Le Credit Suisse publie le «Moniteur de l’immobilier suisse, 3e trimestre 2020»

Grâce à une reprise rapide mais encore incomplète après l’effondrement économique lié au coronavirus au premier semestre, les conséquences négatives immédiates sur le marché immobilier suisse se limitent à de petits segments partiels. Le COVID-19 devrait agir comme un catalyseur et un accélérateur de diverses tendances à long terme mais déployer de plus en plus ses effets. Ainsi, la prolongation de la phase de taux bas du fait de la crise consolide la surproduction de logements locatifs au prix d’une pénurie persistante de logements en propriété. La fin de la hausse des surfaces vacantes de logements en location n’est donc pas en vue jusqu’à nouvel ordre. Pour les investisseurs immobiliers, l’accélération de la mutation des formes de travail provoquée par la pandémie représente une préoccupation plus importante. Il est certain que le télétravail va prendre de l’ampleur à l’avenir, ce qui pèsera sur les besoins en surfaces de bureaux. Étant donné que les niveaux de productivité en home-office diminuent avec le temps et que le pouvoir d’innovation devrait baisser, les économistes du Credit Suisse ne prévoient pas un éloignement radical des bureaux mais plutôt une adaptation progressive aux nouvelles formes de travail.

Le COVID-19 freine la demande et engendre davantage de surfaces vacantes
L’an dernier déjà, il était clair que la légère baisse du nombre de logements vacants n’était pas le début d’un retournement de la tendance haussière des taux de vacance observée depuis des années, mais tout simplement le résultat de la bonne évolution économique de 2017 et 2018. Si des doutes existaient à ce sujet, le COVID-19 les a effacés. Les incertitudes sur les conséquences de la pandémie ont encore réduit la demande en logements, qui avait déjà perdu de son élan. Contrairement aux prévisions, l’immigration nette s’est en revanche révélée relativement robuste car le nombre d’émigrants (tant étrangers que suisses) a baissé plus fortement que celui des immigrants. Au final, la croissance des surfaces inoccupées a de nouveau légèrement accéléré. Le nombre des logements vacants, déjà à des niveaux record, a progressé cette année avec 3449 nouvelles unités pour atteindre 78 832 logements vides, après une hausse de 3029 l’année dernière. Ainsi, le taux de vacance des logements en location se situe désormais à un niveau élevé de 2,75%.

Pas de fin en vue de la hausse des taux de vacance
Pour l’année à venir, l’immigration devrait demeurer en repli malgré la poursuite de la reprise. C’est ce que laisse supposer la croissance négative de l’emploi causée par la récession, qui empêche pour l’instant une reprise du marché du travail et attire moins d’actifs en provenance d’Europe ou d’États tiers, ainsi qu’une diminution du nombre de changements de statut des résidents de courte durée. Leurs effectifs ont fortement reculé cette année, ce qui se reflète avec un certain décalage dans le ralentissement de la croissance des résidents à l’année. Le marché du logement locatif manquera donc cette année, mais aussi l’année prochaine, du dynamisme nécessaire pour absorber entièrement les nouvelles unités d’habitation arrivant sur le marché. Le nombre de logements locatifs vides devrait par conséquent continuer d’augmenter en 2021.

L’activité de construction se montre peu impressionnée par le coronavirus
La hausse persistante des taux de vacance depuis déjà onze ans est également due à la forte activité de construction de logements locatifs, qui se maintient à un niveau élevé malgré la crise sanitaire et la faible demande en logements. Conséquence directe du coronavirus et du confinement, le nombre des permis de construire s’est effondré de 21% en mars et en avril. Toutefois, ce recul a déjà été largement compensé dès le deuxième trimestre avec une progression de +15%. En moyenne glissante sur quatre trimestres, on distingue à peine le creux du premier trimestre. Une fois de plus, le facteur déterminant de la solidité de l’activité de construction réside dans le contexte de taux extrêmement bas et dans la forte attractivité des rendements immobiliers qu’il génère. Si l’augmentation des surfaces vacantes accroît les risques pour les propriétaires immobiliers et complique la commercialisation, elle ne parvient pas à corriger la création excessive de logements locatifs mais dans le meilleur des cas à l’atténuer.

Les logements en propriété sous l’influence de la pénurie
Contrairement au marché résidentiel locatif, on peut anticiper une baisse de l’activité de construction d’appartements en propriété et de maisons individuelles dans les deux années à venir. Ainsi, les permis de construire ont atteint un nouveau plancher en moyenne glissante sur quatre trimestres. L’expansion attendue dans les 6 à 18 prochains mois se situe encore à 0,8% du parc de logements en propriété. Et les derniers chiffres des demandes ne montrent aucun renversement de tendance. Tant que l’environnement de taux négatifs se maintiendra et que la demande en immeubles plurifamiliaux restera élevée, on devrait continuer en de nombreux endroits à réaliser des appartements locatifs plutôt que des logements en propriété, en raison d’une vente plus aisée pour les promoteurs. La rareté de l’offre garantit une poursuite de la hausse des prix pour les logements en propriété, ce qui protège les propriétaires existants contre des pertes de valeur mais élève encore la barrière du financement pour les nouveaux acquéreurs.

Marché des surfaces de bureaux: révolution ou évolution?
Bien que le COVID-19 ne génère guère de pertes immédiates de revenus locatifs sur les immeubles de bureaux, les investisseurs s’inquiètent des conséquences durables de la généralisation du travail à domicile. Le COVID-19 a démocratisé le télétravail et accélère ainsi l’abandon d’une certaine culture de la présence au bureau. Plusieurs entreprises ont annoncé leur intention de laisser à l’avenir une plus grande marge de manœuvre à leurs salariés dans le choix de leur lieu de travail. D’autres, en revanche, continuent de voir le bureau comme le lieu central de réalisation de leurs prestations. Les conséquences sur la demande en surfaces de bureaux à long terme sont donc difficiles à évaluer. Après des chiffres initiaux de productivité étonnamment élevés pour de nombreux collaborateurs en télétravail, les économistes du Credit Suisse tablent sur des pertes de productivité à moyen et à long terme. En outre, la force d’innovation devrait pâtir à plus long terme d’un taux d’occupation à domicile trop élevé. Il est donc probable que de nombreuses entreprises maintiendront le bureau comme le lieu de travail central à moyen terme.

La demande en surfaces de bureaux devrait donc moins diminuer à long terme que ne le signalent actuellement les cours de bourse des titres immobiliers axés sur les surfaces commerciales. Il n’empêche que le télétravail a réussi sa percée grâce à la pandémie. Le travail à domicile devrait représenter à l’avenir une part fixe du taux d’occupation d’un grand nombre d’employés. Ainsi, les économistes du Credit Suisse tablent à plus long terme sur une diminution sensible de la demande en surfaces de bureaux, d’environ 15%. Toutefois, étant donné que d’autres tendances telles que la numérisation, la tertiarisation de l’industrie et la croissance économique continuent d’influencer positivement la demande en surfaces de bureaux, on peut prévoir à long terme un besoin de surfaces constant, c’est-à-dire une stagnation de la demande. Dans un premier temps, la récession et la réduction des effectifs qui l’accompagne devraient provoquer un effondrement de la demande en surfaces de bureaux.

Changements structurels sur le marché du logement en cas de scénario extrême
Si nous devions cohabiter encore longtemps avec le coronavirus, des évolutions à long terme sur le marché du logement seraient envisageables. Si le virus restait présent encore quatre à cinq ans, des facteurs de microlocalisation tels que le calme, l’ensoleillement, les infrastructures disponibles, etc. pourraient jouer un rôle nettement plus élevé dans le choix du lieu de domicile. De même, les caractéristiques des appartements devraient gagner en importance, notamment la qualité des plans d’ensemble et des espaces extérieurs. Les sites résidentiels dans la périphérie deviendraient soudain plus attrayants car de nombreux salariés ne devraient plus faire chaque jour la navette vers le bureau. Les sites offrant des avantages fiscaux seraient de plus en plus demandés, tandis que la pression de l’urbanisation sur les grands centres s’allégerait un peu. En conséquence, les écarts de prix ville-campagne actuellement très marqués se réduiraient également quelque peu.

Illustration: 11 années de hausse ininterrompue des taux de vacance des logements locatifs
Taux de logements vacants par segment, en % du parc de logements

Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse

L’étude complète «Moniteur de l’immobilier suisse, 3e trimestre 2020» est disponible en français, en allemand, en italien et en anglais à l’adresse: credit-suisse.com/moniteurimmobilier