Domanda di costruzione: dettagli e svolgimento del processo di costruzione
La procedura d'autorizzazione edilizia può richiedere da diversi mesi a oltre un anno dalla domanda di costruzione all’ottenimento del permesso di costruzione. Anche se la procedura è diversa da cantone a cantone, può in generale essere suddivisa in cinque fasi. Come si svolge la procedura, quali ostacoli si possono incontrare e quale sarà l’evoluzione futura del processo di costruzione.
A cosa serve una licenza edilizia?
Ogni volta che bisogna costruire un nuovo edificio o modificarne uno esistente, in Svizzera è pressoché indispensabile una licenza edilizia. In genere quindi, prima di procedere a interventi di risanamento, rinnovo o anche ammodernamento energetico, bisogna procurarsi una licenza edilizia. Le disposizioni del caso possono essere consultate rispettivamente nel regolamento edilizio e piano regolatore dei singoli comuni o nelle leggi edilizie cantonali. In caso di dubbi riguardo alla necessità di presentare una domanda di costruzione, è possibile informarsi presso l’ispettorato edilizio del comune di competenza o presso la direzione costruzioni del cantone in questione.
Quanto costa un permesso di costruzione?
I costi della procedura d’autorizzazione edilizia sono calcolati in base al valore totale del progetto di costruzione e possono variare notevolmente da cantone a cantone. Alcune autorità edilizie mettono a disposizione un calcolatore delle spese, come nel caso del dipartimento per l’edilizia (Hochbaudepartement) della città di Zurigo.
Come si svolge la procedura di autorizzazione edilizia?
In Svizzera la procedura di autorizzazione edilizia è regolamentata a livello cantonale. Le domande di costruzione vengono però valutate dai comuni interessati sulla base di leggi comunali. In termini generalizzati il processo si suddivide in cinque fasi.
La procedura di autorizzazione edilizia passa attraverso cinque fasi
Rappresentazione schematica della procedura di autorizzazione edilizia nel cantone di Zurigo
Fonte: Credit Suisse
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1. Verifica preliminare
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La verifica preliminare inizia con la presentazione della domanda di costruzione presso l'amministrazione comunale. Tale richiesta è composta dal modulo per la concessione edilizia e da tutta la documentazione del caso. A seconda della situazione e del tipo di progetto di costruzione, sono inoltre necessari moduli aggiuntivi. Un esempio è un progetto di costruzione in una zona di tutela delle acque freatiche.
Successivamente, l’amministrazione comunale verifica se sono stati presentati tutti i documenti necessari e se sono soddisfatti i requisiti legali. A seconda del caso, la domanda di costruzione viene inoltrata direttamente ai servizi cantonali competenti. Se mancano dei moduli o documenti, la domanda viene temporaneamente sospesa e di norma si invita il richiedente a integrare la documentazione.
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2. Pubblicazione e picchettamento
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L’effettiva procedura di autorizzazione edilizia viene avviata con il picchettamento del progetto di costruzione e la pubblicazione ufficiale. A questo punto comincia anche l’esposizione pubblica e di conseguenza il termine per le opposizioni di persone autorizzate, tra cui in primo luogo i residenti vicini.
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3. Valutazione della domanda
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Nella verifica materiale della domanda vengono esaminati aspetti di pianificazione, di ingegneria e di rispetto delle norme ambientali nonché eventuali obiezioni. La durata della verifica dipende dall’utilizzo, dalle dimensioni e dalla complessità del progetto di costruzione.
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4. Concessione della licenza edilizia
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Se la domanda di costruzione soddisfa le disposizioni edilizie comunali, cantonali e federali, viene concessa la licenza edilizia. In questa fase, è possibile che le autorità competenti pongano delle clausole, che possono variare a seconda del progetto. Nella maggior parte della Svizzera, la licenza edilizia ha validità di due o tre anni.
Importante: il permesso di costruzione può comportare conseguenze di diritto civile, in quanto viene valutato solo in base alle leggi di diritto pubblico. Se esistono servitù che potrebbero avere un impatto negativo sul progetto di costruzione occorre verificarle nel registro fondiario e, se necessario, concordare con i vicini interessati le norme edilizie di diritto civile del caso.
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5. Termine di ricorso
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Il richiedente può presentare ricorso contro le clausole imposte. Anche le persone la cui opposizione sia stata respinta nella verifica materiale hanno diritto al ricorso. Solo quando le opposizioni sono risolte, la licenza edilizia è giuridicamente valida. Tuttavia, la costruzione vera e propria può iniziare solo dopo l’autorizzazione edilizia formale.
Opposizioni e ricorsi rallentano le autorizzazioni di costruzione
Al più tardi alla quinta fase, molti proprietari di un’abitazione propria incontrano un ostacolo: le procedure di licenza edilizia in Svizzera subiscono spesso ritardi a causa di opposizioni. Le procedure di licenza edilizia sono attualmente in aumento, soprattutto per i progetti di costruzione residenziale di grandi dimensioni. Questo andamento è particolarmente evidente nei grandi centri, dove oggi passa in media più di un anno dalla presentazione della domanda di costruzione al rilascio della concessione legalmente vincolante.
In diversi cantoni e città si registra un aumento delle opposizioni e dei ricorsi. Lo Studio immobiliare 2023 di Credit Suisse mostra, ad esempio, che nel 2020 e 2021 la Corte d'Appello di Zurigo ha dovuto gestire oltre 950 ricorsi. Questa cifra è stata quindi superiore di circa un quarto rispetto agli anni dal 2012 al 2019.1 Ad esempio, a causa di una nuova interpretazione giudiziaria della legge sulla protezione dal rumore, nel solo cantone di Zurigo la costruzione di circa 1000 appartamenti è attualmente bloccata da opposizioni.
Fonte: Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: Rechenschaftsbericht 2021 (Tribunale amministrativo del Cantone Zurigo: Rapporto di calcolo 2021)
Durata della procedura di autorizzazione edilizia
Ultimo aggiornamento: 10/2022
Fonte: Baublatt, Credit Suisse
Consigli per ridurre al minimo la durata della procedura di autorizzazione edilizia
Per evitare che il processo di autorizzazione edilizia equivalga a una fatica di Ercole, è bene seguire alcuni accorgimenti.
- È consigliabile innanzitutto fissare un colloquio con le autorità edilizie e informarsi a fondo.
- Nella maggior parte dei casi, prima di inoltrare una domanda di costruzione, occorre consultare i residenti della zona. Quante più divergenze si riescono a chiarire prima di presentare la domanda, tanto più agevole sarà lo svolgimento della procedura di autorizzazione edilizia. In caso contrario, capita spesso ad esempio che le servitù di diritto privato non ricevano la dovuta attenzione in fase di domanda di costruzione, finendo per rallentare l’intero processo.
- Per ridurre al minimo i tempi della procedura, si consiglia di verificare attentamente la domanda di costruzione prima di inoltrarla. Eventuali richieste di chiarimento o documenti mancanti rallentano infatti la procedura di autorizzazione edilizia.
- Al fine di evitare possibili ostacoli amministrativi, insieme alla domanda di costruzione il richiedente può presentare anche dichiarazioni di consenso firmate dai soggetti direttamente interessati dai lavori.
La digitalizzazione della procedura di autorizzazione edilizia ha ancora margine di miglioramento
Anche la procedura di autorizzazione edilizia sta beneficiando dell’accelerazione impressa negli ultimi anni alla digitalizzazione. Nel Cantone di Berna ad esempio la domanda di costruzione può essere presentata solo online. Nel Cantone di Zurigo si può invece scegliere se presentare la domanda online o in formato cartaceo. A ogni modo, la scelta dipende anche dal comune di domicilio.
Il potenziale della digitalizzazione è quindi tutt'altro che esaurito. Se fossero disponibili per esempio norme edilizie, piani d’area e ulteriori documenti in forma atta alla lettura elettronica, sarebbe possibile effettuare in maniera digitale anche una prima valutazione. In questo modo la procedura di autorizzazione edilizia potrebbe velocizzarsi notevolmente. In altre parole, occorre promuovere l'immissione e l’elaborazione digitale della domanda e, se necessario, aumentare le risorse umane negli uffici del genio civile.
