Logistik immobilien
News und Insights

Logistikimmobilien rücken ins Blickfeld der Anleger

Der Schweizer Logistikimmobilienmarkt ist in Bewegung. Onlinehandel, Urbanisierung und Digitalisierung sind dabei die Megatrends, welche die Marktentwicklung prägen. Der Logistikimmobilienreport 2018 der Credit Suisse beleuchtet den Schweizer Markt für Logistikimmobilien und zeigt auf, wie sich der Markt für diese Spezialimmobilien entwickelt.

Die Warenströme rund um den Globus nehmen im Zuge der Globalisierung rasant zu, was die Logistikbranche auf allen Kontinenten beflügelt. Der intensivere Handels- und Kapitalaustausch ermöglicht eine Spezialisierung der Länder auf ihre jeweiligen Kernkompetenzen. Die hergestellten Güter werden weltweit exportiert, und im Gegenzug werden vermehrt Güter importiert. Obwohl die Schweiz aufgrund hoher Lohn- und Landkosten keine internationale Logistikdrehscheibe ist, bewältigt die hiesige Logistikbranche erhebliche und zunehmende Güterströme. Die Ausfuhrmengen haben seit 1990 stetig auf über 20 Millionen Tonnen zugenommen und die Einfuhrmengen auf über 51 Millionen Tonnen. Gemäss GS1 Schweiz weist der Schweizer Logistikgesamtmarkt ein Volumen von rund CHF 40 Mia. auf. Die Logistik ist daher zu einem bedeutenden Wirtschaftszweig der Schweiz geworden.

Onlinehandel lässt Logistikströme anschwellen

Wie jede Branche ist auch die Logistikwirtschaft einem starken Wandel unterworfen. Der mit Abstand grösste Einfluss geht dabei vom stetig wachsenden Onlinehandelsvolumen aus. Im Onlinehandel entscheiden sich die Konsumenten bevorzugt für den Anbieter, der die einfachste und schnellste Zustellung bietet. Der Stellenwert der Logistik hat sich daher von einer einst rein ausführenden Tätigkeit zu einer strategisch bedeutsamen Dienstleistung emporgeschwungen. Das Onlinehandelsvolumen ist in der Schweiz in den letzten drei Jahren mit jährlich 8,7 % auf knapp CHF 9 Mia. (2017) gewachsen. Die Umsatzverschiebung vom stationären Handel zum Onlinehandel geht mit einem höheren Logistikbedarf einher. Dazu tragen hauptsächlich die kleinteiligeren Lieferungen, die Übernahme der letzten Transportmeile zum Konsumenten sowie die hohen Retourenquoten bei. Seit 2013 ist die Zahl der beförderten Pakete um rund 20 Millionen auf den Rekordstand von 165 Millionen gestiegen (Schätzung der Credit Suisse auf Grundlage von Zahlen der Schweizerischen Post) – ein Trend, der sich in den kommenden Jahren fortsetzen dürfte.

Pakete Schweiz

Dynamische Entwicklung der Bautätigkeit

Im Mittel der vergangenen 20 Jahre wurden schweizweit jährlich rund CHF 0,7 Mia. in Logistikimmobilien (Neubau und Umbau) investiert. Im Jahr 2015 betrugen die Bauinvestitionen in Lager und Depots gar über CHF 1 Mia. Dabei befindet sich der Logistikflächenmarkt im Unterschied zu anderen kommerziellen Immobilienmärkten noch weitgehend in den Händen privater Unternehmen. Die grosse Mehrheit der Investitionen dürfte der Deckung des eigenen Flächenbedarfs von Transportunternehmen, Logistikdienstleistern, Detailhandelsunternehmen und produzierenden Industriefirmen dienen. Dies äussert sich auch darin, dass nur rund 13 % der Investitionen durch institutionelle Anleger oder Bau-/Immobilienunternehmen getätigt werden (Mittel 2010 bis 2015). Anders als beispielsweise in Deutschland, den USA oder Grossbritannien existiert in der Schweiz also noch kaum ein eigentlicher Entwicklungsmarkt für Logistikimmobilien.

Attraktives Renditeniveau, aber beschränkte Marktliquidität

Auch in der Schweiz gewinnen Logistikimmobilien jedoch allmählich die Aufmerksamkeit der Anleger und Investoren. Die tiefzinsbedingt hohe Nachfrage nach Immobilienanlagen hat die Anfangs- und Cashflowrenditen in allen Segmenten unter Druck gesetzt. Durch Zukäufe von höher rentierenden Logistikflächen kann den sinkenden Cashflowrenditen entgegengewirkt und das Portfolio stärker diversifiziert werden. Eine interessante Option – insbesondere für grössere, auf kommerzielle Flächen ausgerichtete Immobilienportfolios und für längerfristig orientierte Anleger. Gemäss dem Schweizer Immobilienindex von MSCI lagen die Nettocashflowrenditen von Gewerbe- und Logistikflächen in den vergangenen 15 Jahren systematisch höher als diejenigen von Wohn-, Büro- und Verkaufsflächen – meist über 100 Basispunkte. Nichtsdestotrotz müssen Anleger auch gewisse Nachteile in Kauf nehmen: eine beschränkte Marktliquidität, hohe nutzerspezifische Anforderungen seitens der Mieter und die Notwendigkeit profunder Marktkenntnisse und eines langfristig ausgerichteten Anlagehorizonts.

Ideales Diversifikationsinstrument

Immer wieder ins Feld geführt als Argument für ein Engagement in Logistikimmobilien wird der Diversifikationsgedanke. Verschiedene Segmente des Immobilienmarktes befinden sich oft in unterschiedlichen Stadien des Immobilienzyklus, da ihnen nicht die gleichen Treiber zugrunde liegen. Die zyklischen Treiber des Logistikflächenmarktes sind insbesondere die Entwicklung des Aussenhandels, des Konsums und der Gesamtwirtschaft. Die Gesamtrenditen von Büroflächen waren in den vergangenen Jahren kaum korreliert mit jenen der Gewerbe- und Logistikflächen, zwischen Letzteren und Wohnflächen bestand gar eine recht deutlich negative Korrelation. Hier sind teilweise andere zyklische Treiber am Werk als bei den Logistikflächen, etwa das Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum. Die zyklischen Treiber der Verkaufsflächen hingegen ähneln jenen der Logistikflächen. Entsprechend waren die Gesamtrenditen von Logistik- und Verkaufsflächen während vieler Jahre relativ stark korreliert. Während die Gesamtrenditen von Verkaufsflächen jedoch seit 2012 an Terrain einbüssen, folgen diejenigen der Logistikflächen seit 2014 einem deutlichen Aufwärtstrend. Hier dürfte nun ein gewichtiger struktureller Treiber ins Spiel kommen: Der in den letzten Jahren stark aufkommende Onlinehandel setzt die Renditen von Flächen des stationären Detailhandels unter Druck, gleichzeitig profitieren die Logistikflächen von der Verlagerung des Handels auf den Onlinekanal. Insgesamt lässt sich aus obigen Betrachtungen schliessen, dass Logistikflächen einen wesentlichen Beitrag zur Risikodiversifikation in einem Immobilienportfolio leisten können.

Erfahren Sie mehr über den Schweizer Logistikimmobilienmarkt und Ihre Anlagechancen

Finden Sie hier den aktuellen Logistikimmobilienreport 2018 This link target opens in a new window