Baubewilligung: Ablauf des Bewilligungsverfahrens
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Der Weg zum Baugesuch: Ablauf und Details zum Bauverfahren

Das Baubewilligungsverfahren kann vom Baugesuch bis zur Baubewilligung mehrere Monate bis zu über einem Jahr dauern. Auch wenn sich das Verfahren von Kanton zu Kanton unterscheidet, lässt es sich grob in fünf Schritte gliedern. Wie das Verfahren abläuft, welche Hindernisse lauern und welche Entwicklungen sich beim Bauverfahren in der Zukunft abzeichnen.

Wofür braucht es eine Baubewilligung?

In der Schweiz ist eine Baubewilligung meist immer dann nötig, wenn ein Gebäude neu gebaut wird oder eine entsprechend grosse Änderung daran erfolgen soll. Sanierungen, Renovationen oder auch energetische Modernisierungen brauchen daher in der Regel eine Baubewilligung. Die entsprechenden Vorschriften lassen sich jeweils in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde oder auch in den kantonalen Baugesetzen nachlesen. Wer sich nicht sicher ist, ob ein Baugesuch eingereicht werden muss, kann beim entsprechenden Bauinspektorat der örtlichen Gemeinde oder bei der Baudirektion des Kantons um Auskunft bitten.

Was kostet eine Baubewilligung?

Die Kosten des Baubewilligungsverfahrens bemessen sich anhand der Bausumme des Bauprojekts und können von Kanton zu Kanton sehr stark abweichen. Einige Baubehörden bieten hier einen Gebührenrechner an, so beispielsweise das Hochbaudepartement der Stadt Zürich.

Wie läuft ein Baubewilligungsverfahren ab?

vIn der Schweiz ist das Baubewilligungsverfahren kantonal geregelt. Baugesuche werden aber von den betroffenen Gemeinden anhand kommunaler Gesetze beurteilt. Verallgemeinert dargestellt lässt sich der Prozess in fünf Schritte gliedern.

Das Baubewilligungsverfahren umfasst fünf Schritte

Das Baubewilligungsverfahren umfasst fünf Schritte

Schematische Darstellung des Baubewilligungsverfahrens im Kanton Zürich

Quelle: Credit Suisse

1. Vorprüfung

Die Vorprüfung beginnt mit dem Einreichen des Baugesuchs bei der Gemeindeverwaltung. Dieses Gesuch beinhaltet das Formular für die Baueingabe und die dazu geforderten Dokumente. Je nach Lage und Art des Bauvorhabens braucht es ausserdem zusätzliche Formulare. Beispielsweise dann, wenn das Bauvorhaben in einer Grundwasserschutzzone geplant ist.

Danach prüft die Gemeindeverwaltung, ob alle benötigten Unterlagen vorliegen und die rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Je nach Fall wird das Baugesuch von der Gemeindeverwaltung gleich an die kantonalen Fachstellen weitergeleitet. Fehlen Formulare oder Dokumente, kommt es zu einer temporären Sistierung des Gesuchs. Die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller wird dann in der Regel aufgefordert, die fehlenden Dokumente nachzureichen.

2. Publikation und Aussteckung

Das eigentliche Baubewilligungsverfahren wird mit der Aussteckung des Bauvorhabens und der amtlichen Publikation eingeleitet. Nun beginnt auch die öffentliche Auflage und somit die Frist für Einsprachen von berechtigten Personen. Dazu zählen in erster Linie Anwohnende.

3. Beurteilung des Gesuchs

Bei der materiellen Prüfung des Gesuchs werden planungsseitige, bautechnische und umweltrechtliche Aspekte sowie allfällige Einsprachen untersucht. Wie lange dies dauert, hängt von der Nutzung, Grösse und Komplexität des Bauprojekts ab. 

4. Erteilung der Baubewilligung

Entspricht das Baugesuch den kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Bauvorschriften, wird die Baubewilligung erteilt. Dabei kann es zu Auflagen kommen. Diese können je nach Projekt unterschiedlich sein. Die Baubewilligung ist in der Schweiz mehrheitlich zwei bis drei Jahre lang gültig.

Wichtig: Die Baubewilligung kann möglicherweise zivilrechtliche Folgen mit sich bringen, da sie nur auf öffentlich-rechtliche Gesetzmässigkeiten hin beurteilt wird. Dienstbarkeiten, die das Bauvorhaben negativ beeinflussen können, müssen daher im Grundbuch geprüft werden. Allenfalls müssen mit der Nachbarin oder dem Nachbar zivilrechtliche Bauvorschriften vereinbart werden.

5. Rekursfrist

Gegen die Auflagen kann die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller rekurrieren. Auch Personen, deren Einsprache bei der materiellen Prüfung abgelehnt wurde, sind rekursberechtigt. Erst wenn die Einsprachen beigelegt sind, ist die Baubewilligung rechtskräftig. Der Bau darf dann aber erst erfolgen, wenn die Baufreigabe erfolgt ist.

Einsprachen und Rekurse verzögern Baubewilligungen

Spätestens beim fünften Schritt stossen viele Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer auf ein Hindernis: Baubewilligungsverfahren erfahren in der Schweiz oft Verzögerungen aufgrund von Einsprachen. Langwierige Baubewilligungsprozesse nehmen aktuell besonders bei grösseren Wohnbauprojekten stetig zu. Diese Entwicklung ist vor allem in den Grosszentren zu verzeichnen, wo von der Einreichung des Baugesuchs bis zur Erteilung der rechtskräftigen Bewilligung durchschnittlich mittlerweile über ein Jahr vergeht.

 

Verschiedene Kantone und Städte vermelden zunehmende Einsprachen und Rekurse. Die Immobilienstudie 2023 der Credit Suisse zeigt, dass beispielsweise das Zürcher Baurekursgericht in den Jahren 2020 und 2021 jeweils über 950 Rekurse zu behandeln hatte. Diese Zahl lag damit rund ein Viertel höher als noch in den Jahren 2012 bis 2019.1 So ist bereits allein aufgrund einer neuen richterlichen Auslegung der Lärmgesetzgebung im Kanton Zürich derzeit der Bau von rund 1000 Wohnungen durch Einsprachen blockiert.

1  Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: Rechenschaftsbericht 2021

Baubewilligung: Zeitspanne zwischen Baugesuch und Erteilung der Baubewilligung

Die Dauer des Baubewilligungsverfahrens 

Letzter Datenpunkt: Oktober 2022

Quelle: Baublatt, Credit Suisse

Tipps, um das Baubewilligungsverfahren möglichst kurz zu halten

Damit das Baubewilligungsverfahren nicht einer Sisyphusarbeit gleicht, sollten einige Ratschläge befolgt werden:

  • Es empfiehlt sich, als Allererstes das Gespräch mit den Baubehörden zu suchen und sich gründlich zu informieren.
  • Meist sollte noch vor dem Einreichen eines Baugesuchs der Kontakt zu den Anwohnenden gesucht werden. Je mehr Ungereimtheiten sich noch vor dem Baubewilligungsverfahren aus dem Weg räumen lassen, umso reibungsloser läuft es auch ab. Ansonsten können etwa privatrechtliche Dienstbarkeiten, die bei einem Baugesuch oftmals nicht die nötige Aufmerksamkeit erhalten, das Verfahren verzögern.
  • Um den Prozess möglichst kurz zu halten, empfiehlt sich die genaue Überprüfung des Baugesuchs vor dem Einreichen. Rückfragen und fehlende Dokumente verzögern das Baubewilligungsverfahren.
  • Die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller kann, um mögliche administrative Hürden zu vermeiden, unterschriebene Einverständniserklärungen der direkt vom Bau Betroffenen mitsamt dem Baugesuch einreichen.

Digitalisierung des Baubewilligungsverfahrens hat noch Luft nach oben

Nachdem sich die Digitalisierung in den letzten Jahren beschleunigt hat, profitiert auch das Baubewilligungsverfahren von dieser Entwicklung. Mittlerweise muss das Gesuch beispielsweise im Kanton Bern nur noch online eingereicht werden. Im Kanton Zürich hat man die Wahl, ob man das Gesuch online oder in Papierform einreichen möchte. Dies hängt aber auch von der Wohngemeinde ab.

Das Digitalisierungspotenzial ist damit längst nicht ausgereizt. Stünden beispielsweise Baugesetze, Zonenpläne und weitere Dokumente maschinenlesbar zur Verfügung, wäre sogar eine digitale Erstprüfung möglich. Das würde das Baubewilligungsverfahren enorm beschleunigen. Mit anderen Worten: Die digitale Gesuchseingabe und die Bearbeitung müssen gefördert und die Personalbestände auf den Bauämtern gegebenenfalls aufgestockt werden.

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