La numérisation progresse inexorablement, même dans l’immobilier. Connu pour son inertie, ce secteur ne pouvait espérer meilleure nouvelle que l’apparition de quelque deux cents start-up et PME orientées vers la technologie, qui se sont fixé pour objectif de révolutionner les schémas et modèles commerciaux traditionnels. Les fameuses «proptechs» troublent parfois le sommeil des représentants des sociétés immobilières établies, mais ouvrent également de nouvelles opportunités aux entreprises novatrices. On observe donc beaucoup de mouvements dans la branche de la proptech, mais également dans le segment de la construction, comme le montre le dernier Moniteur de l’immobilier du Credit Suisse. Celui-ci éclaire en outre les évolutions les plus récentes en matière de fiscalité des logements en propriété.

Le terme proptech («Property Technology») désigne un secteur florissant et aujourd’hui relativement connu. Après quelques hésitations initiales, la grande majorité des acteurs de l’immobilier ont recours aux services des sociétés proptech sous une forme ou une autre. Ces entreprises offrent leurs prestations tout au long de la chaîne de création de valeur immobilière: planification, financement, construction, intermédiation, gestion de portefeuille et gestion des bâtiments (cf. fig. 1). Cela se traduit par une croissance impressionnante de la branche de la proptech, qui part d’un niveau extrêmement bas. Mais elle n’en est actuellement qu’à ses balbutiements, comme le constatent les économistes du Credit Suisse dans leur dernière étude. Le potentiel de rendement des proptechs est énorme, mais le chemin sera encore long.

Deuxième enquête suisse sur la proptech
Dans de nombreux cas, l’engouement lié à la phase de création des entreprises touche à sa fin: la croissance exige des afflux de fonds continus, et les erreurs éventuelles peuvent de moins en moins être compensées par l’enthousiasme des fondateurs et le capital de fondation initial. Les entreprises de la proptech doivent donc soumettre leur performance à un examen critique et procéder rapidement à d’éventuelles corrections de la stratégie ou de la mise en œuvre opérationnelle. Pour soutenir ce processus, les économistes du Credit Suisse ont mené une nouvelle enquête, après la première en 2017. Le sondage actuel s’intéresse au premier plan à la compréhension mutuelle des proptechs et des sociétés immobilières établies.

Rapprochement mutuel entre les proptechs et les prestataires immobiliers établis
Il existe encore un grand potentiel d'amélioration de la compréhension mutuelle: c'est ce qu'indique le fait que seules 7% des proptechs interrogées décrivent le secteur immobilier comme «très réceptif» aux solutions des jeunes entreprises. Cependant, plus de la moitié des entreprises de la proptech jugent l’économie immobilière «réceptive dans une certaine mesure». En outre, les segments de l’économie immobilière que la proptech vise comme ses domaines cibles ne correspondent que partiellement à ceux dans lesquels le secteur immobilier espère une collaboration fructueuse (cf. fig. 1). Il sera intéressant d’observer si une nouvelle progression de la coopération permettra au secteur proptech de défendre son autonomie ou si nous assisterons à un rapprochement ou à une fusion des deux segments. 11% des entreprises de la construction et de l’immobilier qui ont été interrogées ont d’ores et déjà acheté une ou plusieurs sociétés de la proptech, et 26% indiquent avoir une participation financière dans une ou plusieurs proptechs. En outre, il est probable que le secteur immobilier cherchera de plus en plus à exploiter lui-même ces technologies en interne. Il devrait donc être de plus en plus difficile de distinguer les deux branches. Si cela n’était plus possible, les proptechs auraient atteint leur objectif consistant à révolutionner le secteur.

Propriété du logement: vers une suppression de la valeur locative?
Les propositions de la Commission de l’économie et des redevances du Conseil des États pour un changement du système d’imposition des logements en propriété font actuellement l’objet d’une procédure de consultation. Pas moins de cinq variantes sont en cours de discussion pour les futures possibilités de déduction des intérêts. Toutes ont en commun le fait que la valeur locative de la résidence principale habitée par le propriétaire ne serait plus imposée, parallèlement à une suppression des possibilités de déduction des frais d’entretien. Les cinq variantes diffèrent toutefois, par l’ampleur de la déductibilité des charges d’intérêts. Elles ne sont pas faciles à déchiffrer, et leurs conséquences sur la charge fiscale effective dépendent notamment de la structure de la fortune du propriétaire et du niveau actuel des taux d’intérêt.

Afin d’accroître la transparence à cet égard, les économistes du Credit Suisse ont utilisé des modèles de calculs pour présenter les conséquences potentielles de la réforme sur le revenu imposable d’un propriétaire (cf. fig. 2). Il s’avère qu’au niveau actuel des taux d’intérêt, toutes les variantes proposées seraient préférables à l’ancien système pour un propriétaire typique. En revanche, il en va autrement si les intérêts hypothécaires repartent à la hausse. En cas d’augmentation des taux d’intérêt, jusqu'à présent, les propriétaires ont pu atténuer leurs charges d'intérêts par des déductions proportionnellement plus élevées, l'imposition de la valeur locative ayant réduit leur revenu imposable global. Après un changement de système, les propriétaires seraient moins bien lotis dans toutes les variantes en cas de taux d’intérêt élevés.

Construction: les projets de transformation et d’assainissement ont le vent en poupe
La tendance haussière qui dure déjà depuis 15 ans dans la construction prendra fin tôt ou tard. Actuellement, c’est surtout la suroffre croissante sur le marché du logement locatif qui préoccupe. Une correction du marché devrait se manifester au plus tard lorsque les taux d’intérêt augmenteront à nouveau, et les chiffres d’affaires de la construction résidentielle devraient alors nettement s’affaiblir. Même si les économistes du Credit Suisse n’anticipent pas encore un retournement de tendance durable, il faut déjà s’attendre à un léger affaiblissement de la construction d’habitations dans les trimestres à venir, alors que nettement moins de logements sont autorisés à la construction depuis le second semestre 2018. Les principales opportunités dans le bâtiment à moyen et long terme concernent actuellement la construction dans le parc existant, c’est-à-dire la transformation, la rénovation et l’aménagement. La part de la construction dans le parc existant est donc plus importante que jamais au cours des 25 dernières années. Certains éléments laissent supposer une poursuite de cette tendance: importance toujours plus grande de la durabilité, faible sensibilité aux taux d’intérêt, pénurie de terrains à bâtir, etc. Toutefois, ils ne peuvent que partiellement compenser le repli des constructions neuves qui se profile à moyen terme.

L’étude complète «Moniteur de l’immobilier suisse, 2^e trimestre 2019» est disponible sur Internet en allemand, anglais, français et italien à l’adresse:
credit-suisse.com/moniteurimmobilier