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Die COVID-19-Krise aus Sicht der Immobilienmärkte

In einem offenen Forum sammeln wir die Einschätzungen von Christoph Schumacher, Leiter Global Real Estate, zu den jüngsten Performancetrends und zu potenziellen Chancen in der Welt der Immobilienanlagen.

Wie hat sich die Anlageklasse im bisherigen Jahresverlauf entwickelt?

Anders als viele denken, haben wir ein sehr starkes erstes Quartal erlebt und unser Budget deutlich übertroffen. Im zweiten Quartal werden sich die Auswirkungen von COVID-19 jedoch zweifellos bemerkbar machen. Die Preise sind gefallen, einfach weil man die Objekte während eines Lockdowns nicht richtig bewerten und keiner angemessenen Due Diligence unterziehen kann. Aus der Ferne ist nur eine begrenzte Analyse möglich, und die Due Diligence muss grösstenteils vor Ort durchgeführt werden. Daher waren wir zum Beispiel gezwungen, eine geplante Akquisition in Asien zu verschieben.

Im Jahr 2020 sind die Beleihungsquoten wesentlich niedriger, und es ist viel mehr Eigenkapital im Markt.

Wie ist das aktuelle Umfeld im Vergleich mit der globalen Finanzkrise einzuordnen?

Damals, im Jahr 2008, gab es viele Notverkäufe, weil die Anleger hoch verschuldet waren. Banken mit notleidenden Darlehen nahmen Immobilien wieder in Besitz und verkauften sie notgedrungen. Infolgedessen brachen die Immobilienpreise ein. Heute, im Jahr 2020, sind die Beleihungsquoten wesentlich niedriger, und es ist viel mehr Eigenkapital im Markt. Anleger, die auf eine Notverkaufswelle im Stil von 2008 warten, werden wahrscheinlich enttäuscht werden, denn Immobilien sind typischerweise eine sehr robuste Anlageklasse. Wir rechnen jedoch im weiteren Jahresverlauf mit einigen interessanten Gelegenheiten.

Welches Marktsegment wurde am stärksten in Mitleidenschaft gezogen?

Wenig überraschend hat der Einzelhandelsbereich am meisten gelitten. Darüber hinaus hat sich der Trend hin zum Online-Shopping seit Beginn der Krise rasant beschleunigt. Man muss jedoch bedenken, dass britische und US-amerikanische Einkaufszentren seit Jahren unter Druck stehen. Das gilt jedoch nicht für Kontinentaleuropa, das vor der Pandemie wesentlich widerstandsfähiger war. Wir wissen, wie schwer das Leben für Einzelhändler geworden ist, und haben als erstes Unternehmen unserer Peer-Group im Interesse der Anleger angeboten, in der Schweiz die Miete für April zu erlassen. Das ist ein gutes Beispiel dafür, dass gutes Immobilienportfoliomanagement mehr ist, als einfach Immobilien zu kaufen und zu verkaufen. Mit Blick auf die Zukunft glauben wir, dass die Menschen das physische Einkaufserlebnis geniessen. Insofern werden rasch wieder mehr Kunden in die Geschäfte strömen, sobald die Beschränkungen aufgehoben werden.

Und welches Marktsegment war das stärkste?

Der klare Gewinner der Pandemie ist der Logistiksektor, da Unternehmen wie Amazon bestrebt waren, ihren Vertrieb auszubauen. Logistikimmobilien zeichnen sich durch ihre Vielfalt aus, sie müssen individuellen Anforderungen entsprechen. Daher sehen wir zurzeit in der Schweiz und in Kontinentaleuropa eine starke Nachfrage nach den richtigen Immobilien. Logistikimmobilien sind jedoch innerhalb des Immobilienmarkts eine sehr spezielle Anlageklasse, die in jedem lokalen Markt sehr viel Wissen und Erfahrung erfordert.

Hat das Thema Home-Office Ihre Einschätzung des Bürosektors verändert?

Zu Beginn der Krise waren die Büroleerstände in kontinentaleuropäischen und japanischen Grossstädten aussergewöhnlich niedrig (Quoten von 2 % oder weniger). Natürlich mussten sich viele Menschen in den letzten Wochen und Monaten an das Arbeiten im Home-Office gewöhnen. Auch wenn die Arbeitskräfte unserer Einschätzung nach die Flexibilität schätzen, würden die meisten lieber an ihrem offiziellen Arbeitsplatz als zu Hause arbeiten, weil sie gern mit ihren Kollegen zusammen sind. Wir sind im Bürosektor sehr aktive Anleger. Jedes Jahr kaufen und verkaufen wir Immobilien, wobei wir auf die Qualität der zugrunde liegenden Cashflows Wert legen. Wir konzentrieren uns auf erstklassige Standorte. Büroimmobilien sind unser Kerngeschäft. Unseres Erachtens profitiert der Sektor im aktuellen Umfeld nicht nur von niedrigen Leerstandsquoten und robusten Renditen, sondern auch strukturell von Angebotsbeschränkungen und niedrigen Zinsen. Für die nächste Zeit rechnen wir mit einem geringeren Neuangebot an den Märkten.

Jetzt spricht mehr für Immobilienanlagen, denn ihre Einstiegspreise und Renditedifferenzen gegenüber Anleihen sind attraktiv.

Welche Sektoren bevorzugen Sie ausserdem?

Wir sind in erheblichem Masse am Schweizer Wohnimmobilienmarkt engagiert. Wohnimmobilien sind typischerweise der konjunkturunempfindlichste Sektor, und die Schweiz hat einen der stabilsten Wohnimmobilienmärkte.

Können Sie erklären, warum Ihrer Meinung nach jetzt ein guter Zeitpunkt ist, in Immobilien zu investieren?

Der Immobilienmarkt hat in den vergangenen Wochen aus verschiedenen Gründen nach unten korrigiert. In der Schweiz zum Beispiel waren einige institutionelle Anleger zu Beginn der Krise mit einer maximalen Quote von bis zu 25 % ihres Portfolios in Immobilien investiert. Sie mussten Immobilien abbauen, da die Preise anderer Anlagen stark unter Druck gerieten. Infolgedessen spricht jetzt mehr für Immobilienanlagen, denn ihre Einstiegspreise und Renditedifferenzen gegenüber Anleihen sind attraktiv. Ausserdem können Sachwerte wie Gold und Immobilien in Krisenzeiten als Wertaufbewahrungsmittel dienen. Daher glauben wir, dass es in bestimmten Anlegersegmenten eine aufgestaute Nachfrage nach Immobilien gibt. Das trifft insbesondere auf Privatbankkunden zu, die ihr Portfolio mit einer Höhergewichtung des sicheren Hafens Immobilien für unsichere Zeiten wappnen möchten. Schliesslich wirken Immobilien nicht nur aufgrund ihrer niedrigen Korrelation mit anderen Anlageklassen in einem Portfolio sehr diversifizierend, sondern sie sind auch für sich genommen eine diversifizierte Anlageklasse, da geografische, regionale und sektorale Einflüsse auf unterschiedliche Weise und zu verschiedenen Zeiten die Wertentwicklung beeinflussen.

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