Verschärfter Mieterschutz im Kanton Basel-Stadt. Das ändert sich.
Der Kanton Basel-Stadt hat den Mieterschutz in Zeiten von Wohnungsnot verstärkt. Für Vermieterinnen und Vermieter bedeutet das weniger Freiheiten beim Festlegen der Mieten und mehr Bürokratie. Die wichtigsten Änderungen in der Übersicht.
Neue Bestimmungen zum Mieterschutz in Basel sind in Kraft
Im November 2021 hat das Stimmvolk im Kanton Basel-Stadt die Initiative «Ja zum echten Wohnschutz» angenommen. Die Initiative soll einen besseren Schutz vor Mietzinserhöhungen für Mieterinnen und Mieter schaffen sowie Massenkündigungen und vorzeitigen Sanierungen entgegenwirken.
Die neuen gesetzlichen Bestimmungen gelten in Zeiten von Wohnungsnot, das bedeutet, wenn die Leerwohnungsziffer im Kanton bei 1,5 Prozent oder tiefer liegt. Wann immer das der Fall ist, müssen Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer bei Sanierungen, Ersatzneubauten und der Begründung von Stockwerkeigentum neue Vorgaben und Pflichten beachten. Dazu gehören beispielsweise zusätzliche Bewilligungsverfahren und zeitlich begrenzte Mietzinskontrollen.
Im Kanton Basel-Stadt herrscht Wohnungsnot
Quelle: Statistisches Amt Basel-Stadt
Letzter Datenpunkt: 1. Juni 2022
Was ändert sich mit dem verschärften Mieterschutz in Basel-Stadt?
Das neue Gesetz hat weitreichende Folgen für Vermieterinnen und Vermieter. Die Hauptpunkte sind:
- Deckelung von Mietzinsaufschlägen bei Umbauten und Sanierungen sowie von Nettomietzinsen bei Ersatzneubauten. Ausgenommen ist im Ersatzneubau zusätzlich geschaffener Wohnraum.
- Kontrolle von Mietzinsaufschlägen während 5 Jahren
- Rückkehrrecht für Mieterinnen und Mieter, wenn die Wohnungssanierung im unbewohnten Zustand durchgeführt wurde
- Bewilligungspflicht für die Gründung von Stockwerkeigentum in bestehenden Liegenschaften ab vier oder mehr Wohnungen
Die Wohnschutzkommission (WSK) ist damit beauftragt, die maximalen Aufschläge und Nettomietzinse festzulegen, Mietzinskontrollen durchzuführen und die entsprechenden Bewilligungen zu erteilen.
Vorgaben zu Mietzinserhöhungen in Zeiten von Wohnungsnot
Der maximale Mietzinsaufschlag wird anhand der überwälzbaren Investitionskosten im Rahmen der Sanierung oder des Ersatzneubaus für jede Wohnung separat berechnet. Eine bauliche Massnahme darf nur dann für die Berechnung berücksichtigt werden, wenn sie sie gewisse Voraussetzungen erfüllt. Beispielsweise, wenn sie notwendig wird, weil der Lebenszyklus einzelner Bauteile zu Ende ist. Andere Voraussetzungen sind, dass die bestehende Baustruktur sowie der bisherige Standard des Wohnraums erhalten bleiben und zu einem geringeren Energieverbrauch führen.
Nach der Bestimmung der überwälzbaren Investitionen, kann die maximale Mietzinserhöhung berechnet werden. Dafür wird die Zahl halbiert und mit dem aktuellen Überwälzungssatz (Stand Mai 2022: 2.315%) multipliziert. Das Ergebnis ist die maximale jährliche Mietzinserhöhung.
Können die Mieterinnen und Mieter während des Umbaus oder der Sanierung in ihren Wohnungen bleiben, kann die Eigentümerschaft das Vorhaben im vereinfachten Bewilligungsverfahren durchführen. Das verringert den Aufwand, begrenzt aber auch die Mietzinsanpassungen pro Monat. Sie müssen in diesem Fall unterhalb der gesetzlich vorgegebenen Pauschale bleiben. Diese beträgt zur Zeit 80 CHF bei 1- und 2-Zimmerwohnungen, 120 CHF bei 3-Zimmerwohnungen, 160 CHF bei Wohnungen mit vier und mehr Zimmern. Nach der aktuell geltenden Höhe der Pauschale kann man sich bei der Wohnschutzkommission erkundigen.
Maximalmieten für Ersatzneubauten bei Wohnungsnot
Bei Wohnungen, die abgebrochenen Wohnraum ersetzen, werden die Netto-Mietzinse limitiert. Sie dürfen einen festgelegten Maximalbetrag nicht überschreiten. Die erlaubte Miete bemisst sich anhand der Anzahl Zimmer und der Landwertkategorie der Wohnung. Darüber hinaus muss die Eigentümerschaft den Mieterinnen und Mietern ein Rückkehrrecht in die Wohnung oder einen vergleichbaren Wohnraum in der umgebauten Liegenschaft einräumen.
Ausnahmen der Bewilligungspflicht
Die neuen Regelungen gelten grundsätzlich für alle Liegenschaften im Kanton Basel-Stadt. Ausnahmen gelten jedoch für kleine Objekte mit weniger als vier Wohnungen. Sie sind von den obigen Bewilligungspflichten ausgenommen. Ebenso gelten die Regeln nicht für Wohnraum, der zusätzlich geschaffen wird. Wird bei einem Ersatzneubau beispielsweise ein Stockwerk höher gebaut, unterliegen diese Wohnungen nicht den Mietzinsdeckeln.
