Comment effectuer une demande de permis de construire: déroulement et détails de la procédure de construction
La procédure d'autorisation de construire peut prendre plusieurs mois à plus d'un an, entre le moment de la demande de permis de construire et l'autorisation de construire. Même si la procédure diffère d'un canton à l'autre, elle se compose globalement de cinq étapes. Comment la procédure se déroule-t-elle, quels sont les éventuels obstacles et quelles sont les évolutions futures de la procédure de construction.
Pourquoi faut-il une autorisation de construire?
En Suisse, une autorisation de construire est habituellement exigée chaque fois qu'un bâtiment est construit ou qu'un changement important doit y être apporté. Les assainissements, les rénovations ou même les modernisations liées à l'énergie nécessitent donc, en principe, une autorisation de construire. Les dispositions applicables figurent dans les règlements sur les constructions et les plans de zones de la commune ou dans les lois cantonales sur les constructions. Si vous avez un doute quant au fait de devoir déposer une demande de permis de construire, vous pouvez vous renseigner auprès de l'inspection des constructions de la commune locale ou de la direction des travaux publics du canton.
Combien coûte une autorisation de construire?
Les coûts de la procédure d'autorisation de construire sont basés sur le coût total du projet et peuvent considérablement varier d'un canton à l'autre. Certains services d'urbanisme mettent à disposition un calculateur de frais, par exemple le Département des constructions de la ville de Zurich.
Comment se déroule une procédure d'autorisation de construire?
En Suisse, la procédure d'autorisation de construire est régie à l'échelon cantonal. Les demandes sont néanmoins examinées par la commune concernée sur la base de lois communales. La procédure se compose globalement de cinq étapes.
La procédure d'autorisation de construire se compose de cinq étapes
Représentation schématique de la procédure dans le canton de Zurich
Source: Credit Suisse
-
1. Examen préalable
-
L'examen préalable commence par la soumission de la demande de permis de construire aux autorités communales. Cette demande comprend le formulaire pour la demande de permis de construire et les documents requis. Selon l'emplacement et le type de projet de construction, des formulaires supplémentaires sont également nécessaires. Par exemple, si le projet de construction est prévu dans une zone de protection des nappes phréatiques.
Les autorités communales vérifient ensuite si tous les documents nécessaires sont fournis et si les exigences réglementaires sont respectées. Selon le cas, elles transmettent directement la demande de construction aux services cantonaux. Si des formulaires ou documents manquent, la demande sera temporairement suspendue. Le demandeur est alors habituellement invité à soumettre les documents manquants.
-
2. Publication et piquetage
-
La procédure d'autorisation commence véritablement avec le piquetage du projet de construction et la publication officielle. C'est là aussi que débute l'enquête publique et que commence à courir le délai pour faire opposition pour les personnes autorisées, en premier lieu les riverains.
-
3. Examen de la demande
-
Au cours de cet examen de fonds, les aspects en matière de planification, d'ingénierie de construction et d'impact environnemental ainsi que les éventuelles oppositions sont examinés. La durée de cet examen dépend de l'affectation, de l'étendue et de la complexité du projet de construction.
-
4. Délivrance de l'autorisation de construire
-
Si la demande de permis de construire est conforme aux réglementations municipales, cantonales et fédérales concernant les constructions, l'autorisation de construire sera délivrée. Il peut en résulter diverses exigences en fonction du projet. L'autorisation de construire est valable de deux à trois ans dans la majeure partie de la Suisse.
Important: l'autorisation de construire peut avoir des conséquences civiles, car elle n'est évaluée que sur la base du droit public. Les servitudes, qui peuvent avoir un impact négatif sur le projet de construction, doivent donc être vérifiées dans le registre foncier et, si nécessaire, des règles de construction de droit civile doivent être convenues avec le voisinage.
-
5. Délai de recours
-
Le demandeur peut faire recours contre les exigences. Tout comme les personnes dont l'opposition a été rejetée lors de l'examen de fond. L'autorisation n'entre en vigueur qu'une fois les oppositions réglées. Toutefois, la construction ne peut avoir lieu qu'une fois l'autorisation de construire accordée.
Les oppositions et recours retardent les autorisations de construire
Au plus tard à l'étape 5, de nombreux propriétaires se heurtent à un obstacle: les procédures d'autorisation de construire en Suisse connaissent souvent des retards dus à des oppositions. Les procédures d'autorisation fastidieuses sont en augmentation, surtout dans le cas de projets de construction résidentielle importants. Ce constat est particulièrement flagrant dans les grands centres, où, en moyenne, il faut plus d'un an entre le moment où la demande de permis de construire est soumise et le moment où l'autorisation entre en force.
Plusieurs cantons et villes signalent un nombre croissant d'oppositions et de recours. L'Étude sur l'immobilier 2023 du Credit Suisse montre que, par exemple, le tribunal cantonal de recours en matière de construction de Zurich a dû traiter plus de 950 recours en 2020 et 2021. Ce chiffre était environ un quart plus élevé qu'il ne l'était dans les années 2012 à 2019.1 Par exemple, la construction d'environ 1000 appartements est actuellement bloquée par des oppositions en raison d'une nouvelle interprétation judiciaire de la législation sur le bruit dans le canton de Zurich.
Source: Tribunal administratif du canton de Zurich: rapport de gestion 2021
Durée de la procédure d'autorisation de construire
Dernières données: 10.2022
Source: Baublatt, Credit Suisse
Conseils pour que la procédure d'autorisation de construire soit aussi courte que possible
Afin que la procédure d'autorisation de construire ne prenne pas les allures d'un travail de Sisyphe, il convient de suivre les conseils suivants:
- Il est tout d'abord recommandé de demander un entretien avec les services d'urbanisme et de bien se renseigner.
- Il est généralement préférable de dialoguer avec les riverains avant de soumettre une demande de permis de construire. La levée d'éventuelles incohérences avant la procédure d'autorisation de construire permettra le bon déroulement de celle-ci. Dans le cas contraire, les servitudes de droit privé par exemple, qui ne font souvent pas l'objet de l'attention nécessaire lors d'une demande de permis de construire, peuvent retarder la procédure.
- Afin que la procédure soit la plus courte possible, il est recommandé de vérifier soigneusement la demande de permis de construire avant de la soumettre. Les questions et documents manquants retardent la procédure d'autorisation de construire.
- Afin d'éviter d'éventuels obstacles administratifs, le demandeur peut soumettre des déclarations de consentement signées de la part des personnes directement concernées par les travaux avec la demande de permis de construire.
Potentiel d'amélioration grâce à la numérisation
L'accélération de la numérisation au cours de ces dernières années bénéficie également à la procédure d'autorisation de construire. Par exemple, dans le canton de Berne, la demande ne peut désormais être soumise qu'en ligne. Dans le canton de Zurich, vous avez le choix de soumettre votre demande en ligne ou hors ligne. Mais cela dépend aussi de la commune de domicile.
Le potentiel de numérisation est loin d'être épuisé. Si les lois relatives à la construction, les plans de zonage et d'autres documents pouvaient à l'avenir être mis à disposition sous une forme lisible par machine, la procédure d'autorisation pourrait être largement accélérée grâce à un examen initial numérique. En d'autres termes, la soumission et le traitement des demandes numériques doivent être encouragés et les effectifs des services d'urbanisme doivent être augmentés si nécessaire.
