Habiter dans un bâtiment classé monument historique: particularités des maisons classées monuments historiques
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Acheter une maison classée monument historique. Ce qu’il faut savoir avant de se lancer. 

Que ce soit une belle ferme ou une maison de ville historique: vivre dans un bâtiment classé offre un charme unique. Mais quiconque achète une maison classée monument historique est en même temps soumis à des obligations liées à la protection du patrimoine. C’est pourquoi les personnes intéressées devraient, dès l’achat, penser aux travaux de transformation ou de rénovation ultérieurs. Découvrez ici tout ce que vous devez savoir en tant que futur propriétaire d’un bâtiment classé.

Le service en charge de la conservation des bâtiments doit être consulté lors des travaux de transformation

En général, l’achat d’une maison se déroule ainsi: la personne intéressée procède à l’achat et transforme la maison selon ses souhaits et ses idées. Cela semble logique et, pourtant, dans le cas d’un bien classé monument historique, la situation est bien différente. Selon l’étendue de la protection, le service cantonal compétent en matière de conservation des bâtiments doit donner son accord pour tous travaux de réfection, car le caractère historique du bâtiment doit être maintenu. Le mieux est de se renseigner auprès du vendeur ou de la commune avant l’achat afin de savoir dans quelle mesure le bien de vos rêves est concerné par les obligations liées à la conservation des bâtiments.

Étendue de la protection 

Les inventaires des bâtiments indiquent si un immeuble est protégé et servent de base aux décisions en matière de droit de la construction et à la planification.
Ils sont disponibles auprès des communes et peuvent être consultés auprès du service en charge de la conservation des bâtiments ou des administrations communales. Les propriétaires qui souhaitent effectuer des transformations peuvent, selon le canton, demander une preuve de l’exactitude de l’inscription à l’inventaire des bâtiments. Les termes utilisés pour les différents degrés de protection varient d’un canton à l’autre.

Objets dignes de conservation/protection

Les bâtiments d’au moins 30 ans peuvent être considérés comme dignes de conservation/protection dans l’inventaire. Pour les biens dignes de conservation, la commune est compétente pour tout ce qui concerne les travaux de transformation et rend les décisions pour les projets de construction.

Biens cantonaux (objets C)

Un groupe d’habitations est un ensemble de maisons qui ont un lien spatial ou historique. Si des objets dignes de conservation sont affectés à un tel groupe, ils sont considérés comme des objets C. Les biens dignes de protection sont, en principe, tous des objets C. Les services cantonaux en charge de la conservation des bâtiments sont compétents pour les objets C et doivent impérativement être consultés pour tous travaux de transformation.

Objets classés monuments historiques

La désignation «classé monument historique» concerne uniquement les bâtiments ayant formellement été inscrits au registre foncier par contrat ou décision du Conseil d’État. Ils sont placés sous la protection du canton ou de la Confédération. Ici aussi, il convient d’informer le service cantonal en charge de la conservation des bâtiments en cas de travaux de transformation.

La conservation du patrimoine dépend de facteurs individuels

Il est difficile de prédire les exigences des services cantonaux en charge de la conservation des bâtiments. Celles-ci sont en effet aussi variées que les biens. Le service cantonal en charge de la conservation des bâtiments peut, par exemple, refuser que la structure du bâtiment soit modifiée ou que des fenêtres historiques soient remplacées. Si une façade est considérée comme digne de protection, le service concerné peut demander de ne repeindre les murs de la maison que dans leur couleur d’origine. Les exigences sont souvent moins strictes à l’intérieur. Les propriétaires peuvent ainsi généralement adapter les cuisines, salles de bain et installations techniques aux normes les plus récentes. Ici aussi cependant, les cheminées, escaliers et revêtements muraux spécifiques peuvent faire l’objet d’une protection.

Planifier les travaux de transformation: comment procéder

  1. L’idéal est de contacter le service cantonal en charge de la conservation des bâtiments au début de la planification. Ses conseils sont gratuits et vous aideront à identifier les modifications autorisées – et à éliminer les projets n’ayant aucune chance d’obtenir un permis. Vous avez également la possibilité de demander un soutien financier.
  2. Demandez de l’aide à un ou une architecte qui connaît les exigences liées à la conservation du patrimoine. L’architecte établira alors les documents nécessaires pour la soumission de la demande de permis de construire.
  3. Remettez la demande de permis de construire à la commune. La commune contrôlera celle-ci et la transmettra au service cantonal en charge de la conservation des bâtiments. Celui-ci établira alors un rapport d’expertise.
  4. Si le permis de construire est octroyé, les travaux de transformation peuvent démarrer. Un spécialiste des monuments historiques sera à vos côtés pendant toute la phase des travaux et vous conseillera gratuitement, vous et votre architecte.
  5. Lorsque le projet de construction sera achevé, il devra être accepté par la commune.
     

Les frais de transformation doivent être évalués par des spécialistes

Comme il est difficile de prévoir le déroulement d’une rénovation, il est judicieux de choisir une solution de financement flexible, comme un crédit de construction. En effet, de nouvelles dépenses peuvent rapidement s’ajouter à ce qui était prévu. Ainsi, la rénovation d’un plancher dans un monument historique peut se révéler plus complexe qu’on ne le pense: alors que les planches bombées et les surfaces fissurées sont faciles à reconnaître et peuvent être poncées à un coût relativement faible, d’autres défauts ne se remarquent éventuellement que plus tard.

Si, par exemple, vous constatez au deuxième coup d’œil que les joints entre les planches sont trop larges, la tâche sera bien plus ardue – et vous devrez faire appel à un artisan. En effet, des courants d’air froid peuvent pénétrer entre les joints, nuisant clairement à la qualité de vie et faisant grimper en flèche les frais de chauffage. Pour éviter cela, une couche isolante doit alors être placée sous les lames du plancher. Toutes les planches doivent donc être retirées, puis correctement replacées.

Les propriétaires d’une maison classée peuvent demander des subventions

Les maîtres d’ouvrage qui collaborent avec le service de conservation du patrimoine lors de travaux de rénovation bénéficient presque toujours d’un soutien financier. C’est l’évaluation technique qui est déterminante, car il n’existe pas de droit légal pour le propriétaire. Ces aides financières concernent les travaux visant à conserver la valeur de l’immeuble et non pas ceux visant à l’augmenter. Les coûts liés à un matériau de construction spécifique ou encore le travail d’un spécialiste sont pris en charge, par exemple. Afin de demander des aides financières, vous devez soumettre une demande au service cantonal compétent avant le début des travaux.

Le montant de ces aides dépendra au final de la décision de ce service. Selon le bien et le site, les autorités prennent en charge un pourcentage donné du coût des travaux. Celui-ci peut se situer entre 20% et 100%. Une prise en charge totale des coûts est octroyée lorsque les travaux sont requis du point de vue de la conservation des bâtiments, mais pas du propriétaire. C’est par exemple le cas lorsque le service compétent demande la restauration d’une inscription sur la façade. Les travaux garantissant le maintien de la valeur et n’étant pas couverts par des subventions cantonales sont déductibles des impôts.

Rénover sur le plan énergétique une maison classée monument historique

Un bien immobilier classé monument historique est généralement un bâtiment ancien. Celui-ci ne correspond parfois pas aux exigences énergétiques actuelles de la Confédération et doit souvent être assaini sur le plan énergétique si l’on a procédé à l’achat d’une maison. Cependant, lorsqu’un monument historique est protégé, l’isolation de la façade peut être soumise à diverses contraintes. Par exemple, l’aspect de la façade ne doit pas être modifié. Dans un tel cas, il est préférable de vous informer auprès de la commission des monuments historiques de votre canton. Mais il y a aussi un bon côté à tout cela: pour les rénovations énergétiques, il est possible de demander diverses subventions.

Habiter dans un monument historique: une expérience particulière qui ne convient pas à tout le monde

Vivre dans un bâtiment classé monument historique implique de faire des compromis. Les personnes intéressées doivent prendre conscience du fait qu’un tel bâtiment peut ne pas être fait pour elles: légalement, une transformation complète n’est pas possible. Mais pensez-y: ajouteriez-vous des gadgets modernes à une voiture de collection ou préféreriez-vous plutôt la restaurer à son état original et en prendre soin avec amour?

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