Bessere Rendite durch internationale Immobilienanlagen
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Bessere Rendite durch internationale Immobilienanlagen

Für Anleger ist der Zeitpunkt günstig, ihre Immobilienanlagen mit Investitionen im Ausland zu diversifizieren. Potenziale bieten sich in vielen Ländern Europas und in unterschiedlichen Anlagestrategien.

Während Anleger aus Europa, Amerika und Asien ihre Immobilienanlageportfolios längst international ausrichten, liegt die internationale Immobilienquote im Schweizer Pensionskassen-Index der Credit Suisse bei unter 2 % der Gesamtanlagen. Dagegen sind über 20 % der Vermögen in Schweizer Immobilien investiert. Dabei zeigen unsere Analysen, dass insbesondere bei Immobilien eine internationale Diversifikation empfehlenswert ist, weil die Korrelationen zwischen den Märkten geringer sind als beispielsweise bei Aktien. So haben die Immobilienanlagen institutioneller Investoren seit 2003 in der Schweiz eine Gesamtrendite von 7,7 %, in Deutschland von rund 4,6 % und global von 8,9 % p.a. erzielt. Zwischen 2002 und 2016 betrug die Korrelation der Gesamtrenditen von Schweizer zu deutschen Immobilienanlagen 0,5 und zu globalen Immobilienportfolios nur 0,1.

Die Unterschiede resultieren daraus, dass internationale Immobilienmärkte jeweils verschiedene Phasen im Marktzyklus durchlaufen. Gut ein Jahrzehnt waren Schweizer Immobilien Outperformer. Seit 2014 sinken die Leerstände und die Miet- und Transaktionspreise steigen in Deutschland als auch international ähnlich. Denn eine positive Konjunktur führt zu einer höheren Mietnachfrage, ohne dass das Flächenangebot in gleichem Maß vergrößert wurde.

Auch in Japan, den Niederlanden und den britischen Regionalstädten sinkt das Leerstandniveau. Sydney und Melbourne in Australien sowie Boston in den USA weisen historisch tiefe Leerstände auf. In Japan sehen wir insbesondere den Büromarkt in Osaka im Aufwind, wogegen sich in den USA New York und San Francisco abschwächen dürften. Auf der anderen Seite versprechen Washington D.C., Los Angeles und Seattle weiteres Potenzial.

Die positive Entwicklung lässt die Preise für sogenannte Core-Immobilien deutlich steigen. Anleger sollten darüber nachdenken, stärker in risikoadjustierte Immobilienanlagen zu diversifizieren. Hier kann durch aktives Management am Objekt ein Mehrwert – „added value“ – generiert werden. Die Londoner Liegenschaft 45 Folgate Street, The Exchange in Vancouver und das Correo in München sind entsprechende Beispiele von Credit Suisse.

Um Value-Added-Strategien umsetzen zu können, gilt es die Märkte mit den günstigsten Bewertungs- und Mietmarktperspektiven zu identifizieren. Dazu braucht es fundierte Makro- und Mikroanalysen sowie die präzise Aufstellung und Bewertung von Mietverträgen. Zudem bedarf es eines Teams, das aufgrund seines Netzwerks Objekte mit Wertpotenzial aufspüren und für die Anleger sichern kann. Zugleich sind Bau- und Marktkompetenz gefordert, um Konjunkturzyklen ideal auszunutzen und die Gebäude bestmöglich neu zu positionieren. Entscheidend dafür ist die richtige Wahl des Nutzermarktes, d.h. dass diejenigen Mieter identifiziert werden, für die die Immobilie am besten geeignet ist.

Aktuell sind die Bedingungen für Immobilieninvestitionen in Europa aus unserer Sicht positiv. Aufgrund der hohen Nachfrage und den relativ niedrigen Renditen im Core-Segment bieten sich Value-Added-Immobilien als Ergänzung an, da die Renditespannen zwischen Core und Value Added hoch geblieben sind. Anleger sollten jedoch darauf achten, dass die Liegenschaften konsequent mit einem research-basierten Value-Ansatz gemanagt werden. Höhere Risiken, die sich aus dem verstärkten Engagement im Value-Added-Segment ergeben, können in einem über verschiedene Strategien, Regionen und Sektoren gut diversifizierten Portfolio reduziert werden.