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Kommerzielle Immobilienmärkte im Spannungsfeld von technologischen Entwicklungen

Der deutsche kommerzielle Immobilienmarkt befindet sich in ausgezeichneter Verfassung, zudem begünstigt die erfreuliche Konjunkturlage die Nachfrage nach Mietflächen.

Aufgrund des fehlenden Inflationsdrucks bleibt die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) expansiv. EZB-Präsident Mario Draghi verkündete jüngst, dass die Leitzinsen nicht vor Mitte 2019 erhöht werden dürften. Folglich ist davon auszugehen, dass die Bedingungen für Immobilienanlagen auch über die kommenden Quartale weiter positiv bleiben.

Immobilieninvestoren tun jedoch gut daran, mittel- und langfristige Überlegungen in ihre Investitionsentscheide einfließen zu lassen. So beeinflussen beispielsweise technologische Entwicklungen, wie etwa die Digitalisierung, den aktuellen und zukünftigen Immobilienbedarf. Die Digitalisierung wirkt sich nicht nur zulasten des stationären Einzelhandels aus, sondern führt auch zu signifikanten gesellschaftlichen Veränderungen. Der Trend zu vermehrtem Onlinehandel hat die Handels- und Logistikimmobilienmärkte in den vergangenen Jahren revolutioniert. Der Onlineanteil der Einzelhandelsumsätze in Deutschland liegt derzeit bei etwas über 10 %. Die Onlineumsätze wuchsen in den letzten drei Jahren im zweistelligen Bereich und gewinnen weiter an Bedeutung. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen und zu einem niedrigeren Bedarf an physischen Handelsflächen führen. Vor Herausforderungen stehen Warenhäuser, ältere Einkaufszentren und kleinere Flächen an B- und C-Lagen. Gut positionierte kleine zentrale Flächen, moderne Einkaufszentren, die auch Freizeitunterhaltung bieten, sowie gut erschlossene Fachmarktzentren bieten hingegen Chancen.

Nachfrage nach Logistikimmobilien steigt

Logistikimmobilien, die bei Immobilieninvestoren bislang nur ein Nischendasein fristeten, gewinnen an Bedeutung. Die Verschiebung hin zur Multi-Channel-Distribution führt zu einer höheren Nachfrage nach Lagerflächen (Abb. 1). In den vergangenen zehn Jahren hat sich das Volumen der bezogenen Logistikflächen in den größten deutschen Städten mehr als verdoppelt. Während in der Vergangenheit der Markt von Transportlogistikern dominiert war, sehen wir zukünftig aufgrund der veränderten Konsumentenansprüche das stärkere Wachstum bei kleinen, urbanen Logistikflächen. Konsumenten erwarten zukünftig, dass die Ware innerhalb von Stunden nach der Bestellung ausgeliefert wird. Dies bedingt ein engmaschiges Netz an kleineren Verteilzentren in der Nähe der Konsumenten.

Abbildung 1: Strukturell höhere Nachfrage nach Logistikimmobilienflächen in Deutschland
 

Quelle: Property Market Analysis, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: Q4 2017

Flexiblere Bürolösungen gefordert

Auch der Bürosektor unterliegt verschiedenen weitreichenden Trends. Eine moderne Büroimmobilie zeichnet sich nicht nur durch eine hohe Energieeffizienz aus, sondern auch durch eine äußerst flexible und offene Raumkonzeption mit Gemeinschaftsflächen und Orten der sozialen Begegnung. Anbieter von Co-Working-Arbeitsplätzen – wie WeWork, Spaces oder Workthere – stehen im Zentrum der Veränderungen. Ursprünglich setzten sie auf den Bedarf von jungen Firmengründern. Doch auch mittelgroße und große Unternehmen, die beispielsweise Raum für projektbezogene Tätigkeiten benötigen, fragen vermehrt temporäre Flächen nach. Diese Konzepte werden sicher auch in Zukunft über alle Unternehmensgrößen hinweg temporären Flächenbedarf abfedern.

Flexible Büroanbieter machten 2016 und 2017 in Hamburg, Berlin, München und Frankfurt bereits durchschnittlich rund 6 % des Flächenumsatzes aus. In London, wo bereits über 10 % der Flächen im gleichen Zeitraum durch flexible Anbieter bezogen wurden, zählte WeWork nach der britischen Regierung bereits zum zweitgrößten Mieter. Die kurz umrissenen Trends wirken sich erst allmählich auf die Immobilien aus. In den kommenden Jahren entfalten diese einen stärkeren Einfluss auf die Immobilienperformance und sollten deshalb bei der Objektauswahl berücksichtigt werden. Professionellen Investoren, die nicht über spezifische Immobilienresearch- und Asset-Management-Fähigkeiten verfügen, ist daher zu empfehlen, über professionell gemanagte Immobilieninvestitionsvehikel in Immobilien zu investieren, da diese Faktoren innerhalb eines disziplinierten Anlageprozesses bei der Anlageentscheidung entsprechend berücksichtigt werden sollten.