Carriera Press Release

Press Release

Il doppio volto del mercato svizzero degli uffici

Credit Suisse pubblica il nuovo studio «Mercato delle superfici ad uso ufficio Svizzera 2020»

Il mercato svizzero degli uffici mostra un doppio volto. Da un lato, le ubicazioni centrali sono in forte sviluppo: in alcuni centri urbani le superfici ad uso ufficio addirittura scarseggiano e i canoni locativi sono in aumento. Dall'altro, i mercati degli uffici esterni sono caratterizzati da un'elevata offerta e da difficoltà di commercializzazione. Il divario tra centro e periferia in termini di prezzi e superfici sfitte è destinato ad accentuarsi per effetto del rallentamento congiunturale in atto. Nei mercati degli uffici della Svizzera occidentale di Losanna e Ginevra l'incrementata attività di costruzione e pianificazione ha portato a un'ulteriore crescita dell'offerta di superfici ad uso ufficio. L’offerta nei centri di Zurigo e Berna invece è stata ridotta notevolmente. Stando agli ultimi dati relativi ai progetti edili autorizzati, la pipeline dei progetti di costruzione in futuro dovrebbe risultare nettamente inferiore, garantendo così una prosecuzione della ripresa. A questa conclusione giunge il nuovo studio sul mercato immobiliare svizzero degli economisti di Credit Suisse.

Secondo lo studio «Mercato delle superfici ad uso ufficio Svizzera 2020», le aree centrali sono in forte sviluppo. La congiuntura favorevole nel 2018 ha contribuito in misura determinante alla ripresa del mercato degli uffici. Ripresa che, tuttavia, non ha interessato in ugual misura l'intero territorio. In particolare nelle aree esterne delle città il volume delle superfici disponibili continua ad aumentare. Dato il rallentamento congiunturale in atto, la ripresa rischia di non raggiungere le zone periferiche. Secondo gli economisti di Credit Suisse, nel 2020 la domanda di superfici ad uso ufficio dovrebbe continuare a crescere ma, con appena 253 000 m2 circa, sarà nettamente inferiore rispetto alla domanda del 2018, pari a 551 000 m2. In questo contesto, il divario tra centro e periferia in futuro è destinato ad accentuarsi ulteriormente.

Maggiore capacità di assorbimento nei centri urbani
La ripresa della domanda di superfici ad uso ufficio ha accelerato in particolare nei centri urbani l'assorbimento dei locali disponibili. In un contesto competitivo caratterizzato da carenza di personale qualificato, le imprese tendono ad affittare sempre più uffici situati in buone ubicazioni per offrire ai propri collaboratori posti di lavoro attraenti. Ad eccezione di Ginevra, che continua a soffrire per il cambiamento strutturale del settore bancario, in tutti gli altri grandi centri le superfici offerte in posizioni centrali sono calate, complice la domanda di numerose imprese che offrono possibilità di coworking e prediligono di norma le ubicazioni centrali. A Zurigo, dove la ripresa del mercato degli uffici è particolarmente avanzata, chi vuole prendere in affitto un locale in una buona zona centrale deve affrettarsi.

Coesistenza di carenza ed eccesso di offerta
In periferia si respira generalmente un clima diverso. La domanda si presenta poco dinamica non consentendo l'assorbimento di nuove superfici. Molti uffici sono presenti da anni sul mercato e non mostrano segni di progresso sul fronte della commercializzazione. Prima o poi per queste superfici si dovrà prevedere una nuova destinazione d'uso. Questo fenomeno è osservato al momento soprattutto sulla piazza di Berna, dove la domanda di superfici di grandi dimensioni è molto fiacca. Il basso costo del denaro ha inoltre fatto sì che anche vari progetti di sviluppo incontrino i favori di chi è alla ricerca di uffici. Poiché queste nuove superfici sorgono in ubicazioni ben collegate alla rete dei trasporti - spesso in zone intermedie, ossia più vicino al centro - i locali ai margini subiscono una pressione ancora maggiore, che costringe i proprietari a ridurre i prezzi. Soprattutto a Ginevra e Losanna si osserva un'accresciuta attività di pianificazione e costruzione, che conduce a un forte aumento dell'offerta di superfici. L'offerta complessiva di superfici in Svizzera è pertanto leggermente aumentata al 5,2%.

Meno superfici sfitte soprattutto a Berna e Zurigo a causa del rallentamento dell'attività edilizia
È interessante notare come i singoli mercati degli uffici dei cinque grandi centri, a parte un analogo divario tra centro e periferia, nel complesso si sviluppino in modo molto differente. Se il totale delle superfici offerte a Zurigo e Basilea nonché, in parte, anche a Berna, rispetto all'anno precedente non è mutato in modo significativo, Ginevra e Losanna si distinguono per un'offerta in forte aumento. I due mercati degli uffici della Svizzera occidentale presentano ormai anche i più elevati tassi di offerta: Losanna è passata dal 5,8% dello scorso anno all'8,2%, mentre a Ginevra si è registrato un incremento dal 9,5% all'11,9%. Mentre a Losanna la domanda è rimasta pressoché invariata e l'intensa attività di costruzione e pianificazione contribuisce alla maggiore offerta di superfici, Ginevra è penalizzata piuttosto da una debolezza della domanda in coincidenza con vari progetti di sviluppo. La situazione di Ginevra, che in parte porterà a una ridefinizione della qualità della localizzazione, è imputabile all'apertura della nuova linea ferroviaria del Léman Express. I centri della Svizzera tedesca sono accomunati dal fatto che gli investimenti destinati ai locali per uffici sono da tempo in calo. Ciò ha contribuito a ridurre notevolmente la quota di sfitti soprattutto nei cantoni di Berna e Zurigo.

La debole pipeline dovrebbe consolidare la ripresa
Gli ultimi anni sono stati caratterizzati da un'attività di costruzione e pianificazione sorprendentemente elevata, nonostante l'eccesso di offerta sul mercato degli uffici. Questo potrebbe spiegare in parte il fatto che la ripresa del mercato non ha ancora raggiunto in ugual misura tutti i quartieri d'affari. Al momento si osserva tuttavia una netta riduzione dei progetti edili. Il volume di investimenti destinati a locali per uffici autorizzati negli ultimi 12 mesi ha raggiunto infatti il livello più basso degli ultimi 19 anni e su tutto il territorio svizzero risulta quasi del 22% inferiore al valore medio di lungo periodo, mentre nei grandi centri il calo è addirittura pari a quasi il 41%. A medio termine una rallentata produzione di superfici dovrebbe quindi garantire la prosecuzione della ripresa del mercato degli uffici.

Gli uffici sono oggi un'alternativa d'investimento interessante
In un contesto di tassi d'interesse ancora bassi, l'aumento dei canoni di locazione e il numero di nuove superfici a medio termine limitato offrono interessanti prospettive per gli investitori. Ad eccezione di Ginevra, che sembra necessitare ancora di qualche tempo per una piena ripresa, gli investimenti in immobili ad uso ufficio presentano buone opportunità a condizione di non concentrarsi eccessivamente sulle zone periferiche.

Per ricevere lo studio completo «Mercato delle superfici ad uso ufficio Svizzera 2020» contattate: media.relations@credit-suisse.com