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Gewinner − warum sich nachhaltige Immobilien lang-fristig lohnen

Die internationale Energieagentur (IEA) schätzt, dass Immobilien für einen Drittel aller CO₂-Emissionen, 40 % des Energieverbrauchs und 50 % des Verbrauchs aller natürlichen Ressourcen verantwortlich sind. Entsprechend zentral ist die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten bei Anlageentscheiden.

Steigende Bedeutung der Nachhaltigkeit im Immobiliensektor

Am 21. Mai 2017 hat das Schweizer Volk der Totalrevision des Energiegesetzes zugestimmt. Zugrunde liegt diesem die Energiestrategie 2050 des Bundesrates, welche vorsieht, den Energieverbrauch für den Gebäudebestand bis 2050 schrittweise zu halbieren sowie eine Reduktion der Treibhausgase um den Faktor 6 zu erreichen. Um diese ambitiösen Ziele zu erreichen, werden in den kommenden Jahren Gesetze, Verordnungen sowie Bauvorschriften weiter verschärft werden. Seit dem 1. Januar 2018 beträgt die CO2-Abgabe auf klimaschädliche fossile Brennstoffe 96 CHF pro Tonne CO2, was einer Zunahme  der  Steuer  um 700 % seit deren Einführung 2012 entspricht. Dieses Beispiel aus der Schweiz zeigt klar: Seitens der Regulatoren werden in den kommenden Jahren weltweit Gesetze und Verordnungen erlassen werden, welche einen zunehmenden Einfluss auf die Immobilienwirtschaft und das Management von Immobilienportfolios haben.

Gleichzeitig legen Unternehmen bei der Miete von Büroflächen vermehrt Wert darauf, dass sich diese in einem Gebäude mit einer hohen Nachhaltigkeit befinden. Um die Qualität der Immobilie abzuschätzen, stützen sich die Mieter in der Regel auf Nachhaltigkeitsratings. Bis heute hat sich international kein einheitliches Label durchsetzen können. In der Schweiz sind Gebäude zum Beispiel mit den Labels Minergie, LEED, DGNB, greenproperty sowie SNBS zertifiziert worden. Je nach Label werden die drei Dimensionen des nachhaltigen Bauens (Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt) unterschiedlich gewichtet. Beispielsweise fokussiert der Minergie-Standard auf den Energieverbrauch eines Gebäudes, während etwa greenproperty oder SNBS ganzheitliche Labels sind und Nachhaltigkeit im Sinne der ESG-Kriterien (Umwelt- und Sozialkriterien sowie Aspekte der guten Unternehmensführung) erfüllen.

Schliesslich wird das Thema Nachhaltigkeit auch vonseiten der Investoren immer stärker nachgefragt. Die Überlegungen gehen hierbei in zwei Richtungen: Einerseits sollen die investierten Liegenschaften qualitativ gute und damit zukunftsfähige Liegenschaften sein. Andererseits sind sich viele Investoren heute zunehmend der Bedeutung bewusst, welche die Kosten für Unterhalt, Energie, Sanierungen usw. einer Liegenschaft über den Lebenszyklus hinweg haben. Befindet sich ein Objekt baulich und energetisch auf einem hohen Stand, so lässt sich viel Geld sparen.

Der Bereich Global Real Estate der Credit Suisse folgt bei allen Anlageprodukten den internationalen Standards der Nachhaltigkeitsberichterstattung und schafft so mehr Transparenz für Anleger.

Gezielte Massnahmen, messbare Erfolge

Im Rahmen unserer Immobilienportfolios kommen verschiedene Massnahmen zum Einsatz:

  • Transparenz
  • Betriebsoptimierung
  • Investitionen
  • Benchmarking sowie der
  • Einsatz von Labels/Gütesiegeln

Der Bereich Global Real Estate der Credit Suisse folgt bei allen Anlageprodukten den internationalen Standards der Nachhaltigkeitsberichterstattung und schafft so mehr Transparenz für Anleger und trägt gleichzeitig zur Optimierung der Performance des Liegenschaftsportfolios bei. Neben der systematischen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch werden auch Wasser- und Abfallverbrauchsdaten erhoben.

Im Jahr 2012 haben wir gemeinsam mit Siemens ein Programm lanciert, um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch zu reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Betrieb zu reduzieren (Betriebsoptimierung). Beispiele hierfür sind eine Steuerung des Luftstroms in den Klimaanlagen oder die Optimierung der Heizkurven und -grenzen in der Heizungsanlage.

Ein grosses Potenzial zur Verminderung des CO2-Ausstosses bieten eine bessere Isolierung der Gebäudehülle sowie der Austausch der Heizungssysteme, da diese Massnahmen für die Reduzierung des CO2-Ausstosses am effektivsten sind. Die erforderlichen Baumassnahmen an den Wänden, Dächern und Fenstern bis hin zu deren komplettem Austausch erfordern jedoch hohe Investitionen. Gleiches gilt für die Modernisierung oder den Austausch der Heizungssysteme, wie zum Beispiel den Austausch von Ölheizungen durch Fernwärme, Wärmepumpen oder Holzschnitzelheizungen, oder die Errichtung von Fotovoltaikanla gen auf den Dächern. Zentral ist dabei, nicht ausserordentliche Investitionen zu generieren, sondern vielmehr im Rahmen des normalen Instandhaltungs-/Instandsetzungszyklus die Investitionen auch aus Sicht der Nachhaltigkeit zu betrachten.

Entscheidend für die erfolgreiche Implementierung und Optimierung der Massnahmen im Nachhaltigkeitsbereich sind eine regelmässige Überprüfung und der Vergleich der Ergebnisse in einem internationalen Marktumfeld. Seit 2013 ist die Credit Suisse Mitglied bei Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), dem mit mehr als 850 teilnehmenden Immobilien-Investmentmanagern und mehr als USD 3,7 Bio. Liegenschaftswert (Stand 2017) weltweit führenden Nachhaltigkeits-Benchmarking. GRESB erhebt quantitative und qualitative Angaben zum Unternehmen, zur jährlichen Performance und Zielerreichung hinsichtlich aller für die Nachhaltigkeit relevanten Themenbereiche.

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