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Spezialimmobilien. Steigende Nachfrage.

Trends wie die Digitalisierung und der elektronische Handel verändern zunehmend die Anlagemöglichkeiten bei Immobilien im Ausland. Über indirekte Immobilieninvestitionen können sich Anleger am Wachstum von Spezialimmobilien beteiligen.

Eine indirekte Immobilienanlage bietet mehrere Vorteile: Einerseits können sich Anleger mit relativ geringem Kapital an Liegenschaften beteiligen, andererseits diversifizieren sie das Risiko durch eine breite Streuung. Der leitende Fokus der Schweizer Immobilienfonds und insbesondere der Immobilienanlagegefässe von Immobilienstiftungen in der Schweiz liegt auf dem Wohnimmobiliensegment. Aktiengesellschaften hingegen fokussieren sich auf Gewerbeimmobilien. Dies wird sich vorerst auch nicht ändern. International sind die Sektoren Büro, Wohnen und Einzelhandel dominierend. Es zeichnet sich allerdings ein Trend hin zu Spezialimmobilien ab, der voraussichtlich auch die Schweiz erfassen wird. Spezialimmobilien sind spezifisch auf bestimmte Nutzungen zugeschnitten. Technologische Veränderungen, allen voran die fortschreitende Digitalisierung und E-Commerce, prägen die Entwicklung zusätzlich. Entsprechend gehören in diesen Sektoren tätige Unternehmen zu den grössten Real Estate Investment Trusts (REITs).

Logistikflächen: Onlinehandel als Treiber

Die Meinungen, ob Logistikimmobilien heute noch zu den Spezialimmobilien gehören, gehen auseinander. Immerhin zählt der Sektor, der stark von der Verlagerung des Konsums weg vom stationären Handel und hin zu E-Commerce profitiert, bei Investoren weltweit bereits seit einigen Jahren zu den beliebtesten Anlagen. Die strukturellen Veränderungen machen Investitionen in Logistikimmobilien attraktiv – nicht nur bei REITs, sondern auch bei nicht kotierten Immobilienfonds und bei Direktinvestitionen.

Führende, grosse Onlinehändler benötigen dreimal mehr Logistikflächen als traditionelle Einzelhändler, die viele Produkte physisch in ihren Geschäften lagern. Das begrenzte Angebot an modernen Logistikflächen an verkehrstechnisch günstigen Lagen birgt ein hohes Wachstumspotenzial, denn E-Commerce steht erst am Anfang. Der Onlinehandel mit Konsumgütern wuchs 2019 um 9 % auf EUR 63 Mia.1

Sein Anteil am globalen Einzelhandelsumsatz ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Im Jahr 2015 machten die weltweiten E-Commerce-Umsätze noch 7,4 % aller Einzelhandelsumsätze aus, 2018 waren es bereits 11,8 % – Tendenz steigend. E-Commerce dürfte bis 2021 17,5 % der weltweiten Einzelhandelsumsätze ausmachen.2 Die COVID-19-Pandemie dürfte die Verbreitung von E-Commerce fördern.

Spezialimmobilien im Trend

Neben Logistikimmobilien entdecken Investoren zunehmend auch andere Spezialimmobilien. Bedingt durch die Digitalisierung und das Internet, sind etwa Funkmasten oder Datencenter stark gefragt. Funkmasten profitieren von einem starken Volumenwachstum der übertragenden Daten in den Mobilfunknetzen und von der Umrüstung der Übertragungstechnologie auf den 5G-Standard. Bei Datencentern wird eine weiter stark steigende Nachfrage nach standardisierten und skalierbaren IT-Lösungen in der Cloud erwartet. Der Sektor Funkmasten ist im US-amerikanischen Markt bei den Immobilienaktien (Dow Jones US Real Estate Index, Anteil REITs 95 %) mit 18,5 % der grösste Sektor vor Wohnen (13,4 %) und Datencenter (11,9 %) (s. Tabelle «Verteilung nach Anlagesektoren»).

Verteilung nach Anlagesektoren per Ende August 2020

Funktürme
18,5 %   Self Storage
5,4 %
Wohnen
13,4 %   Hotel/Unterhaltung
4,1 %
Datencenter
11,9 %   Immobilien-Dienstleistungen
4,7 %
Einzelhandel
10,0 %   Finanzierung
3,1 %
Industrie
10,1 %   Holz/Ackerland
2,6 %
Büro
7,5 %   Media 0,8 %
Gesundheit
7,9 %      

US-amerikanische Immobilienaktien
Quelle: Dow Jones US Real Estate Index

Der Markt der Immobilienaktien kann als Vorreiter gesehen werden. Betrachtet man allerdings den Transaktionsmarkt bei Direktanlagen und die Allokationen bei den nicht kotierten Immobilienfonds, so dominieren die klassischen Sektoren nach wie vor.

Kürzlich hat Harrison Street einen Bericht veröffentlicht, wonach sich das Transaktionsvolumen in den USA in den Sektoren Senior Housing und Student Housing auf USD 11 Mia. bzw. USD 4,8 Mia. beläuft (jeweils für die ersten elf Monate des Jahres 2019). Im Vergleich dazu belief sich das Transaktionsvolumen bei Büro und Industrie 2019 auf rund USD 138 Mia. bzw. USD 112 Mia. (Quelle: RCA)

An diesen Trends partizipieren der CS (Lux) Global Property Total Return Equity Fund, der in Immobiliengesellschaften und geschlossene REITs investiert, sowie die Anlagegruppe CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global, die in ein global diversifiziertes Portfolio von nicht kotierten Immobilienfonds investiert und dabei eine Core-Plus-Strategie verfolgt.

Alternate text

Logistikimmobilien-Performance beflügelt durch E-Commerce-Wachstum

Quelle: MSCI IPD Census
Letzter Datenpunkt: Q4 2019

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