Die steigende Bedeutung von E-Commerce sowie die kontinuierliche Weiterentwicklung der Arbeitsteilung. Im Online- sowie Multi-Channel-Handel verlagert sich somit ein Teil der Nachfrage nach Verkaufsflächen auf die Logistikflächen. Dieses ohnehin schon stark wachsende Segment hat in den vergangenen Monaten durch die weltweiten Lockdowns signifikant an Bedeutung gewonnen.

Neben dem Handel zeigt sich aber auch die Industrie als ein wichtiger Nachfrager nach Lager- und Logistikflächen. Die zunehmende Arbeitsteilung führt im Produktionsprozess dazu, dass immer mehr Halbfabrikate und Vorprodukte bewegt werden müssen. Schliesslich wird nach den Erfahrungen der letzten Monate auch die Lagerhaltung in der Industrie wieder wachsen, um Lieferengpässen vorzubeugen. Insgesamt sind Experten der Credit Suisse davon überzeugt, dass der Logistikimmobiliensektor auch zukünftig schneller wachsen dürfte als die übrigen Immobiliensektoren. Zudem dürfte die anhaltend hohe Mieternachfrage das verfügbare Angebot übersteigen.

Im Büroflächensegment profitieren die grossen deutschen Immobilienmärkte von ausgesprochen tiefen Leerstandsquoten. Diese sind auf eine sehr geringe Ausweitung des Flächenangebotes seit dem Jahr 2010 zurückzuführen. So befand sich die Leerstandsquote Ende des zweiten Quartals 2021 in Berlin und München bei 3,6 Prozent, in Hamburg bei 3,8 Prozent und in Stuttgart gar bei lediglich 2,7 Prozent. Im Vergleich zu 2019 sind die Leerstände zwar etwas angestiegen, halten sich aber im internationalen Vergleich auf ausgesprochen tiefen Niveaus. Die Mieten bewegten sich durch die COVID-19-Pandemie hindurch seitwärts.

*Zu den Hauptrisiken von Immobilienanlagen zählen die begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Änderungen der Hypothekarzinssätze, die subjektive Bewertung von Immobilien, immanente Risiken im Zusammenhang mit dem Bau von Gebäuden sowie Umweltrisiken (z. B. Bodenkontaminierung).

Emittent und Verwalter der CSA-Produkte ist die Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich. Statuten, Reglement und Anlagerichtlinien sowie der jeweils aktuelle Jahresbericht bzw. die Factsheets können bei der Credit Suisse Anlagestiftung kostenlos bezogen werden. Als direkte Anleger sind nur in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Vorsorgeeinrichtungen zugelassen.

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