Value-Added-Investitionen: Aktiv Mehrwert gestalten

Value-Added-Investitionen: Aktiv Mehrwert gestalten

Wer in Immobilien investiert, unterscheidet zwischen drei möglichen Anlagestrategien: dem Core-Ansatz, der opportunistischen Investition und der Value-Added-Strategie. Letztere eignet sich ideal zur Erzielung risikoadjustierter Renditen. Dies belegt die Londoner Liegenschaft 45 Folgate Street.

Der Value Ansatz wird bisher überwiegend mit Anlagen in Anleihen und Aktien in Verbindung gebracht. Das Grundprinzip dieser Investitionsstrategie ist die Evaluation unterbewerteter Vermögenswerte mithilfe von Research-Analysen der Fundamentaldaten von Unternehmen oder Märkten. Geht es um Immobilienstrategien, werden Value-Added-Investitionen in erster Linie zur Erzielung höherer risikoadjustierter Renditen genutzt. Anders als bei Core-Investitionen, bei denen der Fokus auf langfristigen und robusten Ausschüttungen liegt, setzen Anleger mit Value-Added-Investitionen primär auf die Erzielung von Wertsteigerungen. Typische Zielobjekte für solche Investitionen sind Liegenschaften, bei denen ein Wertschöpfungspotenzial auf der Objekt- oder Marktebene bereits vor dem Kauf identifiziert wird. Durch bauliche Massnahmen, Vermietung von Leerständen und Finanzierungsstrategien wird der Wert der Liegenschaften nachhaltig gesteigert und die höheren Werte beim Verkauf für die Investoren realisiert und ausgeschüttet. Um dies als Manager erfolgreich tun zu können, muss gewährleistet sein, dass die identifizierten Defizite mit dem entsprechenden Know-how sowie in ausreichendem Masse verfügbarem Kapital optimiert werden können. Nur so kann zu einem deutlich verbesserten Marktwert des Objekts beigetragen werden. Folglich ist die Grundvoraussetzung für den Erfolg solcher Value-Added-Investitionen die Evaluation von Märkten mit günstigen Bewertungs- und Mietmarktperspektiven. Zudem benötigt es erfahrene Teams, die sich durch ein breites Akquisitionsnetzwerk sowie eine exzellente Vermietungs-und Bauexpertise auszeichnen.

Ziele auf verschiedenen Wegen erreichen

Die Herausforderung und die Chance bei solchen Immobilientransaktionen liegt darin, dass der Anleger den absehbaren Wert der Liegenschaften bereits vor der Platzierung des Angebots einschätzen muss. Schliesslich kann ein zukünftiger Mehrwert, also der «added Value», nur dann generiert werden, wenn die absehbaren Kosten und Erträge bei der Analyse des Gebäudes korrekt beurteilt werden.

Die Renditen von Value-Added-Strategien reagieren sensibler auf den Immobilienzyklus und auf Änderungen des wirtschaftlichen Umfelds, was die Identifizierung von Märkten mit günstigen Bewertungs- und Mietmarktperspektiven so bedeutsam macht. Um dabei erfolgreich zu sein, müssen dem Anleger stichfeste Fakten zur Verfügung stehen. Dazu zählen fundierte Makro- und Mikroanalysen sowie die präzise Aufstellung und Bewertung von Mietverträgen. Um diese hinreichend interpretieren und gewinnbringend ausschöpfen zu können, bedarf es vielfältiger Expertisen von der Baukompetenz bis hin zum abschliessenden Vertragshandling. Marktzyklen müssen dabei ideal ausgenutzt und die Repositionierung von Gebäuden gekonnt umgesetzt und kommuniziert werden – mit dem Ziel, Leerstände abzubauen und Mieteinnahmen zu steigern. Dieser Prozess dauert in der Regel mehrere Jahre.

Ein versierter Value-Added-Manager ist in der Lage, die gewünschten Renditen auf verschiedenste Art und Weise zu erzielen. Hierbei ist die Marktauswahl besonders entscheidend, da der Fokus auf Märkte mit einer stabilen oder sich verbessernden Fundamentalsituation sowie günstigen Bewertungen liegt. Damit die zu Beginn analysierten Chancen ideal zum Tragen kommen, werden im besten Falle sowohl sämtliche Makro- als auch operative Aspekte miteinander kombiniert und gemäss eines Businessplans zeitgerecht umgesetzt.

Strategische Kapitalinvestition in London

Wie dies gelingt, zeigt die Londoner Liegenschaft 45 Folgate Street (UK). Die Geschäftsimmobilie im Londoner Trendviertel Shoreditch wurde im Sommer 2014 für umgerechnet CHF 11 Mio. vom CS (Lux) European Property Fund akquiriert. Shoreditch ist unweit der Londoner City gelegen und ist für seinen hohen Bedarf an Gewerbeimmobilien bekannt. Zum Zeitpunkt des Erwerbs war das Gebäude vollvermietet, allerdings – und hierin lag die Chance – zu Mietpreisen, die erheblich unter dem ortsüblichen Mietpreisniveau lagen. Auch der WAULT, das heisst die Summe der durchschnittlichen Restlaufzeiten aller Mietverträge, war kurz. Ideale Voraussetzungen, um mit einer Grundüberholung des Gebäudes und der anschliessenden Neuvermietung den gewünschten Mehrwert zu erzielen.

Dazu beigetragen hat auch die Genehmigung, die Gebäudefläche um 20 % erweitern zu dürfen. Mit einer Investitionssumme von CHF 9,3 Mio. wurde die Immobilie vollständig modernisiert. Im Rahmen der Renovierungsarbeiten wurde die Liegenschaft unter anderem mit einer Klimaanlage versehen, die Fassade umgestaltet und ein einladender Empfangsbereich geschaffen. Bei Eintritt augenscheinlich für den Besucher ist die mit Beleuchtungselementen versehene Sichtbetondecke. Attraktive Büroflächen, die flexibel aufgeteilt werden können, verteilen sich auf fünf Etagen. Hinzu kommen die Lobby im Erdgeschoss sowie ein Untergeschoss mit weiteren Büroflächen. Der neu geschaffene Innenhof lädt zum Verweilen ein und bietet gleichzeitig gesicherte Abstellplätze für die Fahrräder der Mitarbeitenden. Ein wertvolles Verkaufsargument in einer Metropole wie London.

Qualitative und quantitative Vermietungserfolge

Nach Abschluss sämtlicher baulichen Überholungsarbeiten im ersten Quartal 2017 entspricht die Liegenschaft heute einer Büroimmobilie der Klasse A. Entsprechend gross war das Interess potenzieller Mieter. Inzwischen ist das Gebäude voll vermietet.

Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter konnte nach der Neupositionierung der Immobilie mehr als verdoppelt werden. Ende März 2018 wurde  das Gebäude für umgerechnet CHF 35,5 Mio. veräussert. Für die Investoren des Fonds konnte somit über die Haltedauer von weniger als vier Jahren ein Internal Rate of Return (IRR-interner Zinsfuss) von mehr als 26 % erzielt werden.

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