I tassi d'interesse ancora ai minimi storici causano un ulteriore, ennesimo prolungamento del ciclo del mercato immobiliare svizzero. Le conseguenze sono molteplici. I tassi d'interesse negativi rendono la proprietà di abitazioni poco accessibile e, contrariamente a tutte le aspettative, scarsa. Probabilmente gli investitori privati tenderanno maggiormente ad acquistare e affittare appartamenti. Indirettamente, i tassi d’interesse bassi promuovono anche la differenza di prezzo tra centro e periferia, portando così a un ulteriore aumento dei flussi di pendolari. Attualmente, già più di tre milioni di persone lasciano quotidianamente il loro domicilio per recarsi al lavoro o al posto di formazione. I tassi negativi sono anche all'origine della crescente mancata locazione di appartamenti. Secondo gli economisti di Credit Suisse, sono le abitazioni non più nuove a essere maggiormente sotto pressione.

Il segno meno domina la scena dei tassi d'interesse. Le banche centrali non lasciano trasparire nessuna intenzione di volersi scostare dalla loro politica monetaria troppo espansiva per il mercato immobiliare elvetico. Gli investitori devono di conseguenza prepararsi a ulteriori annate con interessi negativi. Inoltre, si abbassano le soglie patrimoniali alle quali tali tassi negativi vengono trasferiti sui risparmiatori. Pertanto gli investitori ricercano opportunità per poter ricavare un rendimento positivo in termini reali assumendo rischi gestibili. Sul mercato immobiliare trovano ciò che cercano, e questo contribuisce a mantenere la pressione d’investimento sugli immobili da reddito e causa un ulteriore prolungamento di quello che è già un super-ciclo.

I timori relativi ai tassi d'interesse negativi portano gli investitori verso il buy-to-let
Alla ricerca di investimenti finanziari sicuri, i privati seguono l’esempio di investitori finanziariamente solidi e acquistano immobili residenziali per poi affittarli (buy-to-let). Poiché nel contesto attuale le case plurifamiliari sono quasi inaccessibili, oggetto d’interesse diventano gli appartamenti in condominio e, in parte, le case unifamiliari. Grazie ai bassi interessi ipotecari, gli investitori possono così conseguire rendimenti considerevoli. Dallo scoppio della crisi finanziaria, la percentuale di finanziamenti di tali buy-to-let sulle nuove stipulazioni di ipoteche è aumentata al 17%. In altri termini, ogni sei appartamenti in condominio uno viene acquistato da investitori privati a scopo di locazione.

Tali immobili sono generalmente ubicati in buone posizioni. Oltre la metà di tutti gli oggetti buy-to-let si trova nei centri o nei dintorni, dove la domanda per appartamenti in affitto è robusta. Tuttavia, non sempre si riesce a realizzare un rendimento positivo con il buy-to-let. Determinante è il rapporto tra i prezzi locali della proprietà abitativa e gli affitti locali realizzabili. In ottime ubicazioni, le proprietà di abitazione sono talmente care che è possibile trarne solo un rendimento molto basso. A ciò si aggiungono i rischi di variazione nei tassi d'interesse e di mancate locazioni, che possono portare a situazioni problematiche. Nonostante i rischi, la tendenza a trasferire i tassi negativi sui clienti privati trascinerà in futuro ancora più investitori verso il buy-to-let. Tuttavia, poiché in primo luogo anche questi proprietari sono soggetti alle rigorose direttive in materia di finanziamento e, in secondo luogo, quasi il 90% dei mutuatari possiede un unico oggetto del genere, i rischi per l'economia sono finora ancora gestibili.

I tassi d'interesse negativi rendono la proprietà di abitazioni una merce ricercata, costosa e scarsa
Per l’acquisto di un appartamento in condominio sono necessari in media più di cinque redditi annui; più di sette per una casa unifamiliare. Nelle regioni più care della Svizzera, persino dieci redditi annui non sono sufficienti. Esistono tuttavia ancora regioni in cui bastano meno di quattro redditi annui medi, ma si tratta di aree tra le più isolate della Svizzera. Ancora più difficile diventa adempiere i criteri di sostenibilità finanziaria, cosicché attualmente una proprietà abitativa è diventata pressoché inaccessibile per un’economia domestica media. Il fattore limitante sul mercato della proprietà di abitazioni non è tuttavia la domanda, bensì, sorprendentemente, l’offerta. Per le società di promozione immobiliare la costruzione di appartamenti in affitto è decisamente più semplice e lucrativa, dato che gli investitori istituzionali fanno la fila per l'acquisto di questo tipo di costruzioni a causa degli interessi negativi. Di conseguenza sorge una carenza di proprietà abitativa. Per questo motivo, i prezzi saliranno di nuovo nel 2020.

Un popolo di pendolari
Alla ricerca di investimenti sicuri, che fruttano ancora un rendimento positivo in termini reali, gli investitori si focalizzano sugli immobili in buone ubicazioni, ossia in città. Il divario dei prezzi rispetto al circondario si estende e fa in modo che il luogo di residenza e di lavoro siano sempre più spesso a distanze sempre più ampie. Ogni giorno si ripete, quindi, lo scenario di una piccola migrazione: attualmente più di 3 milioni di persone lasciano quotidianamente il loro comune di domicilio per recarsi al lavoro o in un centro di formazione e viaggiano in media più di mezz’ora per tratta. I pendolari alleggeriscono così la tensione sui mercati degli alloggi nei grandi centri e promuovono l'assorbimento di abitazioni negli agglomerati. La valutazione dei dati sui pendolari fornisce ai costruttori utili indicazioni sul potenziale di domanda di persone in cerca di appartamento negli agglomerati e di potenziali locatari di uffici nei piccoli e grandi centri di mercato del lavoro della Svizzera.

Le mancate locazioni concernono appartamenti non più nuovi
Né l’immigrazione né la situazione congiunturale si presentano come impulsi di crescita per il mercato degli appartamenti in affitto nell’anno in corso. Gli economisti di Credit Suisse prevedono un aumento più marcato delle mancate locazioni rispetto allo scorso anno. La durata già oggi relativamente lunga della commercializzazione di nuovi appartamenti dovrebbe ulteriormente dilatarsi. È interessante notare che le mancate locazioni più alte non si osservano negli appartamenti più vecchi o di nuovissima costruzione, bensì in quelli non più così «freschi». Questo segmento problematico concerne appartamenti in affitto di età tra i tre e i sei anni posizionati nella fascia di prezzo superiore sul mercato, i cui inquilini iniziali hanno traslocato. Gli appartamenti con locali di piccole dimensioni sono meno esposti a questo rischio, come sottolineano gli economisti di Credit Suisse. Questo tipo di appartamento, fino a un’età di sei anni, mostra chiaramente meno mancate locazioni. Le pigioni dovrebbero risultare particolarmente sotto pressione a causa del nuovo, piuttosto rapido aumento degli sfitti. Soltanto nei cinque grandi centri urbani e in pochi centri di medie dimensioni le pigioni aumenteranno ancora leggermente.

La situazione non è drammatica per le vie del centro
Anche le principali zone dello shopping risentono del cambiamento strutturale. Eppure, a differenza del mercato globale, le migliori vie dello shopping delle grandi città svizzere dispongono di importanti punti di forza. La loro straordinaria ubicazione le rende molto frequentate e molto visibili. Quest'ultima caratteristica è di fondamentale importanza per i commercianti al dettaglio e i fornitori di prodotti di marca. I negozi nelle migliori vie dello shopping sono in grado di soddisfare le mutate aspettative riguardo al commercio stanziale e possono aspettarsi nuovamente una ripresa della domanda locativa nel medio termine. Lo shopping del futuro avrà luogo soprattutto nelle poche migliori vie dello shopping – benché in negozi più piccoli rispetto a oggi e con una composizione di locatari più diversificata. 

Immagine: Il divario di prezzo cresce con la distanza pendolare da Lugano
Prezzo in CHF di un appartamento di 4,5 locali in condominio di nuova costruzione, a dipendenza della durata del tragitto con i mezzi pubblici dalla stazione di Lugano

Fonti: Wüest Partner, Credit Suisse

La versione integrale dello studio «Mercato immobiliare svizzero 2020 – ciclo non concluso» è disponibile su Internet in italiano, francese, inglese e tedesco all'indirizzo: www.credit-suisse.com/studioimmobiliare

Un tool interattivo aiuta inoltre le persone alla ricerca di un appartamento a ottimizzare il tragitto da pendolare. Inserendo il luogo di lavoro e il tempo massimo di tragitto, il tool fornisce una selezione di comuni che possono essere presi in considerazione come luogo di domicilio. Informazioni dettagliate sul numero di pendolari con lo stesso tragitto, nonché il numero delle abitazioni vacanti, completano l'offerta informativa. Il tool interattivo è disponibile qui.