Internationale Immobilienanlagen mit Potenzial
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Internationale Immobilienanlagen mit Potenzial

Schweizer Anleger setzen bei Immobilienanlagen heute noch fast ausschliesslich auf den heimischen Markt. Der Zeitpunkt ist jedoch günstig, um über die Landesgrenzen hinauszuschauen. Denn Immobilienanlagen im Ausland versprechen nicht nur weiteres Potenzial, sondern sind auch eine gute Möglichkeit, seine Portfolien erfolgreich zu diversifizieren.

Die zunehmend internationale Ausrichtung der Immobilienanlageportfolios von institutionellen und privaten Anlegern ist ein globaler Trend. So waren beispielsweise Investoren aus China im Jahr 2017 das wichtigste Käufersegment in London. Europäische Investoren diversifizieren dagegen in US-amerikanische Immobilien. Und kanadische sowie US-amerikanische Investoren sind bereits seit Jahren in den europäischen Immobilienmärkten tätig.

Weiterhin hohes Diversifikationspotenzial in Schweizer Immobilienportfolios

Schweizer Anleger hinken diesem Trend bisher hinterher. Sie weisen weiterhin eine überdurchschnittlich hohe Heimmarktneigung in ihren Immobilienportfolios auf. Gemäss dem Schweizer Pensionskassen-Index der Credit Suisse bleibt die international Immobilienquote unter 2 % ihrer Gesamtanlagen, während über 20 % der Vermögen in Schweizer Immobilien investiert sind. Auch viele Schweizer Vorsorgeeinrichtungen sind weiterhin nicht in ausländische Immobilien investiert, obwohl bis zu 10 % der Anlagen regulatorisch zulässig wären. In ihren Aktienportfolios haben sie dagegen bereits einen höheren Anteil im Ausland als in der Schweiz aufgebaut. Unsere Analysen zeigen jedoch, dass gerade bei Immobilien eine internationale Diversifikation Sinn macht. Während die Aktienportfolios zwischen den unterschiedlichen Ländern Korrelationen von über 0.8 aufweisen, beobachten wir im Immobilienbereich deutlich tiefere Korrelationen.

Abbildung 1 illustriert die Entwicklung der Gesamtrenditen von Immobilienanlagen institutioneller Anleger in der Schweiz, Deutschland und global. Seit 2003 haben Investoren in der Schweiz eine Gesamtrendite von 7,7 %, in Deutschland von rund 4,6 % und global von 8,9 % p.a. erzielt. Die Korrelation zwischen den Gesamtrenditen von Schweizer Immobilienanlagen und globalen Immobilienportfolios betrug zwischen 2002 und 2016 nur 0.1, das heisst, beide Immobiliensegmente waren über einen längeren Zeitraum hinweg praktisch nur leicht miteinander korreliert.

Abbildung 1: Entwicklung der Gesamtrenditen von Immobilienanlagen institutioneller Anleger global, in Deutschland und in der Schweiz

Gesamtrenditen basierend auf Direktanlagen in Lokalwährung in %

Quellen: PMA, IAZI, Credit Suisse; Letzter Datenpunkt: Ende 2017

Deutscher Immobilienmarkt im Aufwind

Die unterschiedliche Performance zwischen verschiedenen Märkten ergibt sich aus Unterschieden in lokalen Faktoren, wie zum Beispiel Leerstand, Mieterstrukturen und konjunktureller Entwicklung. Auch der Zinszyklus und heterogene Anlagebedürfnisse der Investoren können Faktoren sein, die auf die Entwicklung Einfluss haben. Am einfachsten erkennt man dies am Vergleich zwischen dem Schweizer und dem deutschen Markt. Beide Märkte sind vom Charakter ähnlich. Aufgrund der geografischen Nähe und wirtschaftlichen Verflechtungen beider Länder beträgt die Korrelation hier 0,5. Dennoch zeigt sich, dass sich Schweizer und deutsche Immobilien in unterschiedlichen Zyklen befinden. Lange waren deutsche Immobilien durch hohe Leerstände geplagt, so zum Beispiel Anfang der 2000er-Jahre. Gleichzeitig haben Schweizer wie globale Immobilienportfolios outperformt. Seit 2014 erleben wir jedoch das Gegenteil. Deutsche Immobilien erleben tiefere Leerstände, steigende Mieten und eine hohe Nachfrage. Gleichzeitig sind die Niveaus der Transaktions- und Mietpreise weiterhin relativ tief und wir erwarten für die kommenden Jahre eine robuste Performance dieses Marktes.

Global weiterhin gute Mietmarktaussichten

Die Situation bleibt auch in vielen anderen Mietmärkten weltweit positiv. Abbildung 2 zeigt die rückläufige Entwicklung der Leerstände an ausgewählten globalen Standorten. Dies ist das Resultat der lokalen Angebots- und Nachfragesituation. Einerseits beobachten wir hier eine verbesserte Konjunkturdynamik, die zu einer höheren Mietnachfrage führt. Andererseits wurden in den letzten Jahren wenig grössere Bauprojekte begonnen, was heute zu einem nach wie vor tiefen Niveau an Fertigstellungen führt. Die Erholung der Wohnimmobilienmärkte hat zudem zu der Umwandlung von redundanten Büroflächen in moderne Wohnflächen geführt; so zum Beispiel in Amsterdam, Frankfurt, Paris oder Sydney.

Novum

Abbildung 2: Sinkende Büroleerstände in Städten global

Büroleerstandsquote in %

Quellen: PMA, Credit Suisse; Letzter Datenpunkt: Q4 2017

Die genannten Beispiele Vancouver, Stuttgart und Düsseldorf befinden sich alle im Ausland. Ein Indiz dafür, dass Sie sich verstärkt dem internationalen Markt widmen?

Der weltweit deutlichste Rückgang der Leerstände war neben Deutschland in Japan zu beobachten. Die Niederlande, die eine lange Phase hoher Leerstände erlebt haben, wie auch die britischen Regionalstädte zeigen ebenfalls deutliche Verbesserungen. In Australien und den USA überdeckt die nationale Entwicklung hohe regionale Differenzen: Sydney und Melbourne in Australien aber auch Boston in den USA weisen historisch tiefe Leerstände auf, während sich die vom Rohstoffzyklus stärker beeinflussten Städte wie Houston (USA), Perth und Brisbane (beide AUS) langsamer erholen. Die gesunkenen Leerstände, die weiterhin tief erwarteten Niveaus der Baufertigstellungen und die synchrone globale Konjunkturbeschleunigung veranlassen für 2018 zu weiterem Optimismus für Immobilienanleger. Wir erwarten für europäische Immobilienmärkte die besten Perspektiven im globalen Vergleich. Aber auch ausserhalb von Europa sehen wir Chancen. In Australien erwarten wir, dass sich nun auch in Brisbane die Leerstände zurückbilden und Mieten wieder wachsen, während der starke Markt in Sydney an Dynamik verlieren dürfte. In Japan sehen wir die regionalen Büromärkte, insbesondere Osaka, im Aufwind. Die US-amerikanischen Immobilienmärkte dürften sich dagegen leicht abschwächen, da hier die Bauvolumen etwas stärker sind und der Zinszyklus weiter fortgeschritten ist. Aber auch hier wird es Unterschiede geben. Gateway-Cities wie New York und San Francisco dürften sich abschwächen, während Washington D.C., Los Angeles und Seattle weiteres Potenzial versprechen.

Dementsprechend bleiben globale Anlagelösungen eine gute Möglichkeit für Schweizer Investoren, um eine höhere Diversifikation in ihren Portfolien zu bewirken. Diese verbessert die Robustheit des Portfolios; gerade im aktuellen Konjunkturumfeld und der tendenziell steigenden Zinsen. Für Investoren, die noch nicht global investieren wollen, aber erste Erfahrungen im Ausland wagen möchten, sind Anlagen in Deutschland zu empfehlen. Diese weisen ähnliche Eigenschaften wie Schweizer «Core»-Immobilienanlagen auf, sind aber durch ein sehr positives Mietmarktumfeld unterstützt.

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