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Le COVID-19 met à mal l’immobilier commercial

Le Credit Suisse publie le «Moniteur de l’immobilier suisse, 2e trimestre 2020»

La satisfaction à l’égard des mesures d’assouplissement ne doit pas nous tromper: le rétablissement de l’ancienne dynamique économique prendra plus de temps que prévu. Pour l’immobilier, cela signifie que l’accent devrait moins porter sur les pertes immédiates de revenus locatifs, mais plutôt sur les conséquences de la pandémie à moyen et à long terme. À moyenne échéance, une baisse des chiffres de l’emploi ainsi qu’une multiplication des faillites pèseront sur la demande en immeubles commerciaux. En outre, le COVID-19 accélère le changement structurel sur le marché des surfaces de vente, mais aussi sur celui des bureaux. Le télétravail a le vent en poupe. Selon les économistes du Credit Suisse, cela se répercutera négativement et durablement sur la demande en surfaces de bureau.

En dépit de l’enrayement étonnamment rapide de la pandémie de coronavirus en Suisse et de l’assouplissement graduel des mesures de protection, l’ampleur des dommages économiques résultant du confinement n’apparaîtra que progressivement. Une économie ne s’éteint pas et ne se rallume pas en toute simplicité comme une ampoule. C’est ce que montrent les données sur la mobilité, qui ne se rapprochent que lentement des anciennes valeurs. En conséquence, la reprise devrait constituer un processus de longue haleine, jusqu’à ce que l’économie retrouve ses niveaux d’avant la crise. Alors que les placements immobiliers n’ont pas été épargnés par la chute des cours de mi-mars, un tableau différencié s’est aujourd’hui imposé et les conséquences à long terme de la pandémie prennent toute leur importance.

Les surfaces de bureaux délaissées
Pour les immeubles de bureaux, les pertes de revenus locatifs ont été jusqu’à présent limitées à un niveau réduit. On pourrait en conclure que la pandémie n’affecte le marché des surfaces de bureaux qu’à la marge, si l’on fermait les yeux sur l’image perturbante des bureaux abandonnés: de grands «open spaces» sans un seul collaborateur. Et pourtant les banques, les assurances, les cabinets d’avocats et de nombreuses autres entreprises de services continuent de fonctionner sans problème, gérées à distance par les collaborateurs en télétravail. De nombreuses directions, y compris de grandes sociétés internationales, ont identifié ce potentiel d’économies et caressent déjà des idées de réduction des surfaces.

En réalité, le COVID-19 n’a pas bouleversé le marché mais accéléré des tendances déjà en place: si le travail à domicile était déjà parfaitement possible sur le plan technique avant la pandémie, les salariés qui travaillaient régulièrement à la maison n’étaient pas encore très nombreux. Le télétravail n’est devenu tendance qu’après le confinement, en prouvant que le travail à domicile fonctionnait. Plusieurs enquêtes sont unanimes pour montrer que la grande majorité des collaborateurs ne veulent plus se passer de cette forme d’activité, même après des semaines passées à travailler à domicile. La question qui se pose à l’avenir n’est donc pas de savoir si certains emplois seront transférés en home-office, mais uniquement dans quelle mesure – les économies potentielles étant trop tentantes pour de nombreuses sociétés de services, pour lesquelles les frais liés aux locaux représentent un facteur de coûts majeur, souvent autour de 5% des revenus.

Le plus gros problème pour l’instant: la prévision de réduction des effectifs
Il ne sera possible de mesurer la part du taux d’occupation que les salariés souhaiteront effectuer à l’avenir en télétravail qu’une fois la pandémie surmontée. Les entreprises interrogées régulièrement par le Credit Suisse tablent sur un pourcentage moyen de 14%. Seule une partie correspond à des économies de surfaces de bureaux: 7% selon l’enquête. À un horizon de dix ans, les économistes du Credit Suisse tablent sur des économies moyennes de surfaces de 15%, même dans le scénario le plus improbable. Ils font toutefois aussi valoir qu’en raison de tendances structurelles contraires comme la tertiarisation et la numérisation, la demande en surfaces de bureaux baissera en fin de compte faiblement.

Cependant, l’évolution de la demande dans les ordres de grandeur indiqués ci-dessus pèsera sur les loyers des bureaux. Dans un premier temps, le plus grand problème pour les bailleurs de surfaces de bureaux devrait résider dans les suppressions d’emplois attendues. Le recul de l’emploi de 1,5% anticipé par les économistes du Credit Suisse d’ici à la fin de l’année entraînera un repli de la demande de 770 000 m2. Cela représente près des trois quarts de la demande supplémentaire cumulée observée sur le marché au cours des deux dernières années.

Le commerce de détail en grande difficulté
Le COVID-19 accélère également la mutation structurelle du commerce de détail. Jusqu’à présent, l’inertie des consommateurs était la meilleure amie du commerce stationnaire, mais la pandémie a contraint de nombreuses personnes à se rabattre sur les achats en ligne. Beaucoup devraient avoir ainsi appris à apprécier ses avantages et consacreront durablement une partie de leur consommation au commerce en ligne. Les économistes du Credit Suisse estiment que la crise du coronavirus a réduit le délai de ce changement structurel de trois ans, ce qui devrait également accélérer la contraction du marché des surfaces de vente, où le bon grain sera séparé de l’ivraie encore plus rapidement puisque la crise frappe un secteur déjà en difficulté. Dans ce contexte, on relèvera également des gagnants. La pandémie a en effet clairement montré que l’ensemble des détaillants se trouvaient tous dans la même tempête, mais pas dans le même bateau.

Immeubles commerciaux dédaignés
Ces sombres perspectives n’ont pas échappé aux investisseurs. Ceux-ci ont donc fait preuve d’un grand scepticisme face aux placements immobiliers axés sur les immeubles commerciaux. Depuis la forte chute des cours de la mi-mars, à laquelle les placements immobiliers suisses n’ont pu se soustraire, les sociétés anonymes immobilières (-7.5% YTD) comme les fonds axés sur les immeubles commerciaux (-9.3% YTD) ont moins bien récupéré. En revanche, les immeubles d’habitation sont à nouveau jugés bien plus positivement par les investisseurs (-0.8% YTD). À en juger par les primes payées en bourse sur les fonds d’immobilier résidentiel par rapport à la valeur intrinsèque des biens, on a quasiment retrouvé le niveau d’avant la crise: certes, les primes ont reculé à court terme sous les 15%, mais elles se situent actuellement à nouveau à 28%. En début d’année, cette valeur atteignait 32%.

Immeubles locatifs: des résultats stables malgré le recul attendu de la demande
La pandémie de coronavirus devrait certes mettre un net coup de frein à la demande en logements locatifs, mais contrairement aux immeubles commerciaux, on prévoit à long terme moins de baisses de loyer liées à la mutation structurelle. En outre, les mesures d’aide exhaustives et rapides de la Confédération permettent d’atténuer les pertes de revenus et le chômage. De ce fait, l’immobilier résidentiel ne devrait guère connaître de défaillances sur les loyers. Par ailleurs, l’effet désinflationniste de la crise contiendra très longtemps les taux d’intérêt à un bas niveau, apportant un soutien considérable aux valorisations immobilières.

Propriété du logement: une paralysie du marché de courte durée
Les taux d’intérêt bas confèrent également une base solide au marché de la propriété résidentielle grâce à des coûts d’habitation particulièrement faibles, de sorte que la propriété du logement reste très attractive. Le nombre de logements en propriété proposés a temporairement subi une forte chute. Depuis mi-avril, un retour à la normalité se dessine peu à peu. Le nombre de nouveaux logements proposés est toutefois encore bien en dessous du niveau d’avant-crise. Là encore, le chemin jusqu’à une reprise complète sera encore long.


Illustration: sondage des entreprises sur les répercussions du télétravail

Enquête menée auprès des directeurs d’achats sur le taux d’occupation prévu pour les salariés en télétravail après la suppression des restrictions liées au COVID-19 et les économies attendues sur les surfaces de bureaux

L’étude complète «Moniteur de l’immobilier suisse, 2e trimestre 2020», est disponible en français, en allemand, en italien et en anglais à l’adresse:
credit-suisse.com/moniteurimmobilier